法律常識
樓市配圖：房子模型與計算器，樓市，房價
“一房二賣”是指開發商先後簽訂了兩份商品房買賣合同，將同一特定房屋（拆遷安置房除外）賣給兩個不同的購房人的現象。“一房二賣”產生的糾紛是我國房地產糾紛中較為常見的一類。
在我國，“一房二賣”的具體情形大致有以下三種：
（1）開發商就同一特定房屋與兩個購房人簽訂買賣合同後，只對後購房者履行了合同義務，併為其辦理了房屋產權證；
（2）開發商與購房者簽訂商品房買賣合同，雙方合同義務履行完畢，但開發商在為購房者辦好產權證後，又就同一處房產與他人簽訂了房屋買賣合同；
（3）開發商先後就同一特定房屋與兩個購房人簽訂買賣合同，但是都未辦理產權證。
對此，如果雙方簽訂的商品房買賣合同中有約定的，則依照其約定；沒有約定的，則按照以下原則處理：
對於上述第（1）種情形，根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定，先購房者可以請求解除合同。此時，開發商應當承擔違約責任，返還購房者已付購房款及利息、賠償實際損失；除此之外，還要按照不超過先購房者已付購房款一倍的標準向先購房者支付賠償金。
對於第（2）種情形，由於開發商已經為先購房者辦理了產權證，先購房者便因此取得房屋的所有權，之後開發商再不能處分已經屬於購房者的房屋。如果開發商在此之後又將房屋賣與他人，則侵犯了先購房者對房屋的所有權。但是，這種情形一般不會對先購房者造成實際經濟損失。當然，如果先購房者因此有實際經濟損失的，則開發商應當予以償，如先購房者為證明自己權利，在收集證據過程中付出的材料費、公證費、交通費、差旅費。
對於第（3）種情形，開發商一般應當向先購房者履行合同義務，同時還要賠償先購房者的實際損失。
基本案情
陳先生看中了一套房子。在實地看房後，陳先生便與開發商簽訂了商品房買賣合同。陳先生按照合同約定預付了60％的房款，並領取了房屋鑰匙，其餘則約定在陳先生領取嚴產證時結清。但是，陳先生並沒有如期拿到房產證。事後才知道，開發商在和自己籤燈合同後，又以更高的價格與劉某籤訂了商品房買賣合同，併為劉某辦理了房產證。陳先生很生氣，認為自己先和開發商簽訂合同，房子應該歸自己所有。於是，陳先生訴法院，要求開發商履行合同，為自己辦理產證。可是，法院在審理以後，並沒有支持陳先生的訴訟請求。
案情分析
在房地產買賣關係中，房地產公司“一房二賣”不但違反了市場交易中最基本的誠信原則，更是對購房者合法權益的嚴重損害。我國法律為了保護房地產交易的安全，維護市場經濟的正常秩序，以法律的形式規定了懲罰性責任，目的是罰開發商惡意欺詐性的“一房二賣”行為。因此，購房者應當積極利用這一法律規定，有效保護自己的合法利益。
實踐中，先購房者遇到“一房二賣”的情況一般都會非常氣憤，常常忘記考慮當時的具體情形，也不及法律的具體規定，只是一味要求開發商向自己履行合同義務，為自已辦理產權證。這樣做，不但不能維護自已的權利，反而會使自己的利益再次受損。如本案中，陳先生要求開發商向自己履行合同，為自已辦理產權證。該訴訟請求顯然不會得到法院的支持，原因在於陳先生的訴訟請求不當。這是因為，開發商為後購房者劉某辦理了產權證，已經無法向陳先生履行辦理產權證的合同義務，而開發商應承擔的違約責任是返還已付房款及利息、支付賠償金的責任。訴訟請求應當和被告所應承擔責任的形式相叻合，不能要求被告承擔法定責任形式之外的其他責任。
購買房屋尤其是在購買二手房時，一定要及時辦理房屋產權過戶手續，以免自己買的房屋到了別人手裡。另外，為了防止房屋被二次出賣，可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
法律法規
《高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
閱讀更多 唐玉林律師 的文章
