常有读者给我留言，询问一些三四线城市未来几年 的房地产投资机会。
我的回答一般是：对不起，你所在的省只有一个城市，就是XX。而XX一般是省会城市，比如成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥之类的。
经常有读者表示不服气，反驳道：YY是我们省的第二大城市，难道没有未来吗？而YY，一般是宜昌、洛阳、榆林、绵阳、芜湖这类省内GDP第二、第三大城市，或者是省里确定的“副中心城市”。
我只能遗憾地说：除了广东、江苏、浙江等几个特殊省份外，中国绝大多数的省、自治区未来最多只能有一个城市“杀出重围”。有些省份甚至连一个像样的城市、房地产值得投资的城市都不会有。
为什么这样说？因为中国城镇化的“增量红利”即将结束，10年后将全面进入到“存量蛋糕（人口）争夺战”阶段，城市、城市群将强者恒强、弱者恒弱。
其实，这是全球各国发展的共性。
在人口大国，比如美国，就出现了多个城市群日趋繁荣的现象，但在这些城市群以外出现了“铁锈地带”（比如面积广大的中部）。换句话说，美国在城镇化基本完成之后，进入到“大城市圈化”的时代，纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶等少数城市圈人口继续增长，但绝大多数中小城市人口持续下降。
特朗普之所以能上台，就是这种趋势带来的普遍不满造成的。但特朗普能改变这种趋势吗？他毫无办法！
在人口中等规模的国家，比如日本、韩国、英国、法国、墨西哥等，普遍出现了“一个城市圈独大”的现象。东京、首尔、伦敦、墨西哥城为核心的城市圈，成为这个国家唯一“通吃型”的区域，金融、贸易、科技、教育、创新、政治、交通、国际交往中心完全“合体”，其他城市被彻底边缘化，你甚至想不起这些国家的第二大城市是谁。
只有越南这种“蛇形国家”，因为细长，所以出现了两个中心。即便是面积庞大的俄罗斯，也只有两个中心城市圈而已。
中国人口规模巨大，所以有能力支撑三个世界级都市圈，它们分别是：粤港澳大湾区（香港、深圳、广州等）、上海大湾区（上海、南京、苏州、杭州等），京津冀城市群（北京、天津、雄安新区）。
此外，中国还有能力在三大世界级城市圈之外，形成不超过10个“二级城市圈”。 其中，人口、经济规模中等以上的省份的“强省会城市”，有望扮演这个角色。
中国有27个省、自治区，相应有27个省会城市、自治区首府。在这里面，广州、南京、杭州融入了三大世界级都市圈，其他的24个，命运就各不相同了。
下面我根据2016年各省会（首府）“金融机构本外币存款余额（资金总量）”占本省（区）的比重，GDP占比，房地产投资占比，给出了这些城市“强弱度”排序。（其中拉萨数据不完整，使用的是2015年数据）
2016年省会（首府）城市强弱度排行
排序 | 城市 | 资金占比 | GDP占比 | 房地产 投资占比 |
1 | 西宁 | 67 % | 49% | 80% |
2 | 银川 | 61% | 51% | 65% |
3 | 拉萨 | 58% | 37% | 92% |
4 | 海口 | 55% | 31% | 31% |
| 5 | 西安 | 55% | 33% | 72% |
6 | 长春 | 53% | 40% | 59% |
7 | 兰州 | 50% | 32% | 46% |
8 | 昆明 | 50% | 29% | 57% |
9 | 成都 | 48% | 37% | 50% |
10 | 武汉 | 47% | 37% | 59% |
11 | 哈尔滨 | 44% | 40% | 59% |
12 | 贵阳 | 42% | 27% | 43% |
13 | 乌鲁木齐 | 40% | 26% | 33% |
14 | 太原 | 37% | 23% | 43% |
15 | 长沙 | 37% | 30% | 43% |
16 | 郑州 | 35% | 20% | 45% |
17 | 南宁 | 35% | 20% | 36% |
18 | 杭州 | 34% | 24% | 35% |
19 | 南昌 | 33% | 24% | 38% |
20 | 合肥 | 33% | 26% | 29% |
21 | 福州 | 31% | 22% | 37% |
22 | 呼和浩特 | 29% | 17% | 35% |
23 | 沈阳 | 28% | 25% | 34% |
24 | 广州 | 26% | 25% | 25% |
25 | 南京 | 23% | 14% | 21% |
26 | 石家庄 | 20% | 18% | 22% |
27 | 济南 | 18% | 10% | 18% |
可以看出，在27个这类城市里，有21个汇聚的“资金总量”占全省区的30%以上，有22个“房地产新增投资”占全省区的三分之一以上。其中汇聚资金占全省区一半的有8个城市，房地产投资占全省区一半的有9个城市。
这告诉我们一个基本事实：中国绝大多数省、区都出现了一城独大的现象，西部经济体制落后、市场不活跃，情况就更为严重。所以，西宁、拉萨、银川、西安成为“窝里横最严重”的省会（首府）城市。
但遗憾的是，很多西部、东北、西南省区的经济总量太小，人口太少，而且人口仍然处于流失状态。这些省区未来即便保持一城独大，也难以培育出一个“适合投资”的城市。
至于东部沿海地区，由于市场经济体制健全、民企发达，都出现了双中心、三中心的格局。比如广东培育出了广州深圳两大一线城市，山东出现了青岛、烟台、济南三个中心，而福建也是福州、泉州、厦门三强并立，浙江是杭州、宁波两强并立。
未来有希望在三大世界级城市群之外，真正成为一方经济、人口强有力中心的，不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、重庆等少数城市，它们是“中等规模以上”省份的强省会。（重庆面积超大，可以看做是一个省，而中心城区是省会）
至于辽宁，目前有人口显著增量的城市就是沈阳，沈阳有很大几率成为“国家中心城市”。但以目前辽宁经济的状况，很难有力量支撑沈阳、大连齐头并进。事实上，经过最近七八年的演变，大连的很多指标已经只有青岛的一半了。而几年前，两个城市是一个量级的。
如果沈阳被确定为“国家中心城市”，则大连将朝着“小而美”的方向被边缘化。
至于人口、经济总量偏小的省份，如果再有两个或者以上的中心，将来情况可能更惨，将彻底没有存在感（海南比较特殊，例外）。比如内蒙（有呼和浩特、鄂尔多斯、包头三个经济增长中心），这个自治区的楼市基本上没有投资价值。
类似的还有广西（有南宁、桂林、柳州三个人口增长中心），但相比之下南宁的情况好于呼和浩特。福州也因为厦门、泉州的存在，“首位度”大幅下降。
石家庄、济南是东部地区两个显著的弱省会。其中济南依托人口、经济的超级大省，即便是“首位度”低一些，问题不算太大，情况未来会比石家庄好一些（也比太原好）。石家庄事实上只是河北南部的省会，雄安新区的出现，会加剧石家庄的边缘化。好在整个河北，所有地级市人口都是增长的，石家庄的楼市可以长线谨慎看好，但这个城市的未来肯定没有办法跟郑州、武汉、长沙、成都相比。
未来有成为一方“区域性国家中心城市”（粤港澳大完全、上海大湾区、京津冀之外）的，不外乎成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥、沈阳、重庆而已。
福州、南昌、济南、太原、哈尔滨、长春、兰州、西宁、昆明、南宁、贵阳、乌鲁木齐等只能坐候补席。
青岛、厦门即便获得“国家中心城市”的头衔，也是比较弱的“国家中心城市”，前景很难跟成都、武汉、郑州、长沙、西安相比（这几个城市是省会，而且是高铁时代的陆地交通枢纽）。乌鲁木齐的未来要看国家政策支持力度，从国家发展战略看，这个城市必须迅速做大做强，最好的办法是通过税收等优惠政策，移民500万过去。
从房地产投资的角度看，部分省份只有一个城市值得长线看好，很多省份连一个城市都没有。
而几乎所有的省会城市，未来都会全力提高自己的人口规模、经济首位度，力争不被淘汰、力争在国内排名靠前一些。因为你不靠前，就完全没有存在感，就不会有多少政策红利。而在这种“省会城市全面竞争”的情况下，非省会城市将完全沦为被抽血的对象。慢慢的，将失去人口、资金增量，沦为“暮年城市”。
那些芸芸众生里的“暮年城市”，其“有用的房子”（可以出租和自用）的价格，也会被通胀推着上涨，但缺乏资产属性、也缺乏流动性，投资价值不大了。
所以，一个省“只有一个城市”仍然是幸运的；最惨的是，一个省都“没有一个城市”。
强者恒强、弱者恒弱。这，就是中国楼市未来的真相。
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