大餘縣榮欣房地產開發有限公司（以下簡稱榮欣公司）曾在未經批准的情況下於榮欣苑小區內建設車庫、雜間。大餘縣城鄉規劃建設局調查後，對開發商作出行政處罰，沒收違建車庫。不過一個半月後，榮欣公司與該局簽訂回購合同，將沒收的車庫買了回去。
接到投訴的贛州市規劃局責令大餘縣城鄉規劃建設局撤銷之前的處罰，認為應拆除。當大餘縣城鄉規劃建設局重新作出拆除的處罰決定後，開發商不幹了，將其告到了法院。
一波未平，一波又起。有業主稱以前小區內有部分公共停車位，如今卻被違建的車庫佔用，嚴重影響到他們日常停車，部分業主又提起了行政訴訟……
違建的車庫
小區內違建車庫將辦證？
“現在維權的只剩下我們3個人。”餘齊（化名）有些無奈地說，“一審還有4人的。”回憶起10月31日二審上訴被駁回時的情形，餘齊、鄭春生（化名）、劉曉亮（化名）3人有些遺憾。
餘齊是大餘縣榮欣苑小區業主，2018年3月30日，他與鄭春生、劉曉亮因不服大餘縣房地產開發市場清理整治工作領導小組辦公室的一份關於大餘縣榮欣房地產開發有限公司無資質開發的處理決定書（即餘房整處字（2017）10號處理決定書），向贛州市人民法院提起行政訴訟。
該處理決定書載明：榮欣公司未經批准在榮欣苑住宅小區內新建車庫、雜間601.2平方米（含物業用房），在交繳上述罰款和稅費498062.82元及取得建安發票後，可到我辦領取《大餘縣房地產市場清理整治審批表》，然後辦理不動產首次登記、發證。
“難道交錢就能合法？” 圍繞這些違建的車庫、雜物間，業主們的維權持續了多年。
11月15日，在大餘縣南安鎮建安路榮欣苑小區內，經業主指引，記者看到居民樓的旁邊，豎立著一排一層高的房屋。業主們稱，這裡原本有一些公共停車位和一片綠化帶，這些車庫、雜間就是開發商後來在它的基礎上推平建造的。
“你看看，開發商私自建的車庫，這不就是違章建築嗎？”餘齊介紹說，有關部門也來處理過，可至今沒能拆除。
開發商未經審批擅建車庫
11月15日上午，記者前往大餘縣城鄉規劃建設局（下稱“大餘城建局”）瞭解情況，一名工作人員告訴記者，榮欣苑小區的車庫確實是開發商違建的，但早已做出行政處罰。
該局監察大隊隊長王陸源受訪時介紹，2015年6月，接到榮欣苑小區業主舉報榮欣公司違法建設車庫及雜物間行為後，大隊立即組織人員對該小區進行現場勘查，經調查，發現舉報情況基本屬實。10月22日，監察大隊傳喚該項目經理劉廠華（化名）前往大隊辦公室接受調查，再次證實2015年1月至3月，榮欣公司在未取得城建、國土等部門審批同意的情況下擅自將小區內原來的綠化帶剷除，建設車庫及雜物間37間，屬於違章建築。
同年10月23日，監察大隊對此立案處理。據監察大隊提供的一份2015年11月6日送達的《行政處罰決定》載明：榮欣公司所建設房屋與規劃不符，屬於違章建築。依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第六十四條和《江西城鄉規劃條例》相關規定，對未經批准建設建築面積524.05平方米（未包括物業用房）的車庫予以沒收。次日，大餘縣城建局向該公司送達違法建築沒收清單。
“當時車庫、雜物間已經完工建成，並投入使用了。也徵求過該小區業主意見，大部分業主同意不拆，才做出的沒收處理。”王陸源回憶說，“僅對堵塞消防通道的兩間車庫進行了拆除。”
沒收改為責令拆除，開發商告城建局
“車庫的違章行為已經被定性，相關部門的行政處罰也將下發，本以為事情告一段落了。”餘齊回憶說，“可誰料大餘城建局‘沒收’處理暗藏玄機，不久，他們就與開發商簽訂了一個‘回購合同’”。
據記者瞭解，2015年12月23日，榮欣公司確實與大餘城建局簽訂了一份建築回購合同。在以違章建築罰沒方式向該局繳交20萬元回購款後，榮欣公司將“回購”回來的所建車庫、雜間出售給小區業主及其他住戶。
2017年，餘齊等8名業主向贛州市城鄉規劃建設局反映這一情況。贛州市城鄉規劃建設局隨即下發通知，要求大餘方面撤銷《行政處罰決定書》，該通知稱：經贛州市城鄉規劃建設局對該行政處罰進行審查，認為存在處罰不當情況，應予以拆除。
“2017年3月17日，我局按照市局的意見，撤銷了之前作出的沒收處罰決定，並向榮欣公司退回了回購款。”王陸源回憶說。“4月21日，我局再次按照法律的有關程序對違建車庫進行拆除處理，並下發了令其自行拆除的行政處罰書。”
“既已作出的處罰，還完成了車庫回購，現在又要重新作出撤銷處罰。”榮欣公司的項目經理劉廠華受訪時說，“這完全缺失法律依據，且損害了我們公司的利益。”
2017年5月25日，榮欣公司向大餘縣人民法院提起訴訟。
2017年9月27日，大餘縣人民法院做出一審行政判決，法院認為被告大餘城建局在沒有法定可撤銷的條件情形下，自行撤銷行政處罰書決定沒有事實證據和法律依據，判決榮欣公司勝訴，原行政處罰決定書不得撤銷。
2017年12月18日，大餘城建局上訴至贛州市中級人民法院，中院維持了原判。
業主因不具備訴訟主體資格被駁回起訴
時至今日，這些車庫的存在給卻業主造成了不便。
“今年尤為明顯，由於小區入住率提高了，車庫非但沒有解決停車問題，反而讓停車更難。”餘齊說，“車庫的使用率並不高，每天很多車子都停在了通道內，嚴重影響了業主的日常生活”。
據餘齊介紹，今年年初，他們再次向大餘城建局反映情況時，才得知法院判決無法撤銷當年的行政處罰，而且違建的車庫還要辦證了。“我們於是提起了訴訟，希望責令開發商拆除違章建築，恢復規劃原貌。”遺憾的是，一審二審均被駁回。
11月15日上午10時，記者前往大餘縣房地產管理局，見到了縣房管局副主任科員鍾頌華。據鍾頌華介紹，2017年10月，縣裡成立了大餘縣房地產開發市場清理整治工作領導小組辦公室，當時他便抽調在此處。
“當時，榮欣苑小區就屬於整治範圍之內，在大餘縣城建局與榮欣公司的行政訴訟結果出來後，領導小組做出了後來的允許開發商回購沒收車庫的處理決定。”鍾頌華表示。
也正是這一決定，讓業主提起行政訴訟，敗訴後又提請上訴。不過，新法制報記者查閱餘齊等人的一審、二審的行政裁定書發現，兩級法院判決均認為，本案的焦點問題為原告（上訴人）是否具有訴訟主體資格，並最終因人數不夠判定他們不具備訴訟主體資格，並駁回起訴和上訴。
江西農業大學法學副教授高鵬認為，開發商的行為侵犯的是業主的共同利益，單個業主起訴，並不具有訴訟主體資格（無論民事訴訟還是行政訴訟），必須由能夠代表小區“雙過半”的業主提起。高鵬建議：要維權，最好的方式是成立業主委員會，只有業主委員會才是此類案件當然的訴訟主體。
◆專家：應明確違建“沒收”後的處理規定
據高鵬介紹，我國《城鄉規劃法》以及《江西省城鄉規劃條例》對違章建築的處理方式有兩種——拆除或沒收，有執法權的行政機關（如本案中的城鄉規劃局）可選擇其中任何一種方式。但是，對於“沒收”後如何處理的問題，法律及地方性法規均未明確，這就導致了“沒收”違章建築後處理上的複雜性。大多數執法部門，為了避免不必要的麻煩，通常會以拆除來解決違章的問題。外省有些城市對於“沒收”違建後的處理作了一些規定，比如將“沒收”後的違建拍賣，再通過一定的行政程序將其轉為合法建築。但由於這是其他地方的規定，並不適用於本案的發生地。
高鵬認為，小區業主餘齊等因原告不適格被兩級人民法院裁定駁回起訴和上訴，其實除了原告身份存在問題外，他們所起訴的大餘縣房地產開發市場清理整治工作領導小組辦公室所作出的餘房整處字（2017）10號處理決定書也不是行政訴訟的受理範圍。這份處理決定書，是由一個臨時機構（領導小組辦公室）作出的，並不是具有法律意義的行政處罰，不具有可訴性。
高鵬建議，地方性法規或地方政府規章應當進一步明確對違章建築“沒收”後的處理規定，但在目前法律法規規章缺位的前提下，除價值巨大、拆除成本過高的違章建築外，能夠予以拆除的違章建築，行政執法機關還是應考慮以“拆除”為主。
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