TOP100房企銷售規模增長35%；TOP30銷售規模佔全行業半壁江山；千億房企達到30家；預計明年房企銷售增速將放緩。
☉ 文／克而瑞研究中心
榜單解讀
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下半年以來，市場下滑、行業規模增速放緩。截止12月末，TOP100房企的單月業績同比增速從7月近60%的高位回落至21%左右。但規模房企全年累計銷售增速仍保持較高水平，TOP100房企全年銷售增長35%。碧桂園以7286.9億元排在銷售流量榜榜首，恆大繼續佔據權益榜第一。各梯隊房企門檻、集中度進一步提升。其中，TOP10房企門檻超2000億，千億房企數量達到30家、TOP50門檻近550億元。
我們預計，2019年中國房地產行業將從高速增長向平穩增長過渡，百強房企的業績規模增速也將從近兩年的40%左右回落至20%-30%。其中，龍頭房企仍將延續2018年的平穩發展，以追求有質量增長為主。千億房企的數量在今年達到30家之後，未來規模的擴容進程將放緩。而對於目前尚在成長和高速發展中的房企而言，業績規模仍將處於企業戰略的重要位置。
01
業 績
TOP100平均增長35%下半年增速逐月放緩
2018年，中國房地產行業整體業績規模進一步增長，其中TOP100房企全年的銷售金額進一步同比增長35%。自下半年以來，政策調控的效果開始顯現，市場預期下滑、行業增速放緩。特別是第四季度，雖然房企推案量大幅增加、項目積極入市，但市場去化表現普遍不及預期。值得注意的是，即使TOP100房企12月單月銷售規模創歷史新高，但單月同比增速偏低，並從7月近60%大幅回落至21%左右。
02
集 中 度
TOP30集中度45%近半壁江山
2018年，TOP200各梯隊房企規模持續增長，銷售金額集中度較去年同期均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達26.9%，TOP20房企集中度達37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點至55.1%和66.7%。
從2018年TOP200房企分梯隊集中度的變化情況來看，百強房企內部出現分化。
TOP3和TOP100之後的房企集中度較前兩年基本持平。其中，TOP3房企增速較2017年放緩。TOP11-TOP50房企集中度增速仍然保持較高，較2017年均進一步提升。
03
門 檻
TOP10達2000億，TOP30達千億
2018年，TOP100各梯隊房企銷售金額門檻進一步提升。分梯隊來看，TOP3房企門檻雖然已超5500億元，但門檻增幅較前兩年大幅降低。TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。值得注意的是，
2018年TOP10門檻超2000億元、TOP30門檻已達千億。另外，TOP100房企的門檻增長近43%達218.5億元，而TOP200房企的門檻則繼續保持在50億元左右。
04
格 局
千億房企30家，300億或是增長瓶頸
三家龍頭房企中，碧桂園全年實現銷售業績7286.9億元，同比增長32.3%，自2017年以來穩坐榜首位置。萬科和恆大累計業績同比增幅也分別達14.5%和10%，規模增長穩定。目前，龍頭房企主動進行戰略調整、銷售增速放緩。
預計未來三家龍頭房企都將以追求有質量增長為主，銷售規模也會延續2018年的發展趨勢，維持平穩增長。
除了龍頭三強外，融創藉助其收併購優勢、充足的可售貨值以及良好的項目品質，以4600億元的銷售規模排在第四位。保利以4050億元邁入4000億門檻，綠地全年也超3800億元。相比TOP3龍頭房企，這三家房企的規模增速相對較高。
千億房企數量達到30家，相比2016年、2017年的12家和17家有了較大幅的增加。新城今年以來的業績增長率較高達到74.3%，名次較2017年提升5位躋身TOP10房企行列。世茂和陽光城的排名也較去年各自上升5位。其中，陽光城、中南、富力、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列。我們預計，千億房企的數量在今年達到30家之後，未來規模的擴容將會放緩，短期內將維持在30-35家左右。
值得注意的是，今年各規模梯隊分佈出現了明顯變化。各梯隊從2016年和2017年的金字塔形，演變為今年上窄下寬的沙漏型。一方面，全年業績500億以上的房企數量較2017年進一步增加了20家，強者愈強。另一方面，300-500億房企的數量則逐年減少。
這說明，當前中小房企把規模維持在300億以下，仍然有一定的生存空間，但想把規模做上300億，對投資佈局、融資能力、內部管控等要求極高，因此難度較大，這個區間是目前房企發展的瓶頸。
05
目 標
近9成房企完成全年業績目標
2018年，百強房企中有近半數的房企制定了年度銷售目標，且大部分集中在TOP50房企中。雖然2018年中國房地產市場受調控政策持續影響、企業銷售增速放緩，但在這些提出業績目標的房企中，今年仍有近9成房企按時完成了全年業績目標。其中，金科、陽光城、世茂、新城、寶龍、華潤和奧園這7家企業在11月就提前完成了全年業績目標。
06
權益榜
TOP100權益比例降至80%，合作增多
從今年權益榜的數據能看出，行業整體項目合作情況增多。TOP100房企銷售金額權益比從2016年的85%逐年下降至2018年的80%。除了通過項目收併購獲取土地的方式外，在目前項目地塊總價較高、房企資金趨緊的背景下，近年來房企在招拍掛市場更傾向於多方合作拿地，通過合作開發分攤風險。
分梯隊來看，銷售百強中各梯隊房企的權益佔比都呈下降的趨勢。其中TOP11-30和TOP31-50梯隊的房企銷售權益降幅最為顯著，分別達到7個和9.3個百分點。
在今年銷售權益榜中，恆大仍以5241億元穩居榜首。銷售權益榜反映了房企的整體投資能力，在一定程度上更能反映企業的資金實力。TOP200房企中，有部分房企權益榜排名顯著高於流量榜。這些房企可以分成兩類：一類是銷售權益佔比較高，有較強項目獲取和獨立操盤能力的房企，如恆大。另一類是股權合作項目較多、投資能力較強的房企，如越秀、弘陽等。
此外，代建、小股操盤業務較多的房企基於快速擴張的需求，項目權益比例較低。雖然這些房企在權益榜中的名次較流量榜偏低，但利用較強的操盤和項目管理能力，在項目拓展和品牌傳播上也獲取了深厚的積累，如綠城、建業、濱江、朗詩等。
07
2019企業發展展望
展望明年，面對更加錯綜複雜的市場形勢，短期內企業將保持謹慎投資、加緊去化的主基調。時值市場調整期，我們認為當前房企應把握時機，通過強化內部管控，提升自身的投資、融資能力。嚴格把控項目的盈利空間，保證利潤率水平，為未來進入新週期後的潛在增長打下基礎。同時，我們預計未來房企多元化業務的發展方向將更為明確，與地產主業的協同性也將更緊密。
市場：房住不炒、因城施策的調控主基調不變
從行業政策走向來看，2018年末雖然有個別城市出現放鬆跡象，但短時間內較難有針對房地產行業的刺激性政策出臺。我們預計，2019年部分城市的限制性政策或將有微調放鬆，但不會偏離房住不炒、因城施策的調控主基調。
一方面，核心一二線城市有望加快預售證審批並開閘網籤備案，供應量價將逐步迴歸正常水平。另一方面，弱二線及三四線城市在市場下行及高庫存壓力下，調控政策或將有所鬆綁。對於企業而言，弱市之下仍將把加緊項目去化、保證現金流放在首位。同時，在調控政策逐步鬆綁的預期下，貨量安排或將主要集中在下半年。
從成交結構來看，2018年各能級城市市場分化明顯，三四線城市依然是商品房成交主力。但受棚改貨幣化安置的收緊及購買力限制，下半年三四線城市的成交略顯疲軟。預計2019年，受益一二線城市新增供應預期增加、需求充裕且支付能力較高，一線城市成交將保持低位回升、二線整體平穩。城市市場回調的壓力將主要集中在需求透支和購買力不足的大部分三四線城市和部分二線城市。
這也將在一定程度上給企業的城市佈局提供方向性指引。業績：整體規模由高速增長步入平穩增長
2016年至今，中國房地產行業經歷了增長最快的三年。房企通過高週轉和高槓杆完成了規模的快速增長，特別是百強房企整體銷售規模的年複合增長率達到40%左右。而自2018年下半年以來，中央多次強調並重申“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”，強化了調控常態化的預期、市場降溫明顯。
我們預計2019年中國房地產行業將由高速增長向平穩增長過渡。百強房企的規模增速將難以保持在近兩年的40%，並回落至20%至30%左右，較2017、2018年顯著放緩並保持整體平穩的態勢。但即使只有20%的增長率，只要能夠保持下去，四年就能翻倍。對於房企而言，如何應對當前的行業週期，綜合自身的資源儲備和資本運營為2019年設定合理的發展目標，也非常考驗企業對市場走勢的預判和管理層的智慧。
投資：重心逐步迴歸一二線城市
我們認為，2019年房企整體的土地投資態度仍將趨於保守，但同時也應注意對拿地機會的把握。一方面，2018年下半年之後企業拿地積極性降低，大部分地塊低溢價甚至底價成交，一二線城市溢價率已經降至冰點。預計2019年一二線城市土地市場成交價格仍將保持在低位，目前對有土地投資需求且現金流較強的房企來說是比較適合的拿地時機。
另一方面，目前收縮戰線、地域聚焦成為房企未來戰略佈局的主要方向。在一二線城市地價回調、三四線需求快速釋放的情況下，2019年房企將減少對於四五六線城市投資力度，重心逐步迴歸二線城市及經濟基礎發展良好的三四線城市。
同時，在目前的市場環境下，規模房企優勢將更加明顯，企業拿地集中度會進一步攀高，小企業拿地難的局面會加劇，
收併購及合作拿地依然是企業獲取項目的主要手段。融資：房企積極開拓多樣化渠道
2018年，市場整體融資環境依然保持收緊的態勢，房企融資相關政策也基本處於底部運行。但年末隨著“1031”和“1213”會議上對房地產和去槓桿相關問題上的態度有所緩和，近期房企融資有了回暖的跡象。雖然年末有多個房企的大額融資計劃獲批，但從目前來看，金融機構對涉及房地產的融資審核還是相當嚴格。我們認為在未來的一段時間內，房企整體的融資環境仍會處在較為嚴峻的環境中，促進銷售回款、融資“借新還舊”、保證現金流的穩定將是這段時間的主旋律。
另一方面，在表內融資收緊的情況下，未來房企將繼續深化與金融機構的合作、嘗試開闢境外融資渠道，並通過開展新型融資方式積極拓寬融資渠道。另一方面，房企也將不斷優化融資結構，通過增加中長期貸款和表外融資，將財務槓桿控制在合理水平。
產品：房企將回歸產品競爭的本質
從產品戰略層面出發，我們認為未來房企之間的競爭將回歸產品競爭的本質，項目實際的銷售去化表現也將更多地取決於企業對產品的打造。
近年來，行業中的大部分房企已經逐步發展形成了自身標準化、系統化的產品體系。在市場趨冷、消費迴歸理性、行業整合加劇的大背景下，房企只有不斷強化產品力並打造自身品牌優勢，才能在日趨激烈的市場競爭中佔得先機。企業應更多的審視客戶需求，更多的從客戶需求出發，找到自身的產品定位。
從中長期來看，未來中高端改善類產品將成為各能級城市新房市場供應的主流，剛性需求則將更多地被二手存量市場、政府保障性住房及“長租公寓”滿足。在中高端改善需求的刺激下，相信未來也會吸引更多產品品質優秀的品牌房企“降維”擴張。 通過將原先佈局一二線城市的成熟產品系引進三四線城市市場，以契合三四線城市日益增長的改善需求，並謀求企業銷售規模的進一步增長。
多元化：以地產業務為軸心進行延伸
行業增速放緩背景下，房企紛紛開拓新業務板塊，通過謀求多元化轉型以謀求新的利潤增長點。2018年，包括保利、龍湖、奧園、時代在內的部分房企紛紛通過更名“去地產化”以突出其多元化定位，但我們認為更名“去地產化”並非意味著去地產業務，地產主業依舊是各更名企業發展的重中之重。
當前房企轉型的發展模式也主要是以地產業務為軸心進行延伸，如目前已初具規模的長租公寓、產業地產、養老地產、物業管理等細分領域。此外，科技等未來產業也將吸引部分企業進場，如碧桂園對現代農業、機器人等領域的佈局。預計2019年，
房企的多元化業務仍將圍繞地產生態業務展開，發展方向更為明確的同時，與地產主業的協同性也將更為緊密。
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