開發商為何有的轉型到了產業地產？

尹詩敏

產業地產即以產業為主導的地產項目，通過整合資源、引入資本及規劃運營，打造產業集群並實現產城融合，以此改善區域環境及提升城市競爭力。在盛行的去地產化、稀缺的土地供應及高漲的住宅用地價格推動下，從2017年下半年開始，房企開始轉型產業地產，以尋求新的利潤板塊。

與傳統住宅銷售貫徹的“一錘子買賣”不同，產城項目更考驗開發商長期持有、運營項目的能力。慢下來，穩健運營，成為操作產業園的基本要求。

與房地產相比，產業地產的客戶群體更窄，客戶決策更謹慎，對產品與服務要求更高，因此，產業地產開發運營更為困難、複雜。產業地產行業如今已初具規模，但隱憂依然存在。政府、開發商和入駐企業三個角色的合作與博弈，是園區成敗的關鍵。產業地產開發需要新思維：產業思維、社區思維、金融思維、互聯網思維。

產業思維

園區開發者始終將產業發展而非地產經營放在園區開發的首要地位。開發者始終保持將產業做大做實的心態,認真、科學地制定園區的產業發展規劃,並按照產業發展規劃制定園區招商策略。園區開發者具備一定的產業服務能力，圍繞上下游產業鏈及企業生命週期可衍生出形式各樣的生產性服務需求，通過產業服務增加園區的盈利空間，同時增強園區吸引力

社區思維

過去，園區過分強調經濟功能而忽視社會功能，難以滿足人的基本需要。未來，更強調人的因素，更強調社會管理和社會服務的功能。這樣才能讓人在園區裡面能夠真正體會到產業、生活相結合，產業與城市相結合。

金融思維

融資層面

政府層面:園區開發融資將形成以銀行貸款、債券融資和PPP相結合的格局

市場層面:園區開發融資將更多的向REITS方向發展,以降低融資成本

聚資層面

通過出臺政策、信用擔保、引導資金、設立專項資金、.上市服務等措施,打造園區融資基礎環境,構築融資服務平臺，構建園區產業發展的資金蓄水池

投資層面

開發商發揮入駐企業優勢,採用產業投資基金或物業入股方式對成長型企業進行孵化培育,待孵化企業被併購或上市後,通過分享成長紅利獲取資本增值,形成既當”房東”又當“股東”模式

互聯網思維

專注：即園區定位，產業園區應該根據自身資源稟賦、市場需求、周邊競爭等因素進行定位，專注於所定位的功能與產業。

極致：即園區效率，利用互聯網打造電商平臺，不斷集聚產業資源，優化產業組織，陶曉、無邊際地把各種信息對接起來，提高園區產業效率。

口碑：即園區招商推廣，突出傳統招商模式，園區通過微博、微信等形式進行微營銷，同時通過粉絲效應打造圈層社區，形成良好地業界口碑。

快：即園區對客戶相應迅速，通過建設雲平臺等智慧終端最大限度集成服務功能，使園區更加服務化、智能化、以最快速度高效解決客戶問題，滿足客戶需求。

更多資料請參考中商產業研究院發佈的《2018-2023年中國產業地產行業市場前景及投資機會研究報告》，同時中商產業研究院還提供產業地產大數據、產業地產規劃策劃、產業地產招商引資等解決方案。