前幾天有個輿論，在網上引起了熱議，全國政協經濟委員會副主任楊偉民稱：“應該允許城裡人到農村購買宅基地使用權。”
為什麼會提出這樣的言論呢？
這也是基於國情，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當於所有城市建成區的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。
的確，現在進城打工的農村人越來越多， 2001至2016，我國城鎮化率從37.7%增長到57.3%，16年增長了20%，每年有2000萬人農村人口流入城鎮。
農民進城後，宅基地就閒置了，這確實造成了土地資源的浪費。
而另一方面，大城市裡房價貴，人多擁擠，環境也差，還是有不少城裡人想去農村買個宅子，過上詩和遠方的田園生活。
這個理由，聽上去也不無道理。
那城裡人購買宅基地使用權，目前能行得通嗎？
曾經有一個城市戶口的畫家，在2002年花了4.5萬元買了通州一位農民的房子，當時也簽了合同，後來農民反悔，要把宅子收回去，畫家當然不同意了，所以就打官司，一打就打了2年。最後法院的判決結果是農民勝訴，合同無效。
這個案例中，畫家不僅僅是買的使用權，還有地上物，當然在那個年代也沒有分那麼細，總之是不合法的。
因為根據政策規定，宅基地是屬於農村集體所有的，只有本集體經濟組織成員才有使用權，宅基地要流轉也只能在本集體內流轉。
而且得滿足一定的條件，比如兩方必須是本村村民，而且要年滿18週歲，另一方在本村沒有宅基地。
其次就是過戶，村民先向村委會提交申請，然後報當地的國土資源所審批。
雖然法律和政策是這樣規定的，但是國家這幾年也在不斷的嘗試改革。
今年中央一號文件提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，就是在堅持宅基地所有權屬於農民集體、資格權屬於集體經濟組織成員的基礎上，適度放活宅基地的使用權。
從這份文件看來，未來宅基地三權分置是個大方向，使用權有可能會慢慢流通，這其實就是楊偉民提出應該允許城裡人購買宅基地使用權的政策背景。
在這樣的背景下，假設未來允許城裡人購買宅基地使用權，應該怎麼操作呢？我想提出我的一些建議。
首先不能搞強制性的一刀切。
因為宅基地是農民的根，雖然他們去了城裡打工，但是真正在城裡落戶買房的，還是少數，多數人還是過著租房的生活。在他們眼裡，城裡不是他們的家，他們只是在這賺錢養家，賺了錢還是回到老家蓋房。
尤其是年齡大一些的在外打工或做點小生意的，寧願花30萬回村裡蓋個小別墅，也不願意在城裡付個首付買套房，這就是中國人落葉歸根的觀念，要尊重。
所以，要想實施，必須本著農民自願的原則。
其次，我認為租賃使用權要比購買更靠譜。
第一、如果允許購買宅基地將讓大量小產權房轉正，會引發公平爭論。
近年由於大量人口向城市轉移，很多大城市房價暴漲，很多人轉而去購買集體土地上沒有繳納土地出讓金因而價格相對便宜的小產權房。
深圳現在就有5億平米的小產權房面積，而全國小產權房面積在2014年就逾66億平米，巨大的體量導致地方政府清理難度很大。如果允許農村宅基地買賣就意味著小產權房的轉正，對那些已經購買商品房的群體是很大的不公平，容易引發爭論。
第二、目前在社會上已經有一些租賃的現象出現。
北京的周邊有個旅遊景點叫古北水鎮，是中旅投資上百億打造的。建成後運營非常成功，高峰期的遊客每天可以達到四五萬人。
遊客多了之後，住宿吃飯就成了問題，所以景點周邊的很多村，家家戶戶都改成了農家樂，這些農家樂有些是村民自己開的。
也有些是外地人看到商機後租賃村民的閒置宅子，改造之後開的，一租租10年，每年的租金從三五萬到八九萬不等。農民將閒置的宅子租出去後，一方面租金可以增加其定居城市的資本，另一方面也不用擔心戶籍被變更，達到了雙贏。
最後我們來聊一下，如果允許城裡人購買農村宅基地使用權，會帶來哪些影響？
首先是對農村的影響。
對農村的影響會出現分化。
一些位置好的村子，受影響會比較大。比如前面提到的古北水鎮附近的農村，因為靠近旅遊景點，村裡的房子有了商業價值，農民出租宅基地後受益就比較大。
再比如城市的近郊區農村，像北京周邊的密雲和懷柔等地方，由於離著城市比較近，交通比較方便，城裡人在那住，一方面可以過上田園生活，另一方面也能享受到城裡的便利購物和醫療配套，這幾年有不少人去那裡租一個院子，要麼在那居住，要麼在那開個農家樂，供城裡人週末去休閒度假。
總之，能否受益要看村的位置，城市或者旅遊景點輻射車程在1個小時以內的農村，受益會比較大。
像一些四川山區裡的農村，在大山裡，交通很不方便，開車都進不去，城市化進程的這幾年，村裡的年輕人都走光了，只剩下幾戶人家，這樣的村子，即便允許城裡人購買，也不會有人去，因為不適合人居住，所以帶來的影響微乎其微。
對於城市的房價又會帶來什麼影響呢？
像北上廣深一線城市或強二線城市，目前房屋是供不應求的，在北京還有幾百萬人是租房子住的，而且這類城市年輕人居多，他們需要大城市的工作機會和未來給孩子更好的教育醫療資源，所以即便允許城裡人去農村置業，對房價也不會有太大的影響。
而真正適合田園生活的是年齡大的人，尤其是退休之後，忙了一輩子，想過一種放鬆的生活，就喜歡去村裡養養花、種種菜，呼吸新鮮空氣，悠然自得。
老年人基本在三四五線城市比較多，比如東北的長春，目前老齡化率已經達到了18%，這類城市年輕人流出現象嚴重，如果允許城裡人去農村置業，老年人再去郊區蓋個小院，那城裡的房屋空置就越來越多，房價自然下降。
PS：你同意城裡人去農村買房嗎？評論區留言，我們一起討論。
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