最近的南京樓市，有點冷！
在南京主城，有這麼一個區域：根據百度地圖導航，距離新街口10公里、距離河西3公里、距離南京南站4公里、距離江寧百家湖7公里，這就是城南“兩橋片區”（鐵心橋-西善橋片區）。
這個區域新房限價3.5萬/㎡，最高地價直逼3萬/㎡，地鐵、商業、教育、醫療相對配套齊全。但就是這樣的區域，純新盤開盤給出主城罕見的1750元/㎡的巨大優惠，卻僅賣出5.4成，可謂去化慘淡！
1、區域純新盤開盤遇冷，推出1750元/㎡巨大優惠，開盤仍沒賣完
就目前來看，區域是雨花臺區重點打造，位於南京南站與河西南之間，由於新房限價，價格在3.5萬/㎡以內。
區域純新盤禹洲嘉薈星島於11月14日首次開盤，推出1、2號樓共308套精裝房源，戶型面積89-129㎡，均價34996元/㎡，共有665組買房人搶308套房，中籤率46.3%。
據瞭解，開盤當天現場成功選房的購房者可以享受四重優惠：
前期辦理貸款資格服務卡優惠50元/㎡；
7天內簽約並貸款資料齊全優惠1200元/㎡；
一次性付款或純商貸優惠200元/㎡；
當天認購優惠300元/㎡；
這樣折算下來可以優惠1750元/㎡，按照35000元/㎡來算，最小面積88㎡總價至少優惠了15.4萬，最大戶型128㎡可以優惠22.4萬元。要知道，在南京主城，開盤能給出這麼大的優惠，這可能是第一家。
就是這麼大的優惠情況下，禹洲嘉薈星島的去化並不是很理想。今天，掌櫃君在南京網上房地產查詢發現，開盤12天，禹洲嘉薈星島成交167套，去化5.4成。
其實，禹洲嘉薈星島46.3%的中籤率不算太低，但銷售結果卻不是很理想，多少有點出乎意料。但仔細分析，這個結果也是意料之內！
1、隨著樓市不斷調控，整個市場遇冷，對於買房人來說，購房資格和貸款資格更加珍貴，這種背景下，買房人會更加理性。
2、3.5萬/㎡的限價，房價預期過高，周邊二手房價格偏低，一二手房沒有出現價格倒掛。作為城南區域，新房限價在3.5萬/㎡，但項目周邊二手房主要在2.2-2.5萬/㎡，價格過高。
3、項目沒有驗資，買房人均可報名搖號，這在一定程度上就導致買房人可以沒成本報名，但開盤當天觀望情緒比較濃厚，對市場預期也在下降。
4、在買房人普遍認知裡，這邊屬於安置房遍地的區域，而且區域二手房普遍在2.5萬/㎡內，禹洲嘉薈星島上市新房3.5萬/㎡，這個價格與河西南及南京南站持平，板塊性價比不高，買房人並不會買單。
2、曾是老南京人不認可區域，以安置房為主，近年來改善型需求旺盛
掌櫃君先給大家看下，南京城南雨花臺區的“兩橋片區”（鐵心橋-西善橋片區）的大致範圍：
（“兩橋片區”範圍圖）
作為雨花臺重點打造的“兩橋”板塊，區域內有眾多的拆遷安置房和經濟適用房，如春江新城、福潤雅居、新河苑等小區，均價多在2.2-2.5萬/㎡左右。
其實，對於很多老南京人來說，這個區域是他們非常不認可的地方，因為遠、交通不方便、及種種歷史原因，並不受到本地人的認可。
而且區域一直缺乏商品房，隨著2009年萬科首進城南，打造萬科金色里程，受到不少區域改善人群的關注。
據掌櫃君統計，2016年-2018年8年，兩橋片區共成交7宗涉宅用地，最高樓面地價直逼3萬/㎡，為上海大名城的鐵心橋G45地塊，樓面地價29093元。隨著品牌房企的進駐，區域內部改善型產品不斷面市。
（上海大名城G45項目效果圖）
今年6月底，區域世茂城品加推最後樓王5號樓，戶型面積143㎡，精裝均價34380元/㎡，僅72套，吸引1018組買房人，中籤率僅7.1%，當晚50分鐘賣完。至此，區域長達5個月無新房在售。
（世茂城品收官房源開盤現場）
具體來看，區域有軟件谷，擁有華為、中興等IT精英，有巨大的購買力，加上區域改善型換房需求遞增，造成商品房銷售火熱。
3、區域地價“攔腰砍半”，下跌近15100元/㎡，地王或將割肉虧本上市
據統計，近2年“兩橋板塊”共出讓7幅涉宅用地，最高樓面地價直逼3萬/㎡，為上海大名城的鐵心橋G45地塊，樓面地價29093元。要知道，這個地價甚至超過河西、南站等區域部分地價。
而隨著樓市調控不斷深入，開發商拿地資金要求較高，整個區域的地價都出現不同程度的下降，甚至直接“攔腰砍半”。今年8月6日，鐵心橋G41地塊在又4家房企報名情況下，短短几輪就被龍湖拿下，成交樓面地價13993元/㎡，相比區域最高下降15100元/㎡。
這個地價下降，對於之前拿地的房企來說，真的是肉疼。以世茂和禹洲為例，這2塊地地價在1.2萬/㎡左右，上市新房在3.4萬/㎡左右，對於開發商來說，有一定的利潤空間。而後面上市的這些地塊，特別是上海大名城G45地塊，地價逼近3萬/㎡，區域限價3.5萬/㎡，未來可操作利潤空間較低，再加上融資成本，甚至可能要割肉虧本上市賣房！
4、區域純新盤最快下月上市，銷售更是喊話：價格接不接受都會賣光！
隨著中海、龍湖、綠城、招商、電建等品牌房企的進駐，這個區域也將會受到更多買房人的關注，同時區域的價值也將逐漸呈現。
（區域樓盤分佈圖）
上週，掌櫃君去區域實地踩盤，瞭解幾個純新盤最新動態，具體可點擊查看：南京這個區域二手房成交單價近3.85萬/㎡，3大純新盤最新動態曝光
不過，近日也有其他媒體爆料：區域某純新盤預計12月首次開盤，放風價3.4萬/㎡。目前意向客戶多達千組，項目置業顧問表示：我們項目就100多套房子，客戶已經多達1000多組，喜不喜歡我們都會售罄，價格接不接受都會賣光！
在現在整體市場下行的背景下，置業顧問說出這樣的話，可謂勇氣。至於項目最終的去化，只能等待市場來檢驗。
5、市場下行，新房價格過高、一二手房價格不倒掛，造成這個區域樓市遇冷
其實，針對“兩橋板塊”的現狀，認真分析下原因，這個區域的房價還是存在一定下行的可能性：
1、南京整體樓市遇冷，買房人更加理性
在整體樓市不斷深入調控，市場下行信號明顯，而在這種背景下，買房人的購房資格和貸款資格更加珍貴，買房人也會更加謹慎出手買房，變得理性。
2、區域新房價格過高，投資屬性較低
"兩橋板塊"雖然距離河西、南京南站較近，但3.5萬/㎡的新房價格屬於過高，沒有利好及配套支撐。對於買房人來說，區域性價比遠遠低於其他地區，投資屬性較低。而且現在的行情下，投資客已經撤離，買房多數為了自住。
3、一二手房價格不倒掛，沒有獲利空間
現在區域新房限價3.5萬/㎡，周邊以安置房、經濟適用房為主，價格在2.2萬-2.5萬/㎡，部分商品房均價3.2萬-3.5萬/㎡，一二手房價格倒掛不明顯，沒有巨大的獲利空間。
4、普遍認知中的剛需板塊，沒有一定的改善人群基礎
值得注意的是，“兩橋板塊”在買房人普遍認知中是剛需板塊，區域並沒有什麼價值支撐和利好配套，對買房人來說，對未來預期收益較低。其次，區域沒有一定的改善人群基礎，直接從剛需板塊升級為改善板塊，缺乏一定的客戶群體。
最後，在市場下行的行情下，對於開發商來說，從產品上下功夫，才能更好的獲得買房人的認可，至於銷售結果，還是要看市場接受程度。而對於買房人來說，年底在開發商回款壓力巨大的背景下，或將出現促銷賣房，可以好好的買房。
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