最近樓市下行，大家都非常關心一個問題：哪些城市會跌得最慘？
最近，我們寫了三篇文章來寫廈門這個房價與收入嚴重偏離的城市，正是因為泡沫大，所以在樓市下行時的慣性下跌更加嚴重。
雖然說一個城市的房價不是由這個城市的平均收入決定的，房價從來都是跑在收入前面的，但拋開城市收入來談房價，都是耍流氓。
廈門的下跌已經給全國人民上了深刻的一課，廈門之外,還有沒有其他城市像廈門一樣是這種高房價低收入，泡沫比較大的城市呢？這樣的城市是不是，也同樣是處於危險邊緣呢？
我腦子裡蹦出來的城市就是——珠海。
其實，珠海樓市和廈門何其像啊？
1.她們都有故事可講，城市名聲足夠高。帶有一線海景的稀缺景觀，屬於文藝小清新的旅遊城市。
2.房價預期足夠高。有片區規劃的利好或者是地王刺激，例如廈門是造新城，珠海是粵港澳大灣區的規劃，以及政府嚴格控制土拍，造成飢餓營銷，從而把地價和房價預期瞬間拔高到一個新起點。
3.都是典型的類似與股市的“小盤股”城市。城市城區小，項目少，在本輪房價上漲過程中，吸引區域內的大量外來購房者攜帶熱錢湧入，造成短時間供不應求，將房價快速拉昇。
珠海唐家灣▼
正因為有來自海濱城市的氣候和景觀溢價，這種難以估量的自然資源的溢價，不像經濟、人口、土地這些可具體量化的數字，基本是基於人們的心理預期去定價，而這正是沒有邊界的估值，更容易讓泡沫吹得太大。
這兩個城市的房價都瘋了，一路狂飆，廈門30000元/㎡的項目不見蹤影，珠海的主城區可勁兒往50000元/㎡奔，買房門檻越來越高，可憐剛需只能一退再退，被逼到大農村。
廈門剛需積聚的同安▼
就像廈門島內就是明顯為廈漳泉的土豪造房子一樣，珠海的橫琴也是為澳門造房子的。所以在本輪上漲中，很多周邊投資客也紛紛加入珠海炒房大軍中，而且珠海也是和廈門一樣的配方——不斷的地王刺激。麵粉貴過麵包！買！買買！！趕緊買！！！
去橫琴看房，你會發現所有的項目規劃圖上都標註著到澳門的交通，字都是繁體，而且不是按照每平方米多少錢來賣，而是按尺來賣。
澳門人可以買珠海的房子，而且即使是澳門的單牌車也可以進入珠海的橫琴島。
旁邊澳門的房價原來是10萬/㎡，那我珠海乾嘛不賣5萬，而要賣2萬/㎡呢？
而如果你去看看橫琴賣5萬的項目，周圍都是一些什麼地方？除了是個島，一線海景之外，什麼配套都沒有，沒有商場沒有相應的教育配套，這樣的地方，憑什麼賣5萬呢？
10月24日港珠澳大橋開通，一眾自媒體都在珠海要迎來房價爆發期而歡呼鼓掌。對於這樣的傻多，我只能說他們不懂港珠澳大橋，不懂珠海。
港珠澳大橋在這個階段，就是政治意義大於一切，對珠江東西岸的影響是有，但是弱。
很多人可能會有疑問，深圳旁邊靠著香港，珠海旁邊還有個澳門，但為什麼深圳將珠海甩得這麼遠？最直接的原因是澳門以博彩娛樂為主的吸血型經濟，香港是以科技金融著稱的輻射型經濟，以及深圳和珠海這兩座城市在定位和努力程度不同。
珠海這幾年因為熱炒“粵港澳大灣區”、港珠澳大橋，房價早已透支了大橋開通的上漲預期，對接港珠澳大橋拱北片區均價5萬+，而對於所在的片區香洲區，均價4萬+，如果不能拿出100萬首付，你連香洲區的邊都不能摸到！
這就是真實的珠海樓市，4萬+，值得嗎？而且澳門因為娛樂業衰落，房價已經從10萬跌倒8-9萬了，澳門房價尚且會受經濟影響，更何況是對標澳門的珠海呢？這個時候，難道你敢說，這一刻珠海4萬+的房價泡沫不大嗎？
我們來看看珠海的基本面情況：
而珠海和廈門一樣，也是一個人口少經濟差的城市，別說和廣深這種一線城市比，經濟總值得連江門湛江這種三線城市都比不上。
至於人口，在廣東省內更是個吊車尾的，一個城市如果人口不夠，在未來的城鎮化進程中能吃到的紅利就會更有限，城市的購房需求也會相應衰減！
珠海的城區面積非常小，小到目前城市核心區只有全域的六分之一左右，前幾年，珠海優先發展了擁有一線海景資源的唐家灣板塊，離主城區近+海景資源，再加上游艇碼頭和濱海公園，唐家灣成了珠海目前的豪宅聚集地。現在的唐家灣，基本上要去到4萬+，而想想廣州主城區廣鋼新城的新房也才4.7萬+。
所以珠海的主城區價格與廣州主城區的價差其實已經非常非常接近。很明顯的是，珠海的房價已經觸了所在省會城市廣州房價的頂。
廣州已經集中了廣東省的省級政府及機關單位、國企總部、教育和醫療資源更是輻射全省，按照廣州的基本面來說，均價3.5萬的基本面，其實真是委屈廣州了。
多年以來，廣州房價在同級別城市中一直都是墊底。我們拋開供需大勢，拋開“廣東是個多核城市，深圳的吸引力遠高於廣州”這些客觀原因，我們來深究廣州為什麼價格這麼紮實？
最根本的原因在於：廣州一直都是個務實主義者，都是積極地調控樓市。現在各城市的調控手段就是短期調控+長效機制的，廣州是全國第一個提出“租售同權”政策的城市，而且也在跟進執行。
廣州由於包袱太重，確實在某些方面上不爭氣，但像珠海這樣房價稿基本面一般的城市，在樓市下行之下，肯定逃不過要“擠泡沫”的陣痛。
珠海沒有廣州的城市地位，沒有什麼有活力的民營經濟，更缺少像東莞佛山中山這些特色小工廠的製造業，民營經濟非常強。但是珠海有什麼？格力、魅族、海灘…然後你就說不出有什麼了。而且海景也沒有非常好看，沙灘都是粗糲的沙子。
這樣的城市，吸引不來更優秀的人才，更優質的產業，反而可能加劇城市的優質企業流失。
這一點，和珠海有著類似樓市現狀的廈門已經有活生生的真相證明了。
2018年10月1日，廈門放開落戶，條件特別寬鬆
1.首先放寬重點群體落戶限制，有勞動合同，本科及符合專業符合產業規劃的專科生可落戶。
2.其次放寬我市居住就業的外來務工人員落戶條件，居住（暫住）和辦理就業登記且養老保險滿5年，擁有房產產權面積不低於51%的可以落戶廈門。
3.調整父母投靠子女落戶政策，父母投靠子女不再受限於“獨生子女”的要求。
4.完善市內戶口遷移政策，戶口在島外，但居住（暫住）和辦理就業登記且養老保險滿5年，擁有在島內房產產權面積不低於51%的可以落戶島內。
本科生和重點專業的大專生都可以去廈門落戶了，這落戶門檻可以說是低得不能再低了。
想想落戶門檻同樣低的天津，5月海河英才計劃發佈之後，僅僅過了一夜，“天津公安”由未入榜飆升至第八位。被北京吸血的天津，就是可以憑著自己優質的教育，在20個小時內吸引30萬人落戶，讓4個半月引入40萬人的西安都感到黯然失色，天津作為北方第二大城市的地位看來無人能撼動。
而廈門呢？
這次真是啪啪啪打臉了。
我們去廈門考察的時候，還特意去了辦理入戶的政務大廳兜了一圈，冷冷清清，看慣了其他強二線城市落戶連取個號都要排長隊，政務大廳擠得水洩不通，我實在不習慣在廈門辦理入戶的這種慢條斯理。
這是一個很殘忍的事實，名聲在外的廈門，已經很難去吸引人才了，甚至在主動將人才擠出這個城市。這是中國最出名的海濱城市，正在發生的事實。
還有我們在廈門的軟件園附近兜了一圈又一圈，看到空置的寫字樓，以及上班時間寫字樓下大量空置的車庫停車位，對於這座城市的未來，我的擔心越來越濃。
空置嚴重的寫字樓▼
而和廈門一樣同樣名聲在外的二線城市是什麼樣呢？
武漢吸引了小米從天子腳下的北京搬到了武漢。
1.小米武漢新總部落戶在武漢東湖高新區，緊鄰光谷核心科技區域。武漢市政府會為其規劃出500畝的產業園。
2.產業園完成建設以後，數百家小米生態鏈企業和小米公司的部分業務將會遷往武漢。而小米武漢總部將會聚焦“黑科技、新零售、國際化、人工智能和互聯網金融”5大領域。
3.在2019年年底3月前完成搬遷的小米員工可享受3萬元補貼，還可申請當地人才公寓，並立即獲得購房資格。
東莞吸引了華為從中國最具經濟前景的城市深圳搬到了東莞。
華為內部在東莞會提供3萬套員工住房，包括松山湖2000畝項目，預計2萬套；松山湖安居房項目443畝，預計5500套；湖畔花園175項目，預計3000套；華為松山湖南區公寓115畝，預計2500套公寓。
華為之所以如此大方，是因為東莞在土地上給了極大的讓利。2015年12月31日，華為以逾1億元的底價拿下的地，樓面地價約為1820元/平米，總建築面積約41.43萬平方米，由20棟住宅樓、一棟幼兒園及社區配套組成，系華為在松山湖新基地的員工配套住宅，預計可容納5000多人居住。
而在華為第二次搬遷時，2018年8月11日，松山湖鐵騎大隊40騎鐵騎全部出動以及濱湖派出所、交警大隊20名警力，由上午7時佈置警力，集中前往華為小鎮溪流背坡村J、K區進行路面管控、維持秩序、交通疏導等工作。
東莞松山湖華為產業園▼
當武漢東莞這些城市在重點發展基礎設施建設，大力吸引人才和企業的時候，廈門在幹什麼？人為抬高房價，擠壓剛需！這樣的廈門，如何在未來的城市崛起中去贏得先機？
在國家層面，房價與收入偏離度大，很容易陷入中等收入陷阱，出現貧富懸殊、環境惡化甚至社會動盪等問題，導致經濟發展徘徊不前。
而在城市上，如果城市對房地產的依賴太嚴重，就會留不住優秀人才，留不住優秀的企業，城市發展長期停滯，陷入困局。
一個城市，只有腳踏實地規劃好一座城，規劃好這座城市老百姓的未來，真正地關心認認真真為這座城市奉獻建設的人，給他們提供一個可以通過奮鬥致富，而非一心追逐資本利得的社會環境，好好地做商業教育醫療配套，為他們的生活居住、兒女上學、父母養老分憂。
這樣的城市，才能鼓勵年輕人不斷為之奮鬥，這樣的城市才有未來。而像廈門珠海這樣城市，遲早有一天，會後悔的。
而高房價低收入，遲早會毀了城市的未來。在樓市下行期，這些泡沫大的城市，可能就是下跌得最多的！
關注“大鬍子說房”微信公眾號，回覆城市名稱（如“鄭州”），即可獲取該城市的購房攻略~
閱讀更多 大鬍子說房 的文章
