11月的深圳灣公園，傍晚5點半左右，漫步在15公里濱海長廊，清風徐徐，海浪拍打著礁石，海鳥啾啾，會看到各種鷺、鷗、雁、鴨齊聚海灣，可以看到各種身形優美的大長腿鷺禽鳥兒在灘塗昂然踱步，好不愜意。
天氣好的時候，甚至可以飽覽少年才子王勃筆下的“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”的絕美盛景。
而不遠處，高高聳立著深圳最頂級的寫字樓——“春筍”和深圳灣一號，在這兩個地標旁邊，還圍繞著擁有騰訊、阿里巴巴、恆大等眾多上市公司總部大廈，還有渣打、普華永道、摩根大通、高通等建築環立四周，深圳灣，可謂是深圳最為密集的金融與互聯網高端核心商務區。
這座久負盛名的城市，竟然難得地做到了經濟強勁和環境優美的完美統一，開闊筆直的道路、現代高端的建築、茂盛挺拔的樹木…任性得揮灑著豪邁和自信。
在我們此次調研深圳的寫字樓的過程中，深刻感受到的不僅僅是深圳這座城市的商業活力，還有深圳這座城市在城市建設上的高瞻遠矚以及在經濟發展上的野心勃勃。
相比其他強二線城市在舉全市，甚至全省之力發展新區，深圳直接甩出建設六大總部基地的規劃，建造未來中國的“曼哈頓”。
從180米的高空俯瞰前海，正在建設中的前海灣邊上，高樓大廈錯落有致。眼前的一切顯示出前海以至深圳這個南方城市的雄心：造一個珠三角的曼哈頓。
是的，深圳的未來定位不是中國的深圳，而是世界的深圳，深圳要建造中國的曼哈頓。
未來北京是政治中心，上海是經濟中心，深圳將是科技中心。
曼哈頓是紐約的CBD，是美國的經濟和文化中心，也是世界上摩天大樓最集中的地方。
在僅57.7平方公里的曼哈頓，聳立著超過5500棟高樓，其中35棟超過了200米，聚集了大量世界500強公司的總部，也是聯合國總部所在地。
曼哈頓的下城分佈著世界上最重要的金融中心——華爾街，除了紐約證券交易所和納斯達克，還有標誌性的標誌性的帝國大廈、洛克菲勒中心、克萊斯勒大廈、大都會人壽保險大廈等。
在我們的此次調研中，我們也重點去看了未來中國版的曼哈頓——六大總部基地規劃，分別是：後海中心區總部基地、留仙洞片區總部基地、深圳灣高新區總部基地和深圳灣超級總部基地，福田中心區總部基地、龍華核心區總部基地。
我們的總體印象是：深圳在未來全球一線城市的征程中還需要更多的擔待，科技創造和成果轉化還要迎頭趕上，第一高樓、摩天地標建築雖層出不窮，但還需重視運營維護，但深圳的未來值得期待。
1、後海中心區總部基地
定位：國際物流總部中心
潛力指數：★★★★★
後海的地緣位置絕對是獨一無二，南臨香港、北靠高新園、東連福田CBD、西接前海。
其中福田CBD以金融見長，高新園以科技聞名，前海、後海—深圳灣更是未來粵港澳大灣區的灣區經濟發展的引擎。
後海不僅是承接了深圳現在和未來發展的中心紐帶，更是灣區經濟時代的橋頭堡。
現在的後海，後海是很多寫字樓開發商在深圳的重磅佈局的地方，例如恆大所租的寫字樓——卓越後海中心，這是卓越迴歸後海中心的首個超甲級商用物業，因此也是打出了E+概念。
後海CBD▼
在這個項目之前，卓越在深圳的寫字樓還有卓越世紀中心、深圳中心、卓越城、卓越時代廣場，但是他們都沒有能成為標杆，卓越是想通過這個標杆項目，建立自身在深圳寫字樓市場的話語權。
卓越只是其一，還有很多的大開發商都在迎頭趕上，因為後海的前景實在是太好了。
1. 強大的政策優勢
深圳是實實在在用錢投票，給後海輸血。
自2012年開始，深圳就對落戶的企業總部給予最高5000萬元的獎金、對總部自用辦公室發放補貼、引導銀行對入駐企業加大信貸投放、修建多條地鐵和便利直通車業務為片區導入人氣等，通過一些列政策利好為後海發展注入活力。
2. 總部聚集效應
在深圳發佈後海總部基地規劃後，吸引約80家如騰訊、阿里、華潤、中海、恆大等知名總部企業競相入駐。
在卓越後海中心旁邊，還有目前在建的聯想總部。這些企業都是在中國叫得響的公司，堪稱是一個城市的驕傲。
後海的總部聚集效應明顯，讓這個片區的氣質瞬間提升，以後的溢價也會非常明顯。
2、留仙洞總部基地
定位：戰略性新興產業總部基地
潛力指數：★★★★★
留仙洞北側為深職院附近的洞尾山，西側為中興通訊旁的山體，東側為石鼓山公園。
基地內原為山體，深圳耗費重金炸山後平整土地，現在終於有了較多可供開發的土地資源。
多年前，這個位置在深圳衛星圖上就是荒山野嶺，而現在已經成了南山交通便捷的地方，周邊有5條地鐵線環繞。
當我們開車走在留仙洞附近的時候，可以看到在各寫字樓之間穿插了大量的高校，除了深圳大學西麗校區、南方科技大學，還有清華北大的研究生院、香港科技大學研究生院，因為留仙洞的定位與其他總部基地不同——利用深圳高校、科研院所聚集的優勢，發展知識經濟，形成創新高地，打造南山經濟的重要增長極。
所以留仙洞總部基地的目標就是吸納資本來將知識變現，瞄準的都是世界500強的高科技企業。
所以，航天科工、樂普醫療、傳音、天瓏、萬科、特建發等行業代表性企業都來了，撐起了留仙洞的半壁江山。
留仙洞近期的土拍也頻頻刷屏，各大企業紛紛搶佔留仙洞。
2018年7月4日，留仙洞有四宗土地完成競拍：
T501-0087宗地由深圳航天工業技術研究院有限公司以32700萬元競得；
T501-0088宗地由深圳市優必選科技實業有限公司以34700萬元競得；
T501-0089宗地由深信服科技股份有限公司以27100萬元競得；
T501-0090宗地由深圳市光峰光電技術有限公司以32100萬元競得。
其中越來越多的科技公司的進駐也表明了留仙洞總部基地未來的發展前景，留仙洞的野心非常大，預計到2020年片區產值達到1000億以上，實現18萬人就業，約5萬人居住生活，未來片區發展潛力巨大。
如果你現在開車經過留仙洞，會發展有很多塔吊都在熱火朝天地開工建設，但是目前還沒有多少入市的寫字樓，現在區域內還不成熟。
3、深圳灣高新區總部基地
定位：建設中國最大科技總部基地
潛力指數：★★★★★
深圳灣高新區其東至沙河西路，南至濱海大道，西至麒麟路與南油大道，北至廣深高速，規劃面積11.50平方公里，國家高技術產業重要基地和建設世界一流高科技園區的試點園區。
整個園區分中、南、北三區，規劃總建築規模在1000萬平方米。
高新園原本土地已經非常匱乏，後由華潤承包大沖村的拆遷改造，最終建成了深圳近幾年最值得驕傲的項目——華潤城。
其中，華潤城由寫字樓、住宅、公寓、商場等多種業態組成，配套極其完善。
這是原創型總部巨頭的聚集地和財富增值帶，也是深圳成熟科技企業的總部基地。
以騰訊總部為依託，輻射帶動上下游產業，所以可以看出該片區的產業集聚非常明顯，基本都是研發類企業扎堆。
4、深圳灣超級總部基地
定位：世界級企業總部基地
潛力指數：★★★★★
深圳灣超級總部基地的定位為：全球經濟產業鏈條中最高端的國際總部集聚區。
深圳灣的這個總部基地，將成為整個大灣區世界級城市群的“巔峰”之地，“未來的超級城市”（全球500強或者是中國200強）。
深圳灣超級總部基地效果圖▼
深圳灣曾誕生了深圳住宅史上的名盤——紅樹西岸，價格摸高到2.5萬/平米，創下當時深圳的平層樓王記錄。
這個項目因為獨特的外立面設計和產品創新，時至今日，依然是深圳灣的一道獨特風景，這個產品創新一直到深圳灣1號才算被打破。
而且深圳灣的每一塊地都是地王！所以這裡也將是未來中國土地最貴的地方！整體上除現狀保留用地外，不增加居住用地。
深圳灣規劃以總部辦公、高端商務配套及部分文化設施為主，其中商服用地佔比超過了50%。
可見政府對深圳灣的野心，不是單純的為了賣地而弄個炫目的概念。
如果是為了賣地，只要相應地規劃住宅，相信每塊地都能賣到樓面價8萬/㎡以上（目前最貴的樓面價是北京朝陽區的地，樓面價7.3萬/㎡），550萬平米，地價得多少？
毫無疑問，這未來會是全中國最貴的土地，沒有之一。
現在深圳都是將土地定向出讓，以優惠的價格給了世界500強企業，目的就是為了要打造一個全球較高端的總部功能區。從這一點上，就可以看出深圳對城市經濟可持續性的重視。
5、福田中心區總部基地
定位：福田中心區總部基地
潛力指數：★★★★☆
福田作為老資格的總部聚集區，是深圳金融中心、會展中心、傳媒中心、跨國公司區域總部中心和內源性企業總部中心。
如今，福田中心區是金融新業態高地，聚集了全市80％的創投機構，300多家備案的私募基金，管理著全國30％以上的基金資本。
經有過20多年的建設，目前已經非常成熟，福田中心區已經達到了飽和的程度，而且沒有多餘的土地，具先發優勢和聚集優勢，所以現在已經陷入了沒有地可以供的尷尬之中。
因為聚集了眾多的寫字樓和高端商業體，帶來了旺盛的人流。作為傳統市區、老中心，城市成熟、配套好，有實打實的富人區。
但是有多少企業能願意入駐福田中心區超級總部基地是值得商榷的。
例如福田中心區的大中華國際金融中心二期，該大廈提出的口號是“一億一席，僅28席”，提供億元級的高級寫字樓空間，每席2600㎡不拆分，為國際跨國巨頭度身定做。但是真實的出租情況並沒有非常好。
6、龍華核心區總部基地
定位：綜合型的城市副中心
潛力指數：★★★☆☆
這是唯一一個位於關外的總部聚集基地，主要依託的是廣深港高鐵、深廈高鐵和地鐵四號線的彙集地，周邊有著良好的擴展腹地。
依託的是國家級鐵路樞紐深圳北站建設，將成為以綜合交通物流、商務辦公、商業服務為主要功能的城市副中心。
這個片區的商業目前也在快速發展中，但是還沒有形成完善的辦公氛圍，所以相對其他的片區發展勢頭還比較弱，沒有太多的亮點。
這些總部基地之外，還有前海，因為位於珠江入海口東岸，天然深水良港，具備得天獨厚、無可挑剔的海、陸、空區位優勢，目前前海的空港經濟正在如火如荼發展中，前海除了有自貿區的光環，還有粵港澳大灣區、深港合作服務區的概念。
隨著卓越金融中心、前海深港創新中心等大型綜合體開始投入實用，“一中心三館”有條不紊地建設著。
之前，大家都在質疑前海的航空限高、平南鐵路拆遷、土地整備，而現在，這些曾經阻礙前海發展的重大瓶頸，現在都已一一獲得突破。
8年的艱苦建設，前海成績卓著。
從一片灘塗、“一張白紙”，到高樓林立、道路縱橫、企業雲集，前海真可謂是創造了一個新區崛起的奇蹟。
作為深圳發展的重要高地，前海號稱是“特區中的特區”，前海是除了以上6大總部基地之外最值得期待的地方，也是未來有望成長為“中國曼哈頓”的片區。
甚至我認為以後最大爆發力的就是深圳前海。
深圳這個城市，未來絕不簡單！
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