房地產當前的政策還會持續多久？地產行業到底什麼時候會回暖？這恐怕是地產人現在最關心的問題了。
11月2日，由明源地產研究院主辦的“2018年中國房地產總裁峰會”在上海舉行，陽光控股執行董事、全球合夥人、陽光城集團執行副總裁吳建斌先生在現場發表了精彩演講。
他認為，目前的政策環境，起碼還會延續一年多的時間。房企不用過於悲觀，但也不能盲目樂觀，尤其是中小房企如果不敏感，以為這個市場會復甦，以為這個市場還會增長，就會變成“溫水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰。
01
中國的房地產市場總體向上
但寒冬已來，不能心存僥倖
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中國房地產經歷了30年的發展，起起伏伏，整個規律來看，可以總結為大約每3年一次變化，但基本都是一浪高過一浪的趨勢。不管好一年、差兩年，還是差兩年、好一年，每次變化之後，無論從總量還是價格方面都會有巨大的增幅，這是基本的規律。因為國內的房地產市場是一個政策市場，很多時候都有一隻“有形之手”在管理這個市場。
由於“有形之手”在管理這個市場，我們省了很多心省了很多事，而且不用悲觀。對我們來說，最主要的是在三年小週期裡，市場比較差的時候，怎麼把事情做好。我先後經歷過中海、碧桂園，現在到了閩系企業。
無論閩系企業還是粵系企業，以及央企，面臨的都是同一個市場，不同的市場環境下，或者同一個市場環境下，大家的選擇有時候是不一樣的，對大家的態度也不完全一樣，所以很難講哪一種方法是對，或者哪一種手法是不對。
但當前政策，特別是7.31中央政治局會議，對於房地產市場影響非常大。房地產是國民經濟非常重要的支柱產業，帶動著很多行業的發展，但是7.31之後，大家覺得這個市場發展遇到頂了，房地產價格上漲可能性就沒了，變得十分焦慮。一些大房企的悲觀論調更是加劇了行業的焦慮，不知道怎麼活下去。
目前的政策環境，我相信起碼還會延續一年多的時間。這次調控我覺得最大的可能性就是時間換空間，也就是我們國家要推行房地產市場的長效激勵機制。什麼是長效激勵機制？各個方面其實都是很清楚的，國家想讓房地產市場價格基本上保持穩定，倒逼更多的資金流向長租公寓、福利房的市場，這個倒逼不是一兩天的事情，可能需要一兩年的時間才知道有沒有效果，這可能是這次調控最核心的出發點。
如果是這樣，房地產公司特別中小房地產公司會遇到很大的困難。因為前兩年房地產市場真的不錯，特別是2015年下半年到2016年，整個房地產市場蓬勃發展，這種情況下很多企業把槓桿提得很高，槓桿提高之後買地。可是，突然之間買地之後建造的房子賣不了了。價格受到限制，銷售受到影響，十分難受。
所以，我的結論是房地產雖然沒到冰河期，但到了寒冬期，現在的銷售價格上不去，甚至做了促銷讓利之後仍然賣不出去，銷量從5、6月份開始一路下滑，無論是大房企還是小房企都遇到了這個問題，導致現金流非常緊張。另一方面，整個行業的融資環境仍然沒有寬鬆，而且短期是沒有辦法改善的。
陽光控股執行董事、全球合夥人、陽光城集團執行副總裁吳建斌
這種形勢下，如果中小企業不敏感，以為這個市場會復甦，以為這個市場還會增長，就會變成“溫水煮青蛙”，慢慢死掉或被淘汰。
02
做自己能夠控制和能做的事
擴大經營性現金流以及融資
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怎麼辦？我覺得無非是現金流的管理（經營性現金流管理）要引起高度的重視，同時在融資方面加大一些力度，自己能控制的無非就這麼幾個方面。
一、在擴大經營性現金流方面，做自己能夠控制的事情
第一，拿地節奏要放緩，現金迴流慢的產城項目也要放緩。
比如把未來發展的規劃做一些修訂，特別是買地的環節做一些調整。其實很多無論是大房企小房企，在今年年初的時候規劃買地任務是非常高的，今年買地的預算資金可能比2017年還要高，因為看到了高槓杆下整個房地產市場蓬勃發展，以為今年的房地產環境比2017年更好。
今年上半年很多房企還在買地，目前這種情況下我建議買地環節要做一些調整，否則土地支出佔用的資金量是很大的。通常現金流50%以上的錢用來買地了，如果加了槓桿，佔比可能飆升至70%~80%。土地在流動資產中是最慢的資產，你手裡握著大量的地，每天付著高額的融資成本，要麼開發不了，要麼開發了卻賣不了，這就是一個死循環。
至於產城項目，這個是現金流回流最慢的市場，儘管前景可能非常好，是有遠期的效益，但是解決不了眼前寒冬期這段苦日子的問題，所以在產城項目上要放緩，特別是住宅房地產蕭條的時候，即便產城這麼有山有水非常美好家園的地方，想帶動房地產銷售也是非常難的事情。除非你找到的項目是現金流可以高週轉高迴流的，那是可以的。非要做的話，你要找一些不受限、有潛質的項目。
第二是建安成本的支出要控制。
當你花了很多錢把土地開發成可以賣的樓盤，這個樓盤又賣不出去，佔用的資金是非常大的，建安成本會佔整個年度資本流30%~40%的水平，所以需要適當做調整，能帶來現金流的繼續做，帶不來銷售和現金流的項目可能要暫緩。
第三，促進銷售，確保正常的現金迴流。
促銷方式很多，比如折價、送管理費等，這些可以做，這有助於確保你正常的銷售，正常的現金流回流。周邊的市場已經發生了變化，特別是大的地產商主動帶頭降價，你不去調整價格硬撐，這是非常危險的事情。所以在一個企業最困難的時候不是看利潤，更多的是看現金流能不能支撐，這時候促銷就是非常好的辦法。
第四，在網籤及銀行按揭方面下足功夫。
在銷售環節裡面，現在各方面受到一些限制，所以網籤以及銀行按揭方面工作還是要做細一點，這些方面功夫做得不足，現金流就不能及時迴流。
第五，開源節流可以，但不要惡待員工，需要共度時艱。
開源節流方面，很多房企採取了很多措施，但如果把矛盾指向普通員工就沒有意思了，我還是呼籲善待普通員工，因為他們佔用不了你多少資源，全部砍掉也省不了幾個錢。現在很多企業一說優化裁員，首先想到的是普通員工，我覺得方向是錯的。
二、擴大融資活動方面，保持積極的心態，做能做的事
雖然現在房地產行業的融資不易，但並非鐵板一塊，還是有不少可以運作的空間的……
第一、保證開發貸資金到位。統計表明，今年的有效融資裡，傳統融資（開發貸）佔77%以上。如果你的項目四證齊全，就要努力拿下開發貸資金，因為成本又低、期限又長、效果又好。這塊工作千萬要做得更細一點，應該發力，越是好的項目越是四證齊全，越容易拿到開發貸。
第二、評估資產溢價，做資產質押的融資。陽光城今年在這個方面我統計了一下，完成了將近120億融資，對我們企業有很大的幫助。
第三、減少美元融資，若進行，做好對沖。
第四、積極發行公司債，即使難，也要進行。目前發公司債很難，但是並不是說這條路不通。怎麼成功發公司債？
無非就是幾個方面：
一是你的業務得到基本改善，這是前提，如果你業務沒有改善，你去跟投資者融資，投資者是不會給你錢的，業務改善表現在很多方面，比如說管理的提升，銷售規模的成長，利潤指標的回升等；
二是要跟有通道的公司建立好關係，比如信託公司、銀行、券商等。關係很重要，因為在他們後面有大量的資源，有私人銀行的資源，有高淨值的客戶（高淨值的客戶也是在市場上尋求投資機會），利用他們的通道也是必然的選擇，這些工作做好之後發債也可以成功。
陽光城原來計劃發5億，最後發了11億人民幣，未來還有幾批公司債出來，對改善我們的融資環境、負債結構、公司形象幫助很大。
第五、積極推進資產證券化融資。
2016、2017年以來，一直到今年，是證券化融資最好的年份。打開我們的資產負債表，幾乎每一個科目都是可以融資的，比如說應收款可以做證券化融資，應付款可以做證券化融資，物業管理費可以做證券化融資，商業物業可以做證券化融資，等等。
當然證券化融資需要的時間更長一點，往往需要3~5個月。但是這樣的工作也是要做的，再長也是一個渠道，大不了在我們的融資團隊裡面分成兩組人，一組人專注於傳統融資，一組人專注於創新融資。創新融資對我們的負債結構，對我們資產優化和成本控制還是蠻有效的。
總的來說，不需要太悲觀，在過去的20多年，差不多每幾年都會經歷這樣一次變化，只不過這次變化的訴求不一樣，現在可能需要把資金倒逼到長效激勵機制去，我們戰略方面要做很多的調整和適應。如果想讓企業長期發展，必須要做這樣的調整。
03
預售制改變等需要特別注意
並據此制定相應的預案應對
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因為我們國家樓市是一個政策市場，當下我們還要關注若干個政策的變化，我覺得以下幾個方面的政策需要特別關注，關注研究才會調整戰略舉措。
第一個是預售制的改變。
把預售的機制改變和取消是災難性的。20多年來，中國房地產市場為什麼發展這麼快，就是我們有一套完善的預售機制，房企用很少的錢推動市場規模不斷上行，如果這套預售機制改變或者取消，採用現房銷售的話，房企的策略一定要做調整，因為你週轉不起來，這是革命性的變化，要做預案。
第二個是配套產業。
我們大家都知道中小企業、大企業都是要算帳的。房地產市場有些發展得好，有些發展得不好，根本來講，就是有一些公司精於算帳，有些公司不算帳。算帳的意思是什麼？就是算股東年化資金回報率是否達到要求。
目前，有房企的股東年化資金回報率可以達到40%~50%，甚至70%，這樣的房企是有生命力的，也可以像雪球一樣越滾越大。但是配套產業很難週轉起來，未來怎麼做這個產業需要思考，如果不思考可能會遇到很大的麻煩……
第三個是稅制調整。
房地產公司面臨的各方面的稅還是蠻高的，所以怎麼樣做到稅務上的管理也很關鍵。目前，國家稅制方面的政策有沒有什麼調整，調整是風向標，風向標決定了我們在房地產怎麼發力。
第四個是融資環境的變化。
10月31號，國家政策方向又做了一些調整。這方面對房地產市場會不會有利好，目前還看不到，有人解讀沒有提房地產就是利好，但是我不這麼認為，因為在7月31號有一個定調，這個定調是不會變的，也不可能在短短的3個月發生變化，所以融資環境我認為不會有改善，除非像大家期待的沒提房地產市場意味著就是利好，我也希望這樣，這可以讓我們中小房地產企業鬆口氣，否則還是要勒緊褲腰帶。
小結
我的結論就是高築牆廣積糧，靜待市場的變化，目的就是在未來一到兩年的時間，或者一年到一年半的時間集中精力把現金流管理擺到第一位，首先要讓企業生存下來，只有生存下來有可能寒冬過去之後，才可能迎來美好的明天，如果在寒冬一年到一年半死掉了，再美好的明天跟你沒有關係。
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