叶昌辉

最近中国楼市，尤其香港楼市很不好看，带永久产权的日本房产就热了起来，许多人都问我现在日本的房子可不可以买？是不是有十几万人民币的房子？分几方面吧。主要是分享近期一些数据，也是仅供参考，也是我一家之言而已。

1首先说政策，明年涨税至10%。

因此：已经打定主义要买房的就抓点紧。

1989年，日本的消费税最初是3%，1997年涨到5%，2014年涨到8%！2019年就将涨至10%了！

（照片截图于网络）

安倍首相在采访中确认：“2019年10月，消费税就会加到10%。加税是政权的使命，为的是经济回复和财政健全化。所以，加税是不能避免的了。”

8%到10%看起来不多，然而体现在几千万日元的房子上，就是不小的数目呀，自己拿计算器算算就知道了。并且，说不定以后留学的费用什么的，也会稍微涨一涨了。

2东京空房率现状

未出租出去的房子数除以所有统计的现有房数就是空房率。

统计显示，2018年东京中心建成的大型写字楼出租面积约60万平方米，是2017年的3倍。大部分大楼没有空房。截至今年3月，东京中心5区（千代田、中央、港、新宿、涩谷）的空置率已大幅低于被视为供求均衡标准的5％。平均租金连续51个月上升。

据一家日本大型房地产公司9月份公布的数据显示，其东京都心5区的写字楼空房率仅为0.89%，比8月份下降了0.06%，达到了有史以来的最低值！全国6大都市的空房率为东京都1.2% 札幌市2.1% 仙台市4.7% 名古屋市2.5% 大阪市2.4% 福冈市1.7% 。

空房率持续降低意味着租赁市场需求大，也的确正是日本房产投资的利好时期。

3数字下的东京房价

东京都23区的最常见田字型二居室套内精装修70平米公寓的平均房价按区划分（细如下图）：

港区最高约9400万日元(约合人民币500多万)，足立区最低约3800万日元(约合240万人民币)。港区，千代田区，涩谷区，目黑区，文京区与新宿区等超过了7000万日元（超过420万人民币）。

(截图来源网上公开数据)

在日本十几万买个房子可不可以？

关于十几万就在日本买个十几平小一居，过上幸福生活这样的说法，怎么说呢，日本十几万的房子在东京当然是有了，是可以买，也能出租的。因为在东京，房子的价格要考量地段、房龄、材质、楼层、距离车站距离、窗外可见风景等，如果想在诸如东京高田马场的学校旁边或者地铁边买个十几万的房子，想都别想，你懂的！

小酱前几天在号为中华财经的文章中读到，一家在北海道室兰的房屋整体只要50万日元（约人民币3万元左右），无人问津。日本小城市的空房率相对较高，年轻人都喜欢去大城市打拼，农村闲置房就更加多了。

所以一般来说，如果是特别便宜的房子，二三十万人民币以下的，大体上可能是：位置稍偏（想住繁华区的略过）、房龄高（想住新房别想）、灾难高发区（怕地震就算了）、“事故物件”（发生过自杀，他杀等，胆小勿入）等类型的房子。

4单间收益率参考

很多人会纠结是买个单间（一居），还是买整栋公寓（诸多房间）呢？建成20年的单间公寓收益率约4-7%左右。如果考虑到手头的钱有限，那当然是单间了，小房子平日自己就能打理。

5新房与二手

在日本，目前房产远没有像我国那样的刚需，日本人觉得租房子方便，想搬家就搬家，不受束缚。并且按照日本人的观念，新建住宅入住后的第二天，房价就跌20%。所以，过了些年的二手房价格自然就便宜了。

2018年日本二手房的税制，登记免许税额减少，更合算了。因此，如果买房是为了自己留学或者工作居住，又或是为了在日本度假用，二手房也是不错的选择。

2018年4月日本更新《住宅建筑交易法》，在修改内容中规范了二手房出售前的检查标准。《安心R住宅》制度运用，符合最新抗震需求和防漏雨的优质房源，才能出售。这样就更加靠谱了。

6日本人喜欢哪个朝向？

在日本，无论买房还是租房，面积相同的新建的房屋，会因楼层、窗户和方位不同，而价格不同。有研究机构以2009年-2018年的10年间提供的物件为对象,进行调查，发现日本人更喜欢的朝向顺序是：朝南＞朝东＞朝西＞朝北。

在日本，视野好的房产，价格也更高。比如在东京，阳台能朝向富士山的就更贵，自然西侧能看到美景的话，价格就高了。

7大阪房地产vs东京

东京是投资房地产的热门选地之一，但是近年大阪在国人心中的地位直线提升，主要是因为未来几十年内，大阪G20峰会、橄榄球世界杯、世博会的召开，以及博彩业开放，让更多的人把眼光又投向了大阪。

11月23日，刚刚公布2025年万博地点最终决定大阪！ 预计万博会经济效果2兆亿（约1300亿人民币）预计观光人数高达2800万人！！

(截图网络资源)

这几年，大阪的房地产正呈上升趋势。

(截图网络资源)

相对于繁华的东京，目前大阪的房价约为东京的60%，而公寓房的租售比和投资回报率看，大阪目前在上升趋势。东京回报率是5-6%，大阪是7-8%。如果你决定到大阪读书或者工作，或者单纯投资，也是不错的选择。

8日本房地产的优势

1、优点显而易见，日本的房价在国际上算是很平稳，受政治影响很小，每年租金回报大约4%-10%；不动产投资市场仅次于美国, 占全世界的10%。目前日本奥运会的影响，房地产一直是稳定上涨的。

2、永久产权。

3、不限购。中国大陆身份可以在日本购房，不会有国籍、数量、类型和金额的限制。需要准备好外汇(日元或美金)（具体有很多办法可以解决的）

4、可以贷款。并且，在大城市可以通过出租房屋收取租金还贷款。以东京为例，100多万人民币的房子，出租大约在4000多元人民币不成问题。

5、管理省心。如果人在中国，在日本买房后，无论维护管理、还是出租等，都可委托给日本的房地产管理公司。并且在日本租房，房东并不提供家具，由租房者自己解决，很省心。

9日本房地产的缺点

1、地产界想像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的，但是从长远看，回报率比较好。

2、不能像很多欧美国家一样，不能通过买房子获得日本绿卡和国籍（可以通过投资经营方式获得，一种是以物件或现金来设立公司；另一种是成立法人，由股权人身分去做申请）。

3、每年的税负比国内的多。不过比回报率高，怎么算也是合算。

基本就是这样，日本目前的房价在国际上算是很平稳，受政治影响很小，但地产界想像中国那样快速挣钱一般来说是不可能的，然而从长远看，回报率比较好。

关于日本，我们专业，赴日工作留学，加weixin：monsterxinzi

看日本

作为在日本开有房产公司的我，这个问题我最有发言权

随着来日本旅行观光者的增多，在近年碰到的客人中，您这种想法的很多，但是现实有这么几个方面您得先了解。

1.以后旅游过来住，那不在的时候怎么办？

以此目的进行投资的话，只有一个方向，那就是“民宿”。现在日本的民宿市场尚在较为紊乱的阶段，虽然有颁布了民宿证件的法规。但是碍于需要 得到邻里的认可（所谓的日本人不给别人添麻烦，叹气）以及 一年之内只得运营180天 等不合理条约。大家皆是在做着

2.为何说只有民宿一条路？

如果是自带租客的收益长租房（5-7%年收益）的话，即使您是房东房主，您随时想赶租客走，也是行不通的。。除此之外，随意的涨房租也是几乎不可行的。。所以想自己来的时候住，不在的时候租给别人住，除了民宿以外皆无可能。

3.民宿的风险

现在因为市场还不够规整，大家虽然都是在做着无证民宿，拿着高收益（8%-10%或以上），但是保不齐哪一天日本政府一个严查，民宿市场就没有现在这么一片大好了。所以一个好的地段，是最重要的部分。无论哪个国家哪个城市，最中心地段永远是涨幅最高，不愁租售的黄金地段。即使哪天不做民宿，直接长租给别人，也是相当简单的事。

4.如何买房

了解以上情况之后，咱们再来回到如何买房的问题

楼下有一层说的很详细了，我就简单概括一下

• 最最重要的就是钱够！其他没有任何限制！

• 如果国内有缴税，可提供税单，可以从在日本的中国银行或者交通银行贷款（贷款利率3-4%，比国内便宜很多）

• 初期费用一般概算为房价的7%左右，也就是说1000W日元房子最终交付为止可能在1070W日元左右（费用包括中介费，不动产登录税，律师费用等等等）
• 过户后每年支出费用为固定资产税以及都市计划税，这两个税金大概为房价1/2-1/3再乘1.7%
• 长租年收益5-7%，民宿8-10%（好的甚至以上）
• 买房并不能获得长期签证，如需签证甚至10年后拿永住或5年入籍，就得走另外一个方法

PS1，日本现在的国策是观光立国，借由2020年奥运会，2025年大阪世博会，以及预计2023年完成的大阪赌场计划，都把日本的旅游业带上了一个新的高度。。日本官方目标预计2020年为止要达到4000万游客，2030年达到6000万游客，而整个日本一共人口才1.2亿。。由此也带来了种种问题，其中最大的一点就是酒店房数不足，所以才带动了民宿行业的蓬勃发展。