案情
2013年1月，呂某從某房產公司處購買位於威海市環翠區某小區住宅一套，雙方口頭協商房屋面積為100.38平方米，房屋價款為70萬元。同日，雙方簽訂了商品房認購協議一份，僅載明房屋坐落位置，同時約定呂某需交納2萬元定金，雙方應於2014年1月前簽訂正式商品房預售合同。呂某於協議當天交納購房款21萬元。後某房產公司拒絕簽訂正式商品房預售合同。維權經過及結果呂某認為雙方簽訂的認購協議系商品房預售合同，房產公司不履行該合同構成違約，訴請解除雙方的商品房認購協議，並要求房產公司按已付購房款雙倍賠償其損失。法院審理後認定，涉案商品房認購協議僅約定了房屋坐落位置及定金交付事宜，不具備商品房買賣合同的主要內容，該協議系商品房預約合同而非預售合同，不適用雙倍賠償之法律規定，最終判令解除上述認購協議，某房產公司返還呂某購房款及利息。
法官寄語
商品房預售時，房地產企業應與購房者簽訂書面商品房預售合同，商品房認購協議不同於商品房預售合同，不能當然的適用預售合同的相關法律規定，但二者之間可以存在轉化，需具備以下兩個條件：1、具備商品房預售管理辦法規定的主要內容，包括雙方當事人、房屋情況、價格內容、交付內容及違約後果，並可以據此確定商品房的面積事項和房屋總價款;2、出賣人已經按照約定收受房款的。
解除合同有期限，過期退房不支持
案情
2012年5月，劉某與某置業公司簽訂商品房預售合同一份，約定劉某購買某置業公司房屋一套。合同另約定，該置業公司應於2012年12月31日前將經單體竣工驗收合格的房屋交付原告使用，逾期超過90日，劉某有權解除合同。後置業公司未按期交付房屋，但具備了交房條件，劉某於2014年8月14日向該置業公司發出解除合同通知書。維權經過及結果置業公司收到劉某的解除合同通知書後，以劉某的該通知超過了行使解除權的一年法定期限為由提起訴訟，要求確認劉某於2014年8月14日發出的解除合同退房通知書無效。法院審理後認為，根據相關法律規定，劉某未在法定期限內要求解除合同，其喪失了合同的解除權，故其發出的解除合同通知書歸於無效。
法官寄語
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定，解除權應當自解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。該法定期限為除斥期間，不因任何事由而中止、中斷或者延長。因此在房地產開發公司出現合同約定的解除情形時需及時主張權利，以免因超出法定期限而喪失合同解除權。
未按約定交付房屋，違約責任不能免除
案情
2003年8月17日，黃某與某房地產公司簽訂商品房買賣合同一份，約定黃某購買房屋一套。後該房地產公司在上述合同範圍外，未經黃某同意，在施工過程中變更設計，加裝了裝飾鋼樑並經設計院審查批准，後涉案房屋經過主管部門驗收合格。某房地產公司將涉案房屋交付黃某後，黃某對裝飾鋼樑問題提出書面異議。維權經過及結果黃某雖然接收了房屋，但認為某房地產公司擅自安裝裝飾鋼樑的行為影響了黃某的採光權，故訴請房地產公司在不影響安全使用的情況下將裝飾鋼樑上移55釐米。法院經審理後認為，某房地產公司未經黃某同意擅自加裝裝飾鋼樑，違反了雙方的合同約定，應當承擔修復及賠償責任，最終判決該房地產公司將裝飾鋼樑上移55釐米並重新焊接。
法官寄語
根據合同法第一百零七條規定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發商向業主承擔違約責任。交付房屋改變的建築事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建築規範，均屬另一法律關係，不能成為開發商不違約或者免除違約責任的理由。
房屋買賣不過戶，一房數賣有風險
案情
2014年10月，徐某從張某處購買房屋一套，徐某當場付清房款，張某亦將房權證交付徐某，但雙方未辦理產權變更登記手續。2015年2月，徐某將上述房屋轉讓給李某，約定由張某直接將涉案房屋過戶至李某名下。後在李某要求張某過戶時發現，張某已於2014年11月將涉案房屋轉讓給他人並辦理了產權變更登記手續。維權經過及結果李某本來買房自用，本想起訴要求徐某辦理過戶手續，但因房屋已經過戶至他人名下，其與徐某的房屋買賣合同目的已經無法實現，無奈只得訴請解除雙方的買賣合同，並要求徐某返還購房款並賠償其經濟損失。法院審理後認為，因張某亦將涉案房屋轉讓給他人並辦理了過戶手續，徐某無法履行其與徐某簽訂的房屋買賣合同，故判決解除其合同，返還購房款並賠償利息損失。
法官寄語
當一套房屋存在數份有效的買賣合同時，如果數個買受人均要求履行合同的情況下，首先第一順位的是已經辦理登記手續的;第二順位保護的是按照合同約定已經合法佔有房屋的買受人(都未辦理登記手續的)。都未辦理登記也都未佔有房屋的情況下，以買賣合同成立時間在前的為優先保護。需要注意的是，登記在先前提是善意，如果是惡意的不能支持，同時合法佔有的權利人已經交付房產的情況下，以佔有人保護為先。法官特別提醒購房者，商品房買賣合同多為格式合同，需審慎注意合同細節，同時對於心儀房產的產權性質、所有權人以及售房者的資質、信譽等都要仔細審查，只有做好了這些“功課”買房過程才能順順利利。另外，在買房之後，簽訂好的所有合同、單據、繳款證明也要妥善保存好，方便出現問題後能成功維權。
法律小貼士
商品房買賣合同糾紛，是基於合同約定產生的關於房屋價款、房屋交付、房屋質量、產權證件及違約責任等方面產生的糾紛，所涉法律、法規數量眾多，主要包括民法通則、合同法、物權法等法律，以及關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋等司法解釋。商品房的認購、定購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同;合同履行過程中，如出現約定或法定的合同解除情形時，購房者需及時履行解除權，解除權的行使期限法律上稱之為除斥期間，該期間不因任何事由而中止、中斷或者延長，逾期不行使則會喪失解除權;合同履行完畢，開發商向購房者交付的房屋如果不符合合同約定，購房者可以根據合同法第一百零七條的規定，要求開發商承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。《中華人民共和國物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。在簽訂房屋買賣合同但未辦理產權變更登記手續的情況下，如出賣人一房二賣並將房屋過戶至他人名下，原購房者因未過戶而不能對房屋產生相應物權，只能基於房屋買賣合同向出賣人主張債權。
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