東莞也開始擬管理農民房了 鼓勵通過市場機制投建農民住房！

其中一條原則提到

從東莞市農民住房管理暫行辦法意見提到， 為加強本市農民住房管理，合理改善農民居住條件，引導農民住房集約、節約利用土地資源，實現集體經濟可持續增長，促進我市新型城鎮化健康發展，根據有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本暫行辦法。

亮點是什麼？

我們先看下農民房的概念。按照文件提到，

本暫行辦法所稱之農民住房，是指主要用於解決集體經濟組織成員住房需求及相關公共需求建設的房屋，包括：

（一）拆遷安置房，是指因城市更新（“三舊”改造）、城鎮建設而實施土地和房屋的徵收、收回或收購時，為保障被徵收、收回或收購房屋所有權人（下簡稱被安置人）的居住需要而建設的安置保障用房。

（二）農民公寓，是指根據城鄉建設需要或住房改善需要，使用農村（社區）集體土地，由農村（社區）集體和農民共同投資並組織建設的連片、多棟、高層房屋建築。

（三）農民安居房，是指為保障農民的基本住房需求，在土地現狀不突破現有村莊範圍的前提下，以分散安置的形式，在農村宅基地上改建、擴建、翻建、異地重建的個人建房；在政府的統一規劃下，由農村（社區）集體統一安排，組織符合條件的農民在現有宅基地上通過自主聯合、共同出資建設的聯戶建房；村（社區）通過統籌房源的方式解決農民住房需求的解困房。

就是東莞的農民房包括拆遷安置房，農民公寓，農民安居房，是指主要用於解決集體經濟組織成員住房需求及相關公共需求建設的房屋。

一、東莞（改造建設原則）是？

農民住房改造建設應當遵循以下原則：（一）集約用地原則。（二）合法依規原則。從嚴控制農民住房佔地面積、建築面積、建築層數和總建設高度等標準。（三）量力而行原則。在建設規模、建設標準、投資方式、管護模式等方面要量力而行，不得以建設農民住房方式超前分配。（四）因地制宜原則。（五）規劃先行原則。鼓勵將舊村改造與住房建設統籌考慮、統一規劃，促進農民生產與生活條件同步改善，改造建設與歷史名鎮、名村、文物保護同步實施，經濟發展水平與農村居民綜合素質同步提升。（六）市場導向原則。鼓勵通過市場機制投建農民住房，農民住房的建設、管養應堅持遵循市場原則。嚴控集體負擔，嚴防集體資產流失。

二、拆遷安置房建設怎麼規定？

意見提到，（建設條件） 具有以下情形之一的，可按照本暫行辦法建設安置房：（一）徵收集體所有土地中涉及個人住宅，以房屋進行補償的。（二）政府徵收國有土地上的個人住宅，以房屋進行補償的。（三）集體經濟組織收回本集體所有土地使用權及地上住宅，以房屋進行補償的。（四）其他經審核、批准可以安置房進行補償安置的。選擇以其他安置方式解決住房的被安置人，不得再分配安置房。

三、怎麼（建設計劃）？

提到，鎮人民政府（街道辦事處）應當根據本轄區內項目安置需求、城市規劃和土地利用總體規劃等，編制安置房建設計劃，明確安置房建設規模、項目佈局和用地安排等內容，徵求市發改局、市國土局、市規劃局等部門意見後，報市人民政府批准及辦理相關項目立項手續後組織實施，並及時向社會公佈。安置房應嚴格遵循統一規劃、合理設計、綜合配套、統籌分配的原則，可採取政府統建、改造主體配建、農村（社區）集體自建或與其他單位合建等多種方式進行建設。建設多層住宅或中高層住宅，相關配套設施及規劃設計方案應符合《東莞市城市規劃管理技術規定》的要求。

四、怎麼規定（建設主體和建設方式） ？

按照提到，根據不同建設主體和建設方式，採取不同的供地方式：政府統建的安置房：原則上應使用國有建設用地，用途為住宅用地。改造主體配建的安置房：土地用途性質應是住宅用地。安置房用地應作為改造項目或其他住宅項目用地的一部分，按經批准的改造方案或土地出讓方案確定的供地方式供地。農村（社區）集體自建或與其他單位合建的安置房：土地用途性質應是住宅用地。可以使用農村（社區）集體或合建單位名下國有建設用地；也可以使用集體建設用地，以集體自用方式供地。

五、會怎樣的銷售限制？

非房地產項目配建的安置房，一律不得將安置房作商品房對外銷售。 改造主體配建的安置房，應按照土地出讓合同約定的安置對象、戶數等事項進行供應。

六、（政府統建安置房剩餘房源的使用方式）是怎樣？

政府統建的安置房中，剩餘無供應對象的，可作如下使用：（一）經鎮人民政府（街道辦事處）批准後，可作政府保障性住房、農民安居房或人才公寓，只租不售。（二）經鎮人民政府（街道辦事處）同意後，調劑用於本鎮其他項目的安置。（其他剩餘房源的使用方式） 改造主體配建、農村（社區）集體自建或與其他單位合建的安置房，部分無供應對象的，可申請屬地鎮人民政府（街道辦事處）按成本評估價回購，回購後參照本暫行辦法第十九條處理。

七、安置房分配原則是？

（一）已取得房屋權屬證書的，原則上按與房屋產權登記載明的面積等面積分配；未經批准改建、擴建的，超出登記發證面積且宗地面積超過150平方米、層高超過四層、住宅建築總面積超過600平方米的部分，原則上不納入安置房補償，僅按建築成本給予貨幣補償。（二）未取得房屋權屬證書的，宗地面積150平方米以下、層高不超過四層、住宅建築總面積不超過600平方米的部分，原則上按核定建築面積等面積分配；超出部分原則上不納入安置房補償，僅按建築成本給予貨幣補償。對於整村搬遷項目，可根據“一事一議”原則，結合村莊實際，由鎮人民政府（街道辦事處）制定可操作性強的補償方案報市人民政府審批。實際分配的住宅總面積超出被拆除房屋建築面積的，按房屋徵收補償方案補交房款；面積不足的，由改造主體按改造方案公示補償標準以貨幣形式補償。

八、怎麼（產權登記） ？

非房地產項目配建的安置房，市房管局（不動產登記中心）按有關規定辦理不動產登記。不動產權證書應備註拆遷安置房或城市更新（“三舊”改造）安置房。房地產項目配建的安置房，由開發企業與被安置人簽訂《商品房買賣合同》，憑《商品房買賣合同》等相關材料申請辦理每單元房屋產權登記。

九、農民公寓建設是怎樣的？

群眾有意願，集體經濟力量雄厚，具備可利用的集體建設用地，符合規劃，經集體經濟組織成員大會審議同意，可申請建設農民公寓。農村（社區）集體和村民兩者出資合共不少於總建設資金的80%。其中，農村（社區）集體能以現金支付的自有資金不少於總建設資金的20%；村民在房屋配售協議中承諾支付的購房資金不少於總建設資金的60%。剩餘20%左右的總建設資金，可通過貸款或帶資等方式籌集。農民公寓的建設配售方案應包括建設主體、規劃選址、建設規模、戶型戶數、配售單價、房屋回收計價方式、分戶標準以及集體和村民出資比例等內容。農民公寓建設配售方案應同時明確建設產生債務及借貸相關成本由配售村民與集體經濟組織承擔的比例，符合配售條件村民家庭名單和回收房屋折抵作價等情況。農民公寓建設可由鎮人民政府（街道辦事處）總體規劃，探索多村聯合建設模式。農民公寓建設原則上應達到居住組團的規模，即達到不少於300戶或1000人的標準。允許農民公寓項目採取整體規劃、分期建設的方式建設。農民公寓的人均用地面積不應大於30平方米、人均建築面積不應大於60平方米。參與配售的村民家庭原則上只能配售一套農民公寓。原有宅基地人均用地面積大於30平方米的村民家庭，可配售多套農民公寓，但扣除首套公寓建築面積後家庭人均配售建築面積不能大於60平方米。農民公寓辦理不動產登記應先由不動產（土地）權利人以棟為單位申請各房屋單元的所有權首次登記，取得不動產權屬證書後，再由房屋單元權利人與獲配售房屋的業主共同申請辦理第一次的轉移登記。農民公寓參照農村宅基地進行管理，不得抵押，允許條件轉移，轉移後不得再向村集體經濟組織申購農民公寓。農民公寓小區建成使用後實施物業管理。物業管理服務可由農村（社區）集體自行提供，也可引入社會物業管理機構提供。

十、 農民安居房建設怎麼樣的？

農民安居房包括以下三種形式：（一）個人建房：（二）聯戶建房：（三）解困房。（產權登記） 村民一戶只能擁有一處宅基地。村民申請異地重建住宅的，村（社區）應當與申請人簽訂合同。異地重建的申請人領取宅基地建設用地批准文件後，應交回舊宅基地的土地使用證，並註銷原土地登記後，按照不動產統一登記的有關規定辦理新的不動產登記。新的不動產權證應當註明“異地重建”。個人建房應嚴格控制建設標準，原則上，住宅基底面積不超過150平方米，住宅建築總面積不超過600平方米，層數不大於四層，第一層層高不得高於4.5米，第二層及以上的層高不得高於3.5米。（安居房申請建設流程） 村（居）民申請安居房建設，應向所在村（社區）提交申請表。村（社區）接到申請後，應當召集村民會議或者村民代表大會討論決定，討論結果應當在本村（社區）張榜公佈，公佈期限不少於30日。

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