新三板研究第一名，新財富、水晶球、金牛獎等諸多榮譽。
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2019物業行業年度策略：探物業之藍海，析成長之路徑
變化多樣
2018年全市場物管行業有哪些變化？龍頭入局：AT佈局智慧社區，阿里以支付寶為核心平臺，與築家易、朗新雲築合作；騰訊則以微信、QQ等為流量入口，成立騰訊海納；物業行業迎來智能化升級期。
資本市場：2018年初我們提到的港股市場將會是物管公司聚集地已得到驗證，共有4家公司（雅生活服務、碧桂園服務、新城悅和佳兆業物業）於今年登陸港股；A股市場也迎來了物業第一股南都物業。社保改革：社保費將交由稅務部門統一徵收，短期帶來成本壓力，長期利於倒逼行業技術升級和智能化轉型、規範發展、推動整合。不離其宗
多樣變化下哪些線索2019年保持延續？行業格局：行業集中度持續提升，百強物業管理面積均值3163.83萬平方米（+16.1%），市場佔比2017年達32.42%，龍頭公司恆者恆強，TOP10公司管理面積均值高達2.16億平方米，市場規模升至11.06%。上升趨勢：經濟及地產鏈景氣度下行，2017年9月起住宅房屋竣工面積月累計同比持續下降，2017年竣工面積再創新低，為7.18億平方米；而物管行業2012-2017年市場總收益以9.0%的年複合增長率快速增長，龍頭公司的業績增速相對處於較高水平。優勢特徵： 高經營性現金流保障企業“血液”流通，輕資產有效提高企業靈活性、降低風險。
詳參解惑
六問六答看市場最關心哪些問題？深入淺出分析海外龍頭經驗、業務佈局和擴張、資本市場門檻和估值及全市場優質標的。
海外先見：海外龍頭髮展經驗於國內物管公司有何借鑑之處？通過分析北美物業行業領先者FirstService及深耕物業服務90年的Service Master ，我們總結出以下可供國內物管公司借鑑的經驗：（i）深耕基礎服務，提供增值服務，全方位滿足客戶需求；（ii）鞏固內涵增長，進行外延收購及特許經營，搭建全球業務網絡；（iii）多品牌經營覆蓋細分市場；（iv）以優質服務增強客戶留存度。FirstService近四年營收復合年化增長13%；ServiceMaster2017年淨利潤較2016年翻兩倍，2018三季度剔除AHS仍表現不俗。
服務增值：競爭激烈下如何以服務品質取勝於客戶粘性？房地產週期下行，物管行業先頭部隊敏銳捕捉時局改變，在保障基礎物業服務的同時積極開展增值服務預防上升瓶頸，從業主及非業主（主要為開發商、其他物管商等）兩個角度入手。其中，業主端增值服務主要為家居、社區便利等，非業主端則主要為前期諮詢等。從體量上看，綠城服務的增值服務收入最高，2017年達15.8億元，處於第二梯隊的是碧桂園服務、雅生活服務、祈福生活服務；從比重上看，祈福生活服務增值服務收入佔比最高，達80%以上，其餘公司亦保持穩中有升的態勢。
開疆拓土：如何開展第三方業務拉動業務擴張？港股物管公司大部分由房地產開發公司分拆而來，除中奧到家、浦江中國外均有關聯地產公司的背書；“存量時代”提醒市場參與者居安思危，目前龍頭企業正努力擺脫出生“烙印”，爭奪存量市場上的第三方資源，提高第三方業務佔比。新城悅已有一半左右營收由第三方提供；2018上半年雅生活服務與第三方的合約面積佔總合約面積之比增至55.68%，而彩生活則高達99.10%。
上市門檻：A股、港股物管公司上市門檻有何不同？證監會給申請A股上市的物管公司的反饋意見無一不要求詳細披露關聯交易佔營收比例、定價合理性、前五大客戶及供應商等，而2018年上半年雅生活、新城悅、碧桂園服務及南都物業的關聯方營收佔比43.27%/24.27%/17.41%/5.95%；見微知著，A股相比港股對上市公司獨立性有更高的要求，物管公司高關聯交易率成為其掛牌A股的一大阻礙。2018年碧桂園服務、新城悅及永生生活服務均A股折戟轉戰港股，側面印證了A股物業公司上市相關門檻高於港股。
行業估值：資本市場給物管行業估值多少？ 美股給物管公司估值較高，證實其投資價值，FirstService及ServiceMaster的估值中樞分別為71X及32X。港股市場自2018年10月起物管公司估值相對穩定，11月小幅提升，我們認為這主要源於地產行業新房增速放緩逐漸應驗、社保徵繳趨嚴有望附帶社保率下調以減輕企業負擔。碧桂園服務以其高業績增速及高低階城市滲透率領跑市場，當前估值41X；具備充足儲備面積及高端品牌的綠城服務緊隨其後，估值34X；雅生活以雙品牌戰略獲得24X估值；母公司開發能力較弱的彩生活因基礎物管服務發展前景不確定性較高估值最低，僅為12X。未來物管公司有望通過鞏固、拓展、升級進一步提高估值。
回看市場：哪些物管公司具有較高投資價值？優質龍頭公司具備大型地產企業背書，業績穩定性較高；品牌效應和生態資源支持下，在第三方業務擴展方面更具優勢，盈利潛力可期；基於全球化佈局和多樣業務類型，抗風險能力更強；具備強有力的資金等資源支持，在智能化升級轉型及搭建社區平臺方面更具先發優勢；市場競爭加劇，優勝劣汰將有力推動行業整合，未來龍頭物管公司將更有可能通過併購中小型物業擴展商業版圖。我們立足全市場，篩選出碧桂園服務、綠城服務、雅生活服務、中海物業、彩生活、南都物業、第一物業、美的物業、開元物業、保利物業等值得關注優質標的。
路徑指引
物管公司未來如何進一步成長？精耕基礎：保障基礎物業服務，拉動業務穩定增長；多元擴張：開展全國性服務，拓展第三方業務；服務增值：業主+開發商雙線發展，提升服務品質；技術加持：加速智能化升級，佈局社區O2O。
風險提示
物業行業發展不及預期、行業競爭加劇
只要路是對的
就不畏懼遠方
重點行業
科 “新”時代，優創先機
新三板2019年年度策略
醫藥
看好2019年醫藥行業整體發展，政策趨嚴，推動行業集中度提升，2019年建議關注頭部醫藥公司：合全藥業、成大生物、原子高科等
TMT
科創板上線或成明年資本市場最大變量，部分優質三板公司或可迎來轉板機遇！
看好雲計算、新零售、產業互聯網等三大主線的投資機會，尋覓三板中具備核心優勢+業績增長穩定+估值相對較低的投資標的！
教育
剛需依舊、投資火熱、政策嚴監管——教育依舊具備強需求
K12板塊 依舊是重點、職業教育板塊值得關注，持續關注政策對於部分賽道的後續規定！
安信新三板 諸海濱團隊
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【團隊榮譽】
2016年-2018年賣方水晶球獎新三板公募/總榜第一名
2015年&2016連續新財富最佳新三板研究機構第一名
2016年&2017年金牛獎新三板研究第一名
【首席 · 諸海濱】
安信證券研究中心 •總經理助理
新三板研究負責人
溫馨提示
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