今天，我在浏览某网站成交房源的时候，意外发现，位于江宁九龙湖的楼盘保利中央公园，一套125平大户型、不满两年的二手房，以3.5万/平的单价成交了！加上不满两年需要缴纳的增值税，单价达到3.70万元/㎡。
而在几个月前，此盘的二手房价不到3.3万/平，九龙湖二手房价还在涨？
在我前两个月的调查中，江宁九龙湖板块的二手房市场比较平淡，整体波动不大。
保利卖3.5万/平究竟是不是目前普遍的成交均价呢？
区域热盘万科金域蓝湾究竟还能不能卖到4万/平呢？
今天我对江宁九龙湖板块做了一轮最新市场摸底！
看点
01
北小学区房成交平平，品质三房更受欢迎
>>>>房主挂牌价：北小学区房单价逼近4万
先给大家统计下目前九龙湖热门二手房的最新挂牌价↓↓↓
板块小区名称挂牌均价（元/平）九龙湖银城千花溪38918九龙湖万科金域蓝湾37560九龙湖新城玖珑湖35246九龙湖保利中央公园33794九龙湖骏景华庭32527九龙湖颐和南园32051九龙湖润龙锦园31672九龙湖中冶天城30705九龙湖中粮彩云居29961九龙湖合家春天27510九龙湖同仁康桥水岸26904九龙湖龙湖文馨苑26295
九龙湖热门二手房挂牌均价在2.6-3.9万/平，为何高低差距这么大呢？
首先是新老小区之间的差别，均价3万2以上的，基本都是新小区，房龄新环境好，升值潜力大；均价3万以下的都是环境一般的老小区。新小区更受买房人欢迎。
在新小区中，像银城千花溪、万科金域蓝湾都在北小分校（江宁开发区小学）的学区划分范围内，江宁教育一直是个短板，北小分校在江宁算口碑、成绩都不错的学校，因此特别受买房人关注；
其次，新城玖珑湖、保利中央公园位置更往南一些，目前学区有待确定，因此挂牌价暂时不如北小学区房，在3.3-3.5万/平。
（九龙湖热门二手房区位图）
>>>>实际成交：万科成交平淡，保利、新城受刚需欢迎
此前我了解到，九龙湖板块房源多为次新房，再加上品牌房企和学区配套等众多规划的逐渐落地，
该板块的二手房成交价格逐渐成为江宁板块二手房市场的天花板价格，有少量房源的成交单价甚至突破4万元。但是也有经纪人表示，这种情况也仅是个别现象，目前九龙湖板块的分化也比较明显。从今年的成交价格来看，九龙湖板块整体波动不大，但是成交量却有较为明显的下滑，再加上新房房源上市的影响，二手房市场的部分客源被分流。
具体小区成交情况，万科金域蓝湾周边中介告诉我，之前有突破4万的房源成交，其实只是个别情况。目前仍然有很多买房人为了学区选择万科金域蓝湾，但是成交量已经很一般了；
保利中央公园周边中介告诉我，目前保利二手房成交均价在3.4-3.5万/平，房源都不满两年，成交量要比新城玖龙湖好，成交价甚至也比新城高一些，这块的品质三房尤其收到刚需的欢迎，很多人买来自住。
新城有部分房源已经满两年了。中介表示，
新城玖龙湖二手房成交并不好，他直言，他们门店一个月也就卖出一套！因为靠双龙大道近，新城部分临街的房子有噪音污染，有的客户会介意。中介强调，成交均价只能给买房人一个参考，其实房源的报价和楼层、户型有很大关系，保利3.5万/平成交的房子户型相对都很好，南北通透，中间楼层；朝南不通透的，一般成交价也就在3.3万/平左右。
（链家网成交房源价格参考）
看点
02
江宁九龙湖未来房价何以支撑？
交通配套
九龙湖在地铁方面也有3号线经过，未来还将有5号线通过，并且根据规划，未来将结合地铁出入口布置交通广场、公交首末站和公共停车场，形成换乘系统。在快速路上，有双龙大道、苏源大道、诚信大道、吉印大道等配套。
商业配套
（保乐荟实拍
（砂之船奥特莱斯实景图）
九龙湖板块的商业配套都集中在殷巷附近，农贸市场、苏果超市、汇金九龙商业街等较为集中。还有砂之船奥特莱斯、保乐荟、九龙湖湖滨天地（在建）。
教育配套
规划设有小学6所，初中4所，高中1所，幼儿园和基层社区绿地可以依托基层社区中心设施，规划设置幼儿园11处。其中比较受网友关注的就是北小分校（江宁开发区小学）和游府西街小学分校。年内开工建设东南大学附属小学、附属中学并挂牌。
看点
03
新盘还有的抢！江宁11月有十盘上市
不想买二手房的小伙伴，可以关注一下江宁11月上市的新盘了！
从目前江宁主城区域多个待上市的住宅楼盘曝光的户型来看，小户型房源比较稀缺，即使单价被限制在一定范围，但如果户型面积大，总价也会超出刚需们的预期。
虽然当下楼市有所降温，不少房企加快了推盘节奏，但对于江宁年轻刚需来说，总价230万，首付70万以内的新房，其实还是一房难求。
閱讀更多 南京二手房 的文章
