城市房價成本壓力呈三大梯隊,低地價、低造價城市房價上衝動力不足而向下有空間。
◎ 研究員 / 楊科偉、邱娟、李思潼
在多城“限價”背景下，70城房價連漲40多個月之後，個別城市房價開始小幅下跌，但與此同時，全國地價連續5年上漲，2017年平均地價較2015年地價漲幅達75%，各城市造價成本漲幅也不斷擴大，兩方面因素疊加下，房價“硬性成本支撐力”越來越強，房企盈利空間大幅壓縮。房價向上的衝動被限價壓制，同時下跌的空間也被成本制約，房價未來呈現怎樣的走勢也是各方關注焦點，尤其是在城市市場行情分化、走勢獨立的格局下，各城市又會有不一樣的走勢？
01
城市房價成本壓力呈顯著三大梯隊
武漢、合肥等成本壓力最顯著
通過對典型城市建築成本價格（本文所有“成本價格”均指預估造價和測算平均地價之和，不包含其它如稅費、財務、營銷和管理費用等成本。）與實際房價進行比較，呈現明顯三梯隊格局：
第一梯隊是明顯的成本推動型：包括武漢、合肥、天津、瀋陽、南京、杭州等城市，成本占房價佔比高達7成以上，再加上營銷等費用，房企盈利空間極少，尤其是武漢，其成本價與實際房價比為1.02，房企幾乎是揮淚大甩賣。究其原因，一方面由於當前多個城市實施“限價”政策，另一方面，當前入市的項目有相當一部分是2016年的地王項目，地價處於歷史高位，兩方面因素疊加下造價佔比躋於高位，儘管部分項目存在裝修雙合同的現象，能夠一定程度上緩解部分成本壓力，但總的來看成本壓力依然處於相對較高的水平。其次是合肥、瀋陽等城市，這兩個城市建築成本價格與實際房價差異也十分之小。
像武漢這類城市成本高昂，房價上漲衝動十分強烈。另外，由於盈利空間較小，房企可能會選擇放棄或減少這部分城市的市場佈局，導致供求關係緊張。
第二梯隊是成本相對適中型：包括上海、長沙、大連、太原、成都、南寧、烏魯木齊、寧波等城市，成本占房價佔比約佔四成-七成，總的來看房價相對平穩。這些城市的地價和造價大多均處於中低水平，均不十分“出挑”，或存一定的盈利空間。從區域上看，這些城市大多為相對較弱的二線城市。當然也存在一個例外，上海儘管地價成本佔比高達55%，但由於售價相對較高，造價成本佔比被攤薄至12%，最終使得造價+地價成本之和僅佔67%，總體來看成本來看也是相對適中的，但由於部分高價地王樓板價高達10+萬元/平方米，成本壓力十分巨大。
第三梯隊是成本較低的城市：包括石家莊、重慶、昆明、西安、青島，這些城市多為房價相對較高的區域。這些城市的地價均處於較低水平，尤其是昆明，其樓板價僅1255元/平方米。成本價格處於較低水平，房企盈利空間較大。
注：考慮到當前入市項目多為2016年成交土地，故樓板價採用2016年數據，2018年造價是根據這些城市近5年造價複合增長率預估，商品住宅均價採用2018年8月成交均價。
多數城市成本價格遠遠低於實際房價，尤以上海表現最為突出。上海成本價格37270元/平方米，而截至2018年8月上海商品住宅均價高達55836元/平方米，成本價格與實際房價剪刀差高達18566元/平方米。其次是寧波，剪刀差依然在萬元以上，另外青島、西安、昆明、石家莊、杭州等城市，這些城市或房價處於高位，或成本價格處於較低位，使得成本價格與實際房價間的剪刀差在7500元/平方米以上。
02
地價才是房價決定因素
部分地王項目地價成本佔比超80%
就樣本城市而言，造價成本差別不是特別大，增長也相對平穩，決定成本的主要因素就地價水平。由此可見，地價水平是推高房價的決定性因素。說到地價，就不得不提到2016年地王年，多城市地價屢屢創新高，地王頻出。按照正常的房地產週期，這些土地早就入市，但是受到限價、限購因素的影響，多項目採取觀望策略，相繼延後入市時間，截止2018年10月，2016年單價地王TOP30項目中尚有24個項目未入市。
但受市場趨冷、資金週轉壓力的影響，部分項目不得不入市。由於項目拿地樓板價過高，在限價政策影響下，住宅售價受到限定，單價佔到房屋售價的佔比均比較高，以廈門融創東南福項目為例，其樓板價高達37512元/平方米，但其銷售價僅48183元/平方米，地價佔比高達78%，加上造價成本，麵粉價格接近麵包價格，成本推動房價上漲的壓力十分巨大。
當然,另有一些樓盤尚未開售，但參照周邊同等類型項目銷售價格，造價+成本之和占房價的比重也趨於高位，尤其是前期上海、南京、深圳、廈門的部分地王項目樓板價明顯高於周邊同等項目售價，在當前較為嚴苛的限價背景下，推盤即意味著“賠本”，所以很多地王項目依舊處於擱置狀態。
03
全國造價年均漲幅約5%
近年建材漲價將使造價漲幅更甚
近年來，全國大部分城市房屋建築造價（“造價”指當年房地產開發企業房屋竣工價值/房屋竣工面積。）水平均呈現逐年上漲之勢，從我們選取的21個典型城市竣工造價增長變化情況可以看出，2016年一、二線城市造價的中位數值約為3522元/平方米，半數城市造價水平超過這一標準，上海以5772元/平方米排在首位，南寧、瀋陽、呼和浩特、烏魯木齊、大連5市漲幅最為明顯，2010-2016年其複合增長率均超7%；而南寧受前期造價基數太低影響，漲幅最為突出高達10%，在這些城市中漲幅居於首位。
另外，上海、南京、杭州、武漢、寧波、成都等一直熱度較高的城市造價持續處在平穩上漲通道，增長幅度保持在5%~6%之間，僅西安一城2016年造價微降1%，瀋陽、大連、南京、烏魯木齊平均增速在8%左右，增長最為顯著。總體而言，根據近5年複合造價增長率我們預測2018年上海造價水平依然居於首位。
基於對近兩年水泥、螺紋鋼價格漲幅巨大，對各城市2017年和2018年平均造價水平的預測基於過去5年造價複合增長率推算，結果必然仍相對保守。另一方面，新增年輕建築工人不足，進一步推高建築行業人工費成本，使得成本總費用增加，以此來看，實際房屋造價漲幅只可能更高，因此未來房價的成本推動壓力將會十分顯著。
04
低地價、低造價的西安、青島等城市房價上衝動力不足而向下有空間
由於當前住房地價處於較高水平,成本也在逐步上漲,綜合成本的上漲使得房地產企業盈利空間持續變小,因此未來房企在城市佈局和接下來市場變化的營銷措施就顯得尤為重要。
1）高地價、高造價——房價上漲型：武漢、瀋陽等城市地價佔比、造價佔比均處於較高水平，成本推動房價上漲壓力十分巨大，尤其是武漢。
2）高地價、低造價——地價支配型：合肥、天津、南京、杭州、上海、寧波、南寧等城市地價佔比處於較高水平，而造價處於相對較低水平，地價成本推動房價上漲壓力十分巨大，尤其是合肥，地價成本佔比高達67%。
3）低地價、低造價——房價平穩型：青島、西安等城市地價和造價處於相對較低水平，兩成本佔比合計僅在三成左右，尤其是青島，地價成本僅佔12%，而造價成本僅佔20%，從成本來看房價上漲的壓力不大。
4）低地價、高造價——造價支配型：重慶、昆明、烏魯木齊、大連、長沙、太原、石家莊等城市地價佔比處於較低水平，而造價處於相對較高水平，造價成本推動房價上漲壓力十分巨大，尤其是長沙、大連、石家莊、烏魯木齊等城市造價占房價的1/3，而地價成本處於相對較低水平。
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《“限價”背景下重點城市“成本推動型”房價壓力分析》
一、70城房價連漲40個月，“限價”壓制其未來走勢更值得關注
二、地價五年連漲125%、造價年均漲5%，未來房價漲勢難阻
1、地價：整體土地樓板價連續五年上漲，一、二線城市呈東高西低格局
1.1全國地價連續5年上漲，2017年較2015年地價漲幅達75%
1.2東部城市地價最高，西部城市地價極低，蘭州更甚呈“負增長”
1.3上海地價超30000元/平方米、烏魯木齊地價漲幅高達40%
2、造價：全國造價年均漲幅約5%，近年建材漲價將使造價漲幅更甚
2.1全國造價年均漲幅約5%，南寧上漲最為明顯，未來仍有較大上漲空間
2.2長三角及經濟發達城市造價遠超平均水平，西部城市造價較低
2.3鋼材水泥等原料價格大漲推動造價上升，老齡化進一步推高人工成本
三、重點城市商品住宅“成本推動”房價壓力梯隊分析
1、武漢等城市地價+造價成本已超當前市場理論房價，房企盈利空間被大幅壓縮
2、地價+造價與現實房價相比呈現明顯三種類型，西安等城市成本占房價比重小
3、地價才是房價的決定因素，部分地價佔比高達80%的地王項目壓力巨大
4、武漢等5城土地供應不足將進一步推高房價上漲預期，合肥等土地相對充裕
5、對開發企業而言，西安、青島等城市成本佔比低、利潤上可持續深耕
四、“四梯隊”代表城市“成本價格與現實房價”分析
1、武漢：理論成本價已超現實房價，普遍“雙合同”緩解房企成本壓力
2、烏魯木齊：典型“高造價、低地價”，成本可控、房價上漲壓力較小
3、合肥：造價相對合理水平，地價成本推動房價上漲壓力巨大
4、青島：成本佔比較僅32%，“寬鬆”限價政策下房企盈利空間較大
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