区域连锁百货优势：专注“自持模式”与创新经营
回顾丹尼斯18年的发展道路，刘永松认为，丹尼斯和中国的商业地产企业一起，经历了四个阶段。第一个阶段是1997年—2002年，是百货业态的起步阶段，由日本、台湾的经营模式导入国内，像早期的太平洋百货、伊势丹；第二阶段从2002年—2007年五年时间，百货业态的升级阶段，百货公司陆续引入国际化妆品、加大女装、女鞋等业种，完成从流行百货到名品百货的升级；2008年—2012年为第三阶段，是百货精品化的阶段，国际精品进入国内知名百货公司，打破化妆品一统天下的局面，各家百货店争相升级改造；目前进入第四阶段，百货生活化阶段，要求要对客层精准细分、清晰定位，必须增加生活化和体验性业态。
与商业地产发展不同的是，丹尼斯一直是以零售商的角度在“经营”商业项目。刘永松介绍说，丹尼斯所建物业是为了做零售而建，是以经营为目的。这不同于其他房地产企业建设的商业物业，是为了给自己开发的住宅或办公物业作配套商业，来提升住宅或办公物业的价值，所以其商业部分成本会比较低。我们的物业完全是靠我们后续的经营来回收成本的，当经营不好的时候，就没有回报，这就要求我们必须做到以经营为先，把经营做好。
坚持商业物业自持模式一直是丹尼斯百货经营的一大特色，在之前十几年，丹尼斯所持物业都是以自持为主，近年来虽然有与其他企业合作开发新的项目，但丹尼斯一直保持商业物业自持率在60%-70%。刘永松认为，“不是以自持物业为主的国内连锁零售企业，在未来五年、十年会面临巨大的挑战”。因随着物业成本和人力成本的逐年增加，经营成本也在随之增加，所以经营会越来越困难。在2014年国内有很多百货店闭店就和这些有关。所以未来自持物业才是零售企业能长期稳定发展之本。
丹尼斯自最初的人民路店至今，经历发展了百货、大卖场、便利店及购物中心等业态，一路走来都在围绕“经营”发展创新。比如有高端的精品百货，有社区型百货，也有其它零售业态，多业态的发展让丹尼斯稳步向前，同时积累了不同消费层和年龄层的消费群体，也就是我们的VIP会员，目前丹尼斯正在全省推广“一卡通”会员体系，此卡目前现有会员人数300多万，且整个集团的营业额中会员的消费占比在50%以上。这些都是丹尼斯经营者一步步累积和创新的结果。在谈及购物中心对百货业态形成一定冲击的问题时，刘永松认为，百货公司最重要的就是做好“商品与服务”，购物中心是“通过业态的组合，来满足消费者的体验和需求”。从经营本身来说，百货对经营的重视远远大于购物中心。百货是要站在经营的角度来考虑，因为它和品牌商的利益是相辅相成的，所以百货会把商品资源扩大，优化商品组合，提高自身的竞争力。而购物中心更多是从物业的角度来考虑，通过品牌商的经营来提升自己物业的价值。
刘永松认为，丰富的业态自然能满足顾客不同需求，但餐饮、娱乐等多业态不是购物中心独有，百货也可以做到。百货要想在零售市场持续发展，要做到第一重视年轻的消费群体；第二商品的组合做全、做细、做精；第三增加一些餐饮、休憩等体验业态来满足不同客群的需求；第四重视VIP顾客的经营，完善对VIP会员的服务体系。”
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