近日，知名房（炒）產（房）論（組）壇（織）水庫的群內爆出猛料。庫友（該論壇粉絲的簡稱）自爆跟隨房產觀瀾團隊購買了瀋陽三環外某樓盤的房源，幾十萬一套的房源不到半年時間狠虧20萬元！——

這件事孰對孰錯暫且不談，先回顧一下整個事件的經過。

01

先是其“小密圈”有人爆料，瀋陽某樓盤近日推出特價房源血便宜，最低的不到6000元/㎡，而且樓棟、樓層位置很好。此前，房產觀瀾團隊組織的團購價格是8000元＋/㎡，還要加3萬元電商費以及手續費。雖然其能做全款分期，但這也不是什麼稀奇事，能做全款分期的一抓一大把。

看到知識星球的爆料後，庫友覺得自己買貴了。於是在群裡大吐苦水，想聯繫退房。

庫友表示他是跟隨該團隊以8000＋的單價購買的。但是該樓盤年底促銷力度驚人，位置更好的房源只要不到7000元，他心裡感覺極不平衡。

上圖是該樓盤近日推出的特價房源，位置、樓層不錯的房源最貴也只要七千多元。有的房源甚至只有五千多元。價格本就不高的樓盤，年底優惠直接降了2，3000元，庫友一時無法接受。

庫友覺得自己被騙了，一心想著要退房，但退房也不是那麼簡單的。當初團購時說開發商承諾的是無理由退房，但是並沒有告知客戶退款週期很長。庫友顯然忽略了這一點，經群內朋友提醒才發現至少需要半年到8個月之久。

退房意味著什麼？外地人沒了瀋陽購房資格、資金至少半年無法使用，之前的時間都被浪費，還有無法退款部分造成的損失。一邊是平穩抬升的瀋陽房價，一邊是損失掉的房票、時間、金錢，一上一下損失不小。

02

根據“庫友”的描述，我們做個簡單的估算：

注：據說有1％的房款開發商不退，需要房產觀瀾退。這裡面有什麼PY交易我們不得而知，要想弄清楚只能查開發商和房產觀瀾簽訂的包銷合同了。但是人家會給你看嗎？另外，還有手續費等雜費，具體金額不詳。按照“庫友”的說法，一套房子虧了將近20萬元。

從表格中，我們可以清晰地看到，鐵定是買貴了。但是，買貴了有理嗎？假設不在房產觀瀾手裡買，在中介手裡買，買貴了找誰說理呢？說到底房產觀瀾就是一個房產中介服務公司而已，只是加上了某種“光環”而已。“光環”當然就是歐某和以其為燈塔的論壇了。庫友跟著歐某來瀋陽淘金，以為穩賺不賠。

但是，歐某隻是讓你買瀋陽，買長線，買老破大，買低價盤，沒讓你八千多元買某屯吧？新市府八千多都能買到好房子，你非要跟著去團購蘇家屯。智商稅是要交的，只能怪自己太年輕。沒有時間瞭解瀋陽，更沒有時間來瀋陽看房，線上小手一動就把錢交了，收你點智商稅是應該的。歐某教你看房二百套，你卻連看都沒看，直接閉著眼開始賭博，能不輸嗎。

03

投資有風險，入市需謹慎這種至理名言基本只有在“出事”後才會有人記起。誰會因為煙盒上的“吸菸有害健康”就把煙戒了呢？

以為房子隨便買買都會賺錢，以為跟著大神就能吃香喝辣，這是混蛋邏輯，這是對自己的不負責任。而且，大神也不會告訴你買完就會賺，一般都是從2年甚至更長的時間維度去考慮問題。

04

水庫只負責指導庫友投資，房產觀瀾負責賣房子。。。說的好聽點，一個是販賣知識，一個是房產置業顧問。一個通過自身強大的影響力引流量，一個把流量變現，僅此而已。把賣房子這麼賺錢的業務外包給其他人，就是為了儘量保證觀點的客觀性。就像大公司將低技術性、高風險性的業務外包給第三方做一樣，都是在規避風險，方便隨時切割。

商人都是逐利的。既然房產觀瀾就是個房產中介公司，那你就別怪人家賺你的錢阿。在法律允許的情況下，賺你多少錢都是應該的。道德？不存在的。雖然說這樣會影響公司聲譽，不利於企業長期發展。可是這行能長期發展嗎？水庫都朝不保夕呢，何況房產觀瀾？朝不保夕啊，青菜能割一茬是一茬。

05

庫友為什麼會損失20萬之多？房哥總結有以下幾點原因：

a，庫友團購是在瀋陽限購前，樓市火爆，算是在高點接盤。限購後的瀋陽樓市，一片慘淡，年終歲尾開發商衝一波業績也是理所應當。

b，有一些大開發商戰略是全國性的，不在意一座城池的得與失。庫友買的這個盤本來就不是熱銷盤，到了年底，打個折再正常不過了。

c，電商費、手續費、破限購、落戶、信貸等等一切在買房過程中產生的費用，都是非法的。《商品房銷售管理辦法》第二十八條規定，受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。房產觀瀾收了你這份錢，給你提供了相應服務。等你想退房的時候，這份錢是沒法退的。服務已經產生，怎麼退呢？

寫在最後

房產投資不比股市，隨時買隨時拋，不能看一時得失。如果放在5年的長週期上，我相信這位庫友買的不算貴。但不可否則的是，全款分期、頂賬房、內部房源等特殊房源嚴重影響了一個樓盤短期內的房價走勢。試想，中介手裡有特殊房源，價格比市場價低10%以上，誰會在個人手裡買二手房呢？二手房沒了流動性怎麼抬高價格呢？

這就是為什麼我一直強調的流動性的問題。買房一定要選人口湧入的熱點區域，選“靠譜”的開發商。否則，短期內是見不到房價抬升的。房價上浮的“勢能“”都被特殊房源的“動能”抵消掉了，只看到大賣價格卻不變，也是一種悲哀！

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