孫見福
改善的兩層含義：改善居住條件，改善財務狀況
說起改善買房，很多人會簡單地以為，不就是買一個大一點的房子，或者是學區好一點的房子，改善居住嗎？如果你這麼想，就只對了一半。
改善買房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的財富狀況。
怎麼說呢？你看，房地產作為一種非常重要的資產，在家庭財產中佔有絕對的比重，這時候，你不僅要考慮它改善居住這個屬性，更應該考慮它改善你家庭財富這個重要的屬性。
你看，過去十幾年，但凡買了幾套房子的人，家庭的財產狀況都得到了大幅的改善。
現實當中，還有少數人，只看到買房的負擔，而沒有看到房產的資產價值，那也是不對的。買房早期是有負擔，有首付，有月供的壓力。可是沒過幾年，這個房屋的租金就會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了，這個房子就是你純粹的淨資產了。所以，改善買房改善的不僅是居住，更重要的是改善你的財富狀況。
好，到現在你已經完全理解了改善買房的兩層含義。這個時候，你可能有幾個問題急需回答。
第一個問題，現在買改善房晚不晚，還能不能進一步改善財富狀況？
第二，買房和其它投資工具比，比如股票、債券、理財，哪個工具更好，更能夠改善財務狀況？
第三，決定買的話，這個首付和月供應該如何安排？下面，我就依次給你回答這三個問題。
結論一：現在買房不晚，還會進一步改善你的財富狀況
我給你三條理由：
第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的，這是各國的普遍現象。根據統計，從1946年到2016年這70年間，全球14個主要發達經濟體的房價，累計上漲了90多倍。扣除物價水平之後，還漲了4倍多，所以房地產保值增值的屬性是實至名歸的。
到這裡，你可能會有疑惑，房價上漲了這麼多，可是在你的印象裡，到處都是泡沫啊，危機啊，那麼這個數字是不是搞錯了呀？其實，不是的，這個數字沒有錯，但是我們人類對於現象的關注是有選擇性的。
我給你舉個例子，很多人都知道，2007年美國的房地產泡沫，可是很少有人知道現在的美國房價已經超過2007年的房價高點了。這是為什麼呢？是因為泡沫和危機會引起很大的動盪、很多的關注，媒體都會反覆地報道，給大家留下很深刻的印象，這樣大家腦海裡就形成了泡沫危機會經常發生的印象。
但是現實當中，泡沫和危機是偶爾的，緩慢的上漲才是常態。由於持續的時間長，房價上漲得反而已經很多了。
剛才是第一條理由，房價的長期趨勢是上漲的。
第二條理由，就是我國的發展所處階段還很低，經濟增長和房價上漲還有很大的空間。
昨天我和你說過，目前我國的收入水平只有美國的1/7，只相當於日本上世紀70年代的水平，或者韓國上世紀80年代的水平，上漲的空間還很大。而且，昨天我已經告訴你了，經濟增長是房價上漲的根本因素，世界範圍內的經驗已經證明了這一點。
我國目前的情況是什麼樣的呢？我國目前的情況是，經濟增長還在持續，城市化遠遠沒有完成，人口基數還很大，老齡化還剛剛開始，那麼經濟增長紅利、城市化紅利、人口基數紅利這三大紅利就共同構成了我國房價上漲的堅實的基本面。所以，在可以預見的將來，中國經濟的增長潛力仍是支持房價上漲的一個根本因素。
第三條理由，就是全球範圍內的資產荒。
二戰以來，全球經歷了長期的經濟繁榮和和平穩定，在這段時間裡，全球積累了大量的財富，這些財富都是要尋找投資渠道的。可是，投資的機會就這麼多，可買的資產越來越少，怎麼辦呢？房地產作為穩定的安全資產就越來越受到追捧，資產荒也是支持房地產持續繁榮的一個根本原因。在未來，只要不發生大規模的動亂，大城市的房子作為安全資產，還是還會繼續受到追捧。
好，現在你已經明白了，從國際房價上漲的經驗，我國的經濟發展階段，和全球範圍內的資產荒這三個角度來看，我國的房產依然是可以配置的優質資產，仍然可以幫助你改善家庭財富狀況。
結論二：改善房回報率高於股票等理財方式
那麼下一個問題來了，房子能夠改善財務狀況，股權、債券也能改善財務狀況，哪一種投資工具更好呢？這個答案很清楚，房子和股票、債券比，不僅收益率高，而且安全穩定，適合長期配置。
我們先來看一點數據。從2003年開始，到2017年這14年時間裡，房價漲了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的槓桿的話，房子就漲了30多倍。房子的收益率是遠遠超過股票的，如果你買股票的話，股票的收益率，像上證指數、深圳指數、中小板指，它們的收益率大概在5、6倍這個樣子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你買了理財產品，或者是債券，它們的收益率就更低了，大概只有1倍。
而且更重要的是，房子不僅收益率高，而且安全、穩定。你買股票的話，可能買到了騰訊，也可能買到了中石油，它們很多時候是會賠錢的。你可能也聽說了，在我國股票市場，很多散戶其實是不掙錢的。
展望未來的話，我國的經濟增長和城市化還有很大的空間，只要這個經濟持續增長，房產的投資價值還會持續顯現。
實用方法論：購買改善房，應該如何安排首付和貸款？
剛才說了購買改善房的好處。那麼已經決定買之後，應該怎麼買呢？這就有一個合理安排支付，合理安排貸款的問題。
這裡，有幾個基本的原則是你需要注意的。
第一，就是要儘量少付首付，多用貸款。一般情況下，付一個允許範圍內的最低首付就可以了，這樣的安排可以減輕你早期的支付壓力，而且還可以幫助你對抗未來的通脹。
比如說通脹高的話，10年後付的100萬隻相當於現在的50萬，這樣子，你一下子就省了50萬。
第二，不僅要多用貸款，而且貸款的期限要儘量長，這樣也是可以幫助你減輕近期的支付壓力，而且可以幫助你對抗通脹。簡單說，就是要把支付儘量往後推遲。
第三，貸款的時候要儘量使用公積金貸款。為什麼呢？因為公積金貸款的利率低，可以減少你的月供。比如說現在每100萬20年期的貸款，公積金貸款的月供可以少1000多塊。如果你還有住房公積金，一定不要忘了拿出來使用，因為這個公積金不好用，如果你不買房的話就只能躺在賬上，變成了紙面財富。
懂焦帝
開發商根據購房者的需求，也是推出了各式各樣的改善型住房。然而，對於改善型住房，很多人覺得就是小戶型換到大戶型而已，其實“大戶型+高房價”不過是表現出來的表面現象，先看房價後選房更適合選購剛需型住房，卻很難選出高品質的改善型住房。選擇改善型住房一定要記住下面兩句話。
一、改善型住房，其目的是為了改善居住
改善型房是否值得購買？如何買到真正的改善型住房？在看房時需要考慮以下幾個方面。
1.樓盤品質
樓盤品質的好壞直接決定了居住的質量，這對於以改善居住為目的的改善型購房者來說尤為重要。對於樓盤品質，首先是看開發商，要注意選擇五證兩書齊全的開發商，最好選擇實力、有經驗、有嚴格標準和管理的大品牌開發商，比較有保障。
同時，可以多考察多對比，如果是已經交房的樓盤房源，在基本瞭解樓盤信息的基礎上，可以和已成交入住的業主交流，可更加深入的瞭解樓盤品質。如果是未交房的樓盤，建議多考慮一下開發商品牌，也可以上房生活等房產網站查找了解一下樓盤的全面信息。
2.生活配套
對於改善人群，買房即是“買生活”，試想一下，即將成為房主的你，才發現房源周圍沒有可以吃飯聚餐的店，也沒有可以盡情shopping的商場，出個門交通還不便利，孩子的學校還特別遠，遇到這些情況，內心是不是很崩潰？
所以完善的生活配套是改善房的標配，購房之前一定要對房子周圍的配套設施進行了解，不然以後生活的各種不方便也會讓你很煩惱。
3.環境宜居
提升居住檔次也是改善族們買房的強烈願望，注重房子的舒適度，更加要考慮房子的宜居性。什麼是宜居性的住宅呢？一般來說就是兩個詞：生態、低密。
生態即是綠化率高，目前住宅小區綠化率的指標國家政府是明確規定不能夠低於30％，當然高綠化率的住宅，周邊會環繞公園之類的配套建設，小區也會有相應的園林景觀。而低密指的是高綠化率、低容積率的住房，容積率是項目總建築面積與總用地面積之比，容積率越低，住戶的舒適度就越高。
選擇宜居度高的房子，不僅綠意環繞，空氣質量更優質，更是選擇了一個健康、身心舒暢的生活環境，對於改善族來說，住房環境的選擇也是很重要的。
4.優質戶型
再選擇改善型住房時，首先要考慮的是戶型面積，作為一套長期住房，沒有足夠大的面積怎能應付結婚後孩子的居住空間，尤其是二孩的到來，更需要住宅的實用的空間。除此之外，還有有些家庭還需要預留父母的居住空間，這就意味著你想買的改善房戶型面積最小也要在100平以上。
除了面積，還要考慮戶型內部構造，畢竟，一套居住功能劃分明確，室內空間寬闊的住房，才是你未來舒適生活的保障。因此在戶型選擇上，要選擇寬裕一點的戶型。
5.物業服務
物業管理往往是買房時購房者會忽視的一環，不過在居住之後，物業服務的重要性就體現出來了，尤其是個人在將房屋進行出售時，物業好壞關係到房屋是否能賣個好價格。
所以有一段時間業內人稱“買房即買物業”。物業，就是我們的管家，當出現問題時，比如電梯故障、家裡水管破裂等，物業會及時處理，業主能放心、省心不少。
二、改善住房不止改善居住，還有改善財富狀況
改善住房除了改善居住環境，其實也會改善你的財富狀況。其實，房地產也是一種非常重要的資產，在家庭財產中佔有絕對的比重，因此在選擇改善性住房時不僅要考慮改善居住的功能屬性，更應該考慮改善家庭財富方面的功能。
從過去10幾年的房地產發展來看，但凡買了幾套房子的人，家庭的財產狀況都得到了大幅的改善。儘管之前很多人是搭上了“炒房”的賺錢快車，儘管房地產市場無法“投機”賺錢暴利，但是房產的保值能力還是有的。
就現在來說，有少數人是隻看到買房的負擔，而沒有看到房產的資產價值，這也是不對的，也許現在首付提高、利率持續上浮，買房的壓力越來越大，可是現在租賃市場發展很快，可能過個幾年，你買的住房的租金會超過你的月供，這時候你都不需要額外地付月供了，這個房子就是你純粹的淨資產了。所以，改善買房改善的不僅是居住，更重要的是改善你的財富狀況。
總之，有考慮購買改善型住房的購房者，選房一定要從改善居住和改善財富狀況兩方面出發，當然，最關鍵的還是看你是否真正有這方面的需求，根據自己的需求和經濟實力，結合市場多分析，相信一定能找到稱心如意的改善型住房！
