今天想跟大家谈谈三迪枫丹。
其实在写这篇文章之前，AI君挺忐忑的，毕竟三迪是一个颇具争议的项目——
0人审核通过和价格上涨。争议一：0人审核通过
▲▲▲
今年9月三迪枫丹推出473套房源，最终以“0人审核通过”铩羽而归，成为各路媒体笔下“西安楼市变凉”的铁证。
0登记能说明什么？
网友：能说明一切
三迪枫丹是一个特别“倒霉”的楼盘，不幸撞上西安楼市拐点。
西安楼市“火”起来，是从2016年12月开始的，之后房价连续上涨，开盘必爆满，推盘必日清，市场进入“疯狂期”。“624新政”之后，首批线上登记房源一次性锁住4万多购房家庭长达一个月，市场“活跃”购房者骤减，西安楼市终于“凉了”下来。
而三迪枫丹，很不幸，刚好赶上了这个转折点。与三迪遭遇同样情形的，还有世茂璀璨倾城。
事实上，三迪枫丹开盘后一周内顺销约80套以上，从9月23日开始销售截止到目前，473套房源，已去化一半以上。
争议二：价格上涨
▲▲▲
三迪枫丹的价格——精装高层均价14495.52元/平（总第51、58批备案价）。
图 | 图片来自西安房天下
价格确实是三迪枫丹绕不开的话题，上图是2017年9月三迪枫丹毛坯高层的价位，12200元/平， 2018年9月的备案价是14495.52元/平，这是精装高层的价位。
但是值得注意的是，三迪枫丹是以一期二期一倍的地价拿了目前三期的土地，而西安房价从2017年9月到2018年9月的涨幅超过了8.6%。拿地成本翻倍，再剔除精装部分的价格，三迪枫丹目前的房价几乎可以算是没涨。
随着曲江二期区域价值的不断提升，土地价值也随之水涨船高，摆在三迪枫丹面前的最直接问题，就是要想搏出一条路，必须走差异化、高品质路线。所以必须要用高舒适度、高质量来填补价格带来的差距 。
1
差异化
曲江二期品牌房企扎堆，与曲江一期不同的是，二期以刚需为主，因此最大特点是楼栋密集。
因此，三迪枫丹反其道而行，楼间距达到65-100米，这不仅在曲江，在全市都是非常少见的。
2
小而美
三迪枫丹在西安本地的品牌认知上，不占优势，因此项目就更要做到小而美——每一出细节要超出预期，比如：更好的施工质量（施工方选择中建二局），更好的园林细节（园林树木都是成树全冠移植，采用吸水性很强的透水砖），更好的服务（ 一期交房后，几乎0差评）。
正因为如此，只有做到这些，三迪枫丹才能面对西安楼市激烈的竞争。但也是因为如此，如果能接受三迪枫丹的价格，想在曲江二期买房，对居住品质有高要求的购房者，可以了解下这个项目。
以下是我们的详细踩盘。
壹
三迪枫丹区位
两区交汇，三片区叠加
众所周知，曲江一期是西安最早的“富人区”，历经十数年发展，目前依然是西安投资价值、发展程度最高的区域之一。三迪枫丹距离曲江一期中心，国家4A级景区曲江池仅有1.5公里，步行20分钟就能尽享其区域内各项配套。
三迪枫丹地处曲江文化景区、曲江CCBD中央文化商务区和QCIC国家级文化产业聚集区交汇处。这三大区域，一个是总规划约51.5平方公里，拥有发展文化、旅游产业得天独厚优势的文化景区；一个是总占地约5400亩，集商务会展、现代文化、金融服务等为一体的产业聚集区；一个是以全媒体产业链为方向，以妇幼产业为核心的示范平台。
三迪枫丹刚好处于三区叠加版块，可尽享现代化的产业集群、完善优质的区域配套、舒适宜居的区域环境所带来的发展红利。目前除去已经发展成熟的曲江文化景区，雁翔路版块、西北妇女儿童医院版块已经逐渐兴起。
贰
三迪枫丹配套
学区已划分，周边配套成熟
1、教育：2公里范围内5所学校
三迪枫丹自带一所幼儿园，已经开学，位于小区南侧。小学学区已经划分，是曲江四小，今年9月已经开学，从小区步行仅需5分钟即可到达。除此之外，三迪枫丹周边还有已经开学的曲江三小、曲江小学、曲江中学，预计明年9月开学的曲江三中和曲江国际中学。区域内教育资源非常丰富，并且均在小区周边2公里范围内。
图 | 三迪枫丹自带的幼儿园
图 | 曲江四小
2、商业：2公里范围内3家大型商业
三迪枫丹自带有5万方的商业街，涵盖底商、3350平的三迪佩斯精品酒店、2500平的三迪佩斯酒店会所，能够满足业主基本的购物需求。小区周边2公里范围内拥有已经开业的金地广场和正荣彩虹谷，以及华润曲江九里17万方的商业综合体（在建），商业配套十分齐全。
图 |三迪佩斯精品酒店、三迪佩斯酒店会所
西北妇女儿童医院是陕西省卫生计生委直属的三级甲等妇女儿童专科医院，距离小区不到1公里，就医很方便。
4、公园：3大公园环绕
小区东西北三个方向分布有杜陵遗址公园、曲江文化运动公园和曲江池遗址公园，均在小区周边2公里范围内，业主入住后，闲暇时步行就可前往公园，十分利于缓解工作生活中带来的压力。
曲江拥有大面积水域和植被，空气质量很高。尤其是在空气污染严重，人们生存环境日趋恶化的现状下，优越的人居环境，是未来城市各区域之间竞争的硬核实力之一。
图 | 曲江池遗址公园，图片来自网络
图 | 杜陵生态遗址公园规划，来自网络
叁
三迪枫丹品质
超大楼间距，一级物业
1、超大楼间距，舒适的居住氛围
楼间距至少会在采光、通风、噪音、隐私和安全这五方面影响居住体验，是购房者在买房时重要的考量因素之一。在西安新盘楼间距普遍50米左右的现状下，三迪枫丹拥有曲江二期也少有的超大楼间距：65-100米，极大的保证了业主的居住舒适度。
AI君在谷歌地图卫星图上，将三迪与隔壁小区楼间距做了对比，大家自行感受一下。
图 | 谷歌地图卫星图
图 | 三迪枫丹实景楼间距
视频 | 三迪枫丹实景
三迪枫丹一期3栋楼已经交房入住，AI君是下午4点多在置业顾问的带领下进入社区。小区中央广场聚集了不少业主，有家长带着孩子玩耍，有邻里相对而坐话家常，有保安手持警棍在巡逻，有物业的叔叔阿姨在打扫草坪上的落叶。草木茂盛，道路整洁，生活氛围十分舒适。
图 | 共享午后阳光的业主们
图 | 夕阳下，携手回家的祖孙三人
图 | 安全温馨的儿童游乐设施
图 | 绿草如茵，白鹿相伴
据AI君所见，三迪枫丹社区内的树木几乎都是多年生全冠移植，保证了业主入住后能很快享受枝繁叶茂的社区绿化。社区内的道路，也不是常见的沥青，而是吸水性很强的透水砖，不用担心雨天道路积水影响出行。
图 | 草木蓬勃的社区绿化
2、物业等级一级资质
一般品牌房企都会使用口碑良好的物业服务公司，在大牌云集的曲江仅有6家物业，曾被曲江新区管委会评选为2017年度“西安市物业服务优秀项目住宅小区”， 三迪枫丹的物业就是其中之一。
三迪枫丹的物业公司是
陕西艾邦物业管理有限公司，属于一级资质，成立于2007年5月，是郭氏集团旗下子公司。值得一提的是，三迪枫丹一期交房后几乎达到了“0投诉”，AI君在网上没有查到项目的维权信息，这在交房必维权的西安楼市是极少见的。
图 | 手持警棍巡逻的保安大哥
图 | 维持社区干净卫生的物业
3、浅谈三迪地产，中国房地产百强企业
西安三迪房地产开发有限公司隶属于郭氏集团旗下的在港上市房企（股票代码00910HK），是国内最早在港股上市的地产企业之一。郭氏集团成立于1989年，是一家集房地产开发、星级酒店、金融服务、物业管理、新能源开发、国际贸易与投资、化工科技、矿产资源及品牌鞋类的设计、生产于一体的综合性跨国企业集团，目前业务横跨五大洲30多个国家和地区。
图 | 郭氏集团全球布局
西安大部分购房者对三迪地产缺乏认知，主要是因其在西安开发的项目较少。实际上，三迪地产是中国房地产百强企业，实力很雄厚，已在上海、福州、莆田、吉林、西安、宝鸡等地拥有20万多户业主，目前在国内尚有30余个项目正在开发，土地储备量达到约200万平米。
图 | 三迪地产全国布局
4、建筑施工单位：中建二局
三迪枫丹的建筑施工单位为中国建筑总公司第二工程局一公司，简称中建二局——懂行的人应该都知道，中建的收费比其他建筑公司要高，而且施工质量较好。
中建总公司是中国专业化经营历史最久、市场化经营最早、一体化程度最高的建筑房地产企业集团之一，是国内唯一一家同时拥有“三特”资质、“1+4”资质和建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业。
图 | 三迪枫丹楼栋实景
肆
三迪枫丹主推产品
五证齐全，可直接购买
三迪枫丹总占地168亩，分三期开发，规划14栋2梯4户高层，总户数约4000户。车位约4000个。目前主推13#、22#楼精装高层，五证齐全，还有部分房源在售，户型有90平、100平、110平、116平、129平，感兴趣的购房者可以前往售楼部直接购买。
三迪枫丹是精装项目，但是本次主推的户型没有样板间，AI君拍了几张一期户型的样板间，以供大家参考。样板间在实体楼里，所有的尺寸都是实际交付尺寸。
项目劣势
三迪枫丹东侧临绕城高速和高压线，不过不用担心，本次推出的13#、22#楼与高速和高压线中间有楼栋相隔，距离200多米，影响不大。
因小区周边未交房的小区比较多，人气不足，目前周边的公交较少，小区北侧仅有903路和192路两条公交线路，出行较为不便。不过等后期交房入住后，应该会有所改善，毕竟曲江速度还是值得期待的。
最后，AI君想说的是，房价的涨跌是有周期性的，是随势而动的，但楼间距、项目品质带来的居住品质是实打实的。如果能接受三迪枫丹的价格，想在曲江二期买房，对居住品质有高要求的购房者，可以了解下这个项目。
閱讀更多 西安樓市AI 的文章
