用戶7605491936875
一個樓盤從拿地，到開發建成，再到銷售交樓，決定銷售定價的因素簡單總結主要如下:
樓板成本(拿地成本和容積率決定)、建造成本、資金成本，開發商期望利潤率四個方面決定
首先，樓板成本主要由拿地成本和容積率決定，拿地成本固定，容積率越高，樓板成本越低，從您的問題來看，地面價4478，容積率2.6，不難算出，樓板價=地面價/容積率=4478/2.6=1722元/平米。
其次，建造成本，建造成本是比較透明的，除西藏，青海等交通不太方便，當地建築材料不太豐富外，全國高層建造成本基本維持在3000元/平米
然後是資金成本，由於建築行業槓桿太高，政策為控制風險，銀行限貸，控制資金流向房地產行業，造成地產企業越來越難融到資金，目前市場上發行的債券一路走高，維持在15％左右，不難算出您問題中所提及的地塊的資金成本預計=(1722+3000)*0.15=708.3元/平米。
最後是企業期望利潤率，目前房地產開發競爭激烈，加之政府限價，像以往50％，100％的利潤率一去不復返，維持在15％～20％為正常水品，從您問題提及的信息可以判斷，雖然地面價不高，建築密度較低，但容積率較高，綠地率30％屬於偏低標準，1722的樓板價在全國範圍內實屬便宜，小區定位應為中檔水品，企業利潤率能達到15％屬理想水平，所以企業利潤應為:(樓板成本+建造成本+資金成本)×期望利潤率=(1722+3000+708.3)×15％=814.5元/平米。
綜上分析，該樓盤的最終定價為:樓板成本+建造成本+資金成本+期望利潤=1722+3000+708.3+814.5=6244元/平米。考慮到其他的一些成本，該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。
該樓盤最終定價預計6500元/平米左右。希望對您有所幫助，謝謝！
天津地產總
實際上，近年來房價上漲，主要是地價上漲所致。一旦地價確定，房價也就基本確定了。因為，建築成本、規費、稅收等是相對穩定的，不會給房價帶來太大的影響。
這裡所說的高層建築，只要不是超高層，一般情況下，建築成本在3000元/平方米左右，再高，也不會超過3500元/平方米。加上規費150元/平方米，以及稅收等，也就3500元左右一平方米。
如此一來，目前能夠確定的房價，就是8000元左右一平方米。
到底賣多高的價格，就要看開發利潤了，期望值高，就高一點，倒能否賣出去，也是問題。原則上講，不能超過10000元/平方米。如果是十一、二層的小高層的話，開發利潤應該在15000萬元左右，已經相當高了。如果在15層以上，利潤會更高。因此，房價還可以繼續下調一些。
譚浩俊
開發商們拿地4478元一平方，如建二十層，用地三畝，建房一畝，兩畝路面和綠化，建房總面積一萬三千四百平方，用地二千平方，地皮費八百九十五萬六千元，建房一千三百四十萬，再加路面綠化排汙管道共費用二百六十萬，所有的總費用大約二千五百萬元，平均每平方總成本大約二千元一平方，賣七千五百元一平方，還有五千五百元一平方利潤空間，套房百平方利潤再減去稅費十六萬五千元，套房利潤三十八萬五千元，粗算，細算利潤四十一萬元，整棟樓利潤五千多萬元利潤，這些開發商們攢錢攢的太少啦，太辛苦，太窮啦，還要不斷的藉著各種媒體網絡排演節目，也是地地道道的好戲子，
用戶104307567799
主要看按照上述成本計算，當毛坯住宅銷售價格8500元的時候，毛利率在40%左右（淨利潤率19.20%），而銷售單價為12000元的時候，毛利率將達到120%（淨利潤率80%）... …，所以具體售價看開發商的心情啦，以下圖片是我們這邊一個項目前期成本核算希望能給你帶來幫助。
魯中小諸葛
投資有風險，入市需謹慎。王健林做房產，2017年半年虧了500億，是王健林不精明？王健林拿土地沒有成本？不能以土地成本價論房價，也就是所謂的麵粉貴了，麵包一定貴。舉兩個例子，石油在08年前後，前期經過10幾一路漲到180以上美元一桶，後期跌破40美元，開採石油不要成本？沒有人工費，材料費？鋼材在北京奧運會前大漲，澳大利亞鐵礦石瘋漲；北京奧運會後鋼材暴跌，澳大利亞鐵礦石也沒有白送啊，麵粉還是貴的，麵包為什麼會暴跌呢？08年後全球量化寬鬆，鋼材是跌的，但房價卻大漲，這啥情況啊？所以說，土地價格4000多，房價可能是0元，等建築公司組建拆遷公司，拆掉，等花木公司重建成公園。
淚人集團
1、直接成本（土地費、配套費、規費建安費）4478*1.03+180+2500=7300
2、間接成本（管理費、營銷費、貸款利息）200+300+500=1000
3、稅費（增值稅、土地增值稅、所得稅）1000
4、利潤1000
5、合計10300，至少賣1萬
太陽島728
首先4478元是每平地價還是樓面價。是不一樣的。每平米建選成本2000~3000元左右。每年金融成本10%左右，利潤30%吧。3年建成。10%稅金。大致4478+3000+2200+2200+1100
=12979元/m2
老鍋33
1.2萬，別問為什麼，因為開發商都是這麼賣的，我老家的幾個項目的開發商基本都是這個價，只不過有些裝修會額外把裝修款加上去！
新房全民經紀人
建安成本+融資成本+土地成本+營銷成本+雜七雜八。每個地方都不同，不過2.6的容積率，估計賣個7500左右就不虧
飛翔的二二貨
一般情況下，房價＝樓面價*2.5，只有這個價格，開發商才有利潤
