今天，我在瀏覽某網站成交房源的時候，意外發現，位於江寧九龍湖的樓盤保利中央公園，一套125平大戶型、不滿兩年的二手房，以3.5萬/平的單價成交了！加上不滿兩年需要繳納的增值稅，單價達到3.70萬元/㎡。
而在幾個月前，此盤的二手房價不到3.3萬/平，九龍湖二手房價還在漲？
在我前兩個月的調查中，江寧九龍湖板塊的二手房市場比較平淡，整體波動不大。
保利賣3.5萬/平究竟是不是目前普遍的成交均價呢？
區域熱盤萬科金域藍灣究竟還能不能賣到4萬/平呢？
今天我對江寧九龍湖板塊做了一輪最新市場摸底！
看點
01
北小學區房成交平平，品質三房更受歡迎
>>>>房主掛牌價：北小學區房單價逼近4萬
先給大家統計下目前九龍湖熱門二手房的最新掛牌價↓↓↓
板塊小區名稱掛牌均價（元/平）九龍湖銀城千花溪38918九龍湖萬科金域藍灣37560九龍湖新城玖瓏湖35246九龍湖保利中央公園33794九龍湖駿景華庭32527九龍湖頤和南園32051九龍湖潤龍錦園31672九龍湖中冶天城30705九龍湖中糧彩雲居29961九龍湖閤家春天27510九龍湖同仁康橋水岸26904九龍湖龍湖文馨苑26295
九龍湖熱門二手房掛牌均價在2.6-3.9萬/平，為何高低差距這麼大呢？
首先是新老小區之間的差別，均價3萬2以上的，基本都是新小區，房齡新環境好，升值潛力大；均價3萬以下的都是環境一般的老小區。新小區更受買房人歡迎。
在新小區中，像銀城千花溪、萬科金域藍灣都在北小分校（江寧開發區小學）的學區劃分範圍內，江寧教育一直是個短板，北小分校在江寧算口碑、成績都不錯的學校，因此特別受買房人關注；
其次，新城玖瓏湖、保利中央公園位置更往南一些，目前學區有待確定，因此掛牌價暫時不如北小學區房，在3.3-3.5萬/平。
（九龍湖熱門二手房區位圖）
>>>>實際成交：萬科成交平淡，保利、新城受剛需歡迎
此前我瞭解到，九龍湖板塊房源多為次新房，再加上品牌房企和學區配套等眾多規劃的逐漸落地，
該板塊的二手房成交價格逐漸成為江寧板塊二手房市場的天花板價格，有少量房源的成交單價甚至突破4萬元。但是也有經紀人表示，這種情況也僅是個別現象，目前九龍湖板塊的分化也比較明顯。從今年的成交價格來看，九龍湖板塊整體波動不大，但是成交量卻有較為明顯的下滑，再加上新房房源上市的影響，二手房市場的部分客源被分流。
具體小區成交情況，萬科金域藍灣周邊中介告訴我，之前有突破4萬的房源成交，其實只是個別情況。目前仍然有很多買房人為了學區選擇萬科金域藍灣，但是成交量已經很一般了；
保利中央公園周邊中介告訴我，目前保利二手房成交均價在3.4-3.5萬/平，房源都不滿兩年，成交量要比新城玖龍湖好，成交價甚至也比新城高一些，這塊的品質三房尤其收到剛需的歡迎，很多人買來自住。
新城有部分房源已經滿兩年了。中介表示，
新城玖龍湖二手房成交併不好，他直言，他們門店一個月也就賣出一套！因為靠雙龍大道近，新城部分臨街的房子有噪音汙染，有的客戶會介意。中介強調，成交均價只能給買房人一個參考，其實房源的報價和樓層、戶型有很大關係，保利3.5萬/平成交的房子戶型相對都很好，南北通透，中間樓層；朝南不通透的，一般成交價也就在3.3萬/平左右。
（鏈家網成交房源價格參考）
看點
02
江寧九龍湖未來房價何以支撐？
交通配套
九龍湖在地鐵方面也有3號線經過，未來還將有5號線通過，並且根據規劃，未來將結合地鐵出入口佈置交通廣場、公交首末站和公共停車場，形成換乘系統。在快速路上，有雙龍大道、蘇源大道、誠信大道、吉印大道等配套。
商業配套
（保樂薈實拍
（砂之船奧特萊斯實景圖）
九龍湖板塊的商業配套都集中在殷巷附近，農貿市場、蘇果超市、匯金九龍商業街等較為集中。還有砂之船奧特萊斯、保樂薈、九龍湖湖濱天地（在建）。
教育配套
規劃設有小學6所，初中4所，高中1所，幼兒園和基層社區綠地可以依託基層社區中心設施，規劃設置幼兒園11處。其中比較受網友關注的就是北小分校（江寧開發區小學）和遊府西街小學分校。年內開工建設東南大學附屬小學、附屬中學並掛牌。
看點
03
新盤還有的搶！江寧11月有十盤上市
不想買二手房的小夥伴，可以關注一下江寧11月上市的新盤了！
從目前江寧主城區域多個待上市的住宅樓盤曝光的戶型來看，小戶型房源比較稀缺，即使單價被限制在一定範圍，但如果戶型面積大，總價也會超出剛需們的預期。
雖然當下樓市有所降溫，不少房企加快了推盤節奏，但對於江寧年輕剛需來說，總價230萬，首付70萬以內的新房，其實還是一房難求。
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