Seven_樂樂
分析任何一个投资产品都有个前提条件，特别是两样完全不同的产品进行对比，比如能说股票的回报率不如银行存款利率吗？如果是熊市，那肯定不如，甚至亏得连妈都不认识，但是遇牛市呢？
如果要计算住房出租回报率，而不考虑房价的增长，这种计算就好如只计算股票的分红而不计算股票的资本利得，却说股票分红回报率不如银行存款利率是毫无意义的。
尽管不考虑房价增长带来的回报，只考虑住宅出租回报率，那也要参考房价增长导致的房租增长带来的回报。
比如十年前投资100万买房，假用房屋年租金2.4万（每月2000），十年前住房出租回报率为2.4%；而如果如今房价涨到500万，那么同样是2.4%的收益率，住宅出租租金却是500万*2.4%=12万，相对原先100万的投入收益率高达12%。
然而，银行存款并不存在因资本利得而获得更高的收益率，因为存入银行的本金永远一样（不考虑利息再投，因为租金也可以再投），并不产生权益投资带来的资本利得。
如果有专家给出“住宅出租回报率长期低于银行存款利率”的结论，那他是完全基于理论或当下房价的住宅出租收益率与银行存款利率进行比较，亦或者说纯粹将住房出租作为债权投资来看待，而非权益投资。
如果将住宅出租作权益投资来看待，那么这两者并不存在可比性（一个是债权投资，一个是权益投资），过去并不象征着未来，特别是当下的房价。比如房价下跌，那对高房价买入的人，收益也会随房价的下跌导致租金的下跌，相对购房时的投入收益率（回报率）在下跌。
所以，这两者并不能进行比较，投资性质风险性流动性等等都不同如何比较？能把你的手切下来与我的脚比吗？
三人聚众
意味着租售倒挂，市场存在较大泡沫。
目前，我国住宅年租金回报率普遍在2%左右，像北上广深区域，甚至只有1.29%左右，仅有部分热点区域租金回报率能达到2.9%，乍一看70年的房产，似乎这个回报率也不错！其实如果把视野在放大了看，这是非常恐怖的，不仅仅是低于银行存款利率，甚至于远低于全世界范围内绝大部分区域的租金回报率。
举例：
- 泰国曼谷，住宅年租金回报率为6.36%。
- 美国达拉斯加，住宅年租金回报率为7.35%。
- 日本大阪，住宅年租金回报率为5.91%。
- 德国柏林，住宅年租金回报率为3.72%（柏林租金回报率在欧洲都属于较低水平。）
- 美国洛杉矶，住宅年租金回报率为5.8%。
- 美国曼哈顿，住宅年租金回报率为6%。
- 澳大利亚墨尔本，住宅年租金回报率为4.5%。
- 英国伦敦，住宅年租金回报率为4%。
- 新西兰奥克兰，住宅年租金回报率为3.5%。
- 新加坡，住宅年租金回报率为3.2%。
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从上可看，我国住宅年出租回报率是完全低于世界水平的，而这个地产的大泡沫，希望在国家新政“租售同权”实施之后有所改观！
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摩羯房说
“住宅出租回报率长期低于银行存款利率”是谬论！！！是一些所谓“砖家”臆测出来，媒体推波助澜，误导“吃瓜”群众的谬论！！！
“长期”是多长？1年，3年，5年还是10年，20年？不同周期计算的回报率结果会大相径庭。
银行存款利率有多种，此“银行存款利率”是活期还是定期，是几年定期？
这些都没有确切表述。
经济学和数学紧密相连，概念定义不准确，计算用的要素就任人摆布，所谓“失之毫厘，差之千里”。
投资回报率的计算前提是明确投资周期。
如果设定15年的周期，其年平均投资回报率恰恰远高于同期银行存款利率。
下面通过模拟示例来证明：
（以下数据完全虚构，为计算和说明方便，要素进行简化处理。本例只考虑出租，不考虑房产市值变动。）
小强在2002年12月31日在上海购买了一套50平方的一室一厅，每平方米5000元，共计花费了25万元。次日出租，到2017年12月31日止，正好15年。其15年来租金和收益率情况如下表：
（注：上表中银行利率数字摘自“银行信息港”网站。由于利率变动频繁，表中利率选取的是当年最长定期利率的最高值。利率政策改革后，各银行利率允许自行在一定范围内浮动，各银行间利率有所差别。如有错漏，敬请谅解。）
从上表中我们看到，从小强开始投资的第一年起，任何一个年度的投资收益率都高于同期银行存款利率。随着房租的不断上涨，年度投资收益率稳步增长。整个投资期间的年平均收益率是10.53%，远高于同期银行存款利率的平均值4.23%。
因此，“住宅出租回报率长期低于银行存款利率”一说不成立。
只有在近几年，由于房价增速快，才会产生投资当期收益率低于当期银行存款利率的情况。
例如：
续上例，假设小王在2016年12月31日购入和小强完全一样的住宅，次日出租，购入价格是350万。当年的投资收益率为1.41%，低于同期银行存款利率的最高值3.3%，略低于1年期的利率1.5%。
那么这种情况下为什么仍然有人投资买房用于出租呢？
排除炒房者。投资者（小王）预计的是未来房租会增长，投资回报率从10年，20年来看仍然可能高于同期银行存款利率。
最后声明一点：高房价让包括我在内的绝大多数人痛恨。制定抑制房价的措施必须有科学的依据。不能人云亦云，不能被假象蒙蔽。如果按照错误的认知来调控房价，制定政策，必将是缘木求鱼，贻害无穷。
仁观天下
大家都懂的答案就不再多说了，看看我之前的回答能了解的更详细些。住宅出租回报率低于银行存款利率，意味着房产的投资属性已经大大降低，回归住的属性。换个更简单的说法就是，房产今后将失去投资价值。
住宅，也就是商品住房，回报率只有两种，一种用于出租，收取固定的租金，每年的涨幅要看当地平均工资的涨幅，会有一个上限；另一种，则是出售。
任何商品，有涨价，就会有降价，这是市场经济规则的必然规律。
其中起作用的，不仅仅是商品的供求关系，还有社会的炒作因素，以及各种客观影响因素。比如投资市场匮乏，某种商品价值凸显时，就会有大量资金跟风炒作。
多数炒作的项目，两三年就会遇到瓶颈，最多撑上四五年也就烟消云散了。能持续十几年甚至二十年的，少之又少。
当前的房产贷款利率已经实际超过了5%的年利率，这是一个分水岭。
从数字上可以直观的认为，一套房如果用了贷款，二十年下来，基本利息跟房价也差不多了。
如果简单的计算贷款还款金额，看着还不太起眼，但是如果从基金定投的方式，5%的利率计算一番，实际二十年下来，可能付出的还不止一套房。
住房出租，遇到靠谱的租客还能保护的很好，打扫的干干净净。但是多数情况下，出租三五年后就要重新装修一番，付出数万元的装修成本，所以实际的收益率还会更低。
房住不炒，从资本层面已经成为现实。如果还有人看不清形式，那么，必将付出高昂的代价。
财智成功：加百利网创立者，20年农村生活，北漂十年，跨IT、企业培训、媒体职业经验，长期每天阅读30万字+，民间经济思考者，公众号（加百利点靠木）
财智成功
分析任何一个投资产品都有个前提条件，特别是两样完全不同的产品进行对比，比如能说股票的回报率不如银行存款利率吗？如果是熊市，那肯定不如，甚至亏得连妈都不认识，但是遇牛市呢？
如果要计算住房出租回报率，而不考虑房价的增长，这种计算就好如只计算股票的分红而不计算股票的资本利得，却说股票分红回报率不如银行存款利率是毫无意义的。
尽管不考虑房价增长带来的回报，只考虑住宅出租回报率，那也要参考房价增长导致的房租增长带来的回报。
比如十年前投资100万买房，假用房屋年租金2.4万（每月2000），十年前住房出租回报率为2.4%；而如果如今房价涨到500万，那么同样是2.4%的收益率，住宅出租租金却是500万*2.4%=12万，相对原先100万的投入收益率高达12%。
然而，银行存款并不存在因资本利得而获得更高的收益率，因为存入银行的本金永远一样（不考虑利息再投，因为租金也可以再投），并不产生权益投资带来的资本利得。
如果有专家给出“住宅出租回报率长期低于银行存款利率”的结论，那他是完全基于理论或当下房价的住宅出租收益率与银行存款利率进行比较，亦或者说纯粹将住房出租作为债权投资来看待，而非权益投资。
如果将住宅出租作权益投资来看待，那么这两者并不存在可比性（一个是债权投资，一个是权益投资），过去并不象征着未来，特别是当下的房价。比如房价下跌，那对高房价买入的人，收益也会随房价的下跌导致租金的下跌，相对购房时的投入收益率（回报率）在下跌。
所以，这两者并不能进行比较，投资性质风险性流动性等等都不同如何比较？能把你的手切下来与我的脚比吗？
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一点看盘
潘石屹说过一个观点：“他认为租金回报率是衡量这个楼盘是否值得投资的一个很重要的指标。因为，房屋的售价可能有水分、有泡沫，但租金是不会出现泡沫的，如果长期低于银行存款利率就证明楼市泡沫不小。不值得做房产投资。当然。对于真正刚需的人来说，这都是不重要的，不能因为考虑回报率担务了买婚房等一系列大事。
一壶清酒醉流年
长期高估值的股票背后是市场对于公司盈利能力高速增长的预期。相应的，住宅租金回报低的背后是对租金高速增长的预期，而租金高速增长预期的背后是对于区域经济和居民可支配收入高速增长的预期。
至于这种预期是否正确，市场长期会给出答案。
徐豪2
按正常回报率，房租要有6到8个点，北京的小房子一年60到100万租金，显然不现实，，四线小城市房价100多万，一年6万以上租金，一月5k，，好多四线工作者工资都没用这么多，所以这意味着房价泡沫太大
