華夏時報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 王冰凝 北京報道
作為國內民營地產企業中少有入選恆生指數的公司，碧桂園（02007.HK）突出的資本運作及資金管理水平，使得該公司在國內樓市調整週期中明顯多了幾分從容。
21日晚間，碧桂園發佈公告稱，其全資附屬公司卓見國際有限公司作為發行人，正在計劃根據現有債券的條款及條件部分購回最多78.3億港元由發行人所發行於2019年到期的零息率有抵押擔保可換股債券。
與此同時，發行人計劃向機構投資者發行新的有抵押擔保可換股債券。為減輕及降低新債券對該公司股東的攤薄影響，公司正考慮訂立買入看漲期權及賣出看漲期權。
公告表示：倘進行新債券發行，該公司擬將新債券發行的所得款項淨額用於贖回可換股債券提供資金，並將剩餘款項用於對現有的境外債務進行再融資。
資料顯示，碧桂園於今年1月發行總金額達156億港元之免息可換股債券，期限為一年，故而該筆債券將於2019年1月到期。
市場分析人士認為，碧桂園此番計劃發行新可轉債，更多是為公司後續發展以及資金平衡考慮，因國內房地產市場仍處於市場調整階段，充裕的現金流將為房地產企業提供更厚實的財務安全墊。
在國內房地產企業中，碧桂園屬於財務策略較為穩健的公司之一。其2018年中期業績報告顯示，公司2018年下半年之到期債務僅為559億，而2019年全年，公司到期債務總額也只有約850億，遠低於2018年中期賬面現金餘額2099.1億。
與此同時，碧桂園去化及回款能力也較為突出。數據顯示，2018年1-10月，碧桂園實現權益銷售金額4559.9億元，同比增長34.9%；權益銷售面積4844萬平方米，同比增長25.6%，高質量增長優勢逐步顯現。另外，碧桂園的銷售回款率、現金流等數據均保持在行業領先水平，其淨負債率及借貸成本也優於同行。
國信證券研究所於11月16日發佈最新研報稱，碧桂園業績、銷售實現雙增長，土儲豐富有保障，公司財務狀況穩健，現金狀況良好，預計未來盈利將會穩健增長。因此，該行給予碧桂園“買入”評級。
不少機構認為，今年受房地產調控政策和外圍市場影響，內房股出現嚴重低估，而中國城鎮化的發展還有至少10年以上的空間，大型房企基本面向好，未來幾年的利潤增長仍然是確定性很高的事件。當下出現市場錯殺的狀況，正是價值投資者進入低位配置的大好時機。
房企是典型的資金密集型企業，現金流管理的重要性不言而喻。今年以來，碧桂園保持了企業規模和經營績效的顯著提升，公司的財務資金狀況一直處於良好狀態，銷售回款率高於行業平均水平，淨經營性現金流已經連續第三年為正。
過去十幾年中，國內房企中大部分企業因為高速擴張而處於現金流緊繃狀態，多數公司淨經營性現金長期為負，依賴外部融資輸血以平緩資金鍊條的壓力。市場上，僅有萬科、保利、碧桂園等少數房企能做到連續多年的淨經營現金流為正值。
另外，在當前行業銷售增速下行的背景下，融資能力的差異將決定房企的生存狀態。也就是說，在當下房地產行業整體面臨壓力時，誰能夠融到規模更大，期限更長、成本更低的資金，就意味著誰能笑到最後。
今年9月19日，碧桂園成功發行了9.75億美元雙年期優先債券，並獲最高約2.2倍認購。據瞭解，這是自2018年5月市場劇烈震盪以來，內房股最大規模的債券發行，其中部分年期長達5.3年，更是2018年2月以來內房股最長年期的發行之一。
公開資料顯示，碧桂園這次發行的雙年期優先債券包括4.25億美元於2022年1月到期的7.125%優先票據及5.50億美元於2024年1月到期的8.000%優先票據，兩種債券的最終定價均比初始定價指引收窄了37.5個基點，是2018年至今中資房地產企業發債定價收窄幅度最大的一次。
同期，國內有地產企業發行美元優先票據的票面利率已飆升至10%以上，最高甚至超過13%。相比之下，碧桂園在行業內已經取得很大優勢。
國信證券最新研報認為，碧桂園剔除預收賬款後的資產負債率為84.7%，淨負債率為59%，自上市以來連續11年維持在70%以下，財務狀況長期穩健。截至2018年上半年末，集團平均融資成本為5.8%；短期償債能力保障倍數為1.3，短期償債能力較好。另外，截至2018年上半年末，公司實現營業收入1318.9億元，同比增長69.7%；核心淨利129.5億元，同比增長80.2%，核心EPS為0.6元，業績增長顯著。碧桂園業績、銷售實現雙增長，土儲豐富有保障，預計2018、2019年核心EPS分別為1.50、1.88元，對應核心EPS的PE為5.4、4.3X，給予“買入”評級。
摩根大通最新研報，預計碧桂園第四季銷售增長將加快，而且公司財務狀況穩健，現金狀況良好，未來盈利將會穩健增長。給予碧桂園“增持”評級，目標價22.5港元。
招銀國際上調碧桂園2018年底預測每股資產淨值由30.64港元至33.72港元，以期反映新增土儲及人民幣貶值，維持買入評級。
高盛報告稱，內房股目前和NAV相比平均折讓59%，而在2010年下半年至2011年上半年的下行週期中，當時內房股和NAV相比平均折讓42%，行業首選為碧桂園，予“買入”評級，目標價20.2港元。
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