我上一次买新房，大概是11年前，那是我人生第一套房，买了结婚用的。
自那以后，我就一直没有买过新房，全部是二手。因为我很看重买房后的涨幅，我想买到尽量便宜的，合算的房子。在我的买房视角里，我一直认为新房的性价比偏低的，不容易出现折扣笋盘。
理由很简单，新房的定价权只由1个人决定——项目的营销总监。你再厉害，通关系通到大区的营销总那里去，领导打招呼，最多也只能拿到3个点的折扣，这个已经是非常非常给你面子了。
但是二手房就不一样，二手房里的定价权由无数的二手房东决定，每个人情况各异，你总能找到个别有诚意、要急用钱的卖家，然后抄到底部。我们买的房子，套套都是9折，甚至更深的折扣。关键是看房200套、布局御用中介和耐心。
所以如果你要成为一个有志于在房产路上长期深耕的买房人，应该关注二手市场。辛苦背后，带给你的是动辄数十万的真金白银的回报。值得。
以上是我对买房人建议的长期打法，是没错的。
但是呢，凡事都有例外。
最近一段时间，我搞茶话会，搞线下课程，和不少买房人，还有其他楼市达人见面。总结下来，这两年，新房市场其实也存在阶段性机会。而且在一些买房人的体系里，新房可能是他们的必经之路，那么我们今天就重点聊聊，新房的买房打法和你要关注的点。
我不是地产人，我只是喜欢买房。我总结出的这些新房打法，是从一个买房人角度看待这个市场的经验。
也许正因为是地产局外人，可能会用客观的角度看待新房市场，因为我们只看买了合不合算，不会有过多售楼处的营销视角。
01 新房市场的机会
为什么以往我们不看好的新房，现在却出现了买入机会，原因是
——限价。
2016年10月14日住建部发布《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，并召开电视电话会议部署进一步整顿规范房地产市场秩序工作，要求：各地房价不允许突破2016年10月的价格。
这种一刀切的限价，直接导致很多开发商拿不到可以卖高价的预售证，只能按照2016年10月份的价格来卖。
要知道，每个城市都有自己的轮动，这一轮全国楼市大牛市，各个城市上涨的轮动是这样的：
- 第一波（2015年）：深圳、上海、合肥
- 第二波（2016年）：南京、广州、北京、天津、郑州、长沙、杭州等
- 第三波（2017年）：重庆、沈阳等
在2016年10月的时候，深圳、上海、合肥已经基本完成了主升浪，价格已经到位，对于这些城市限价几乎没有影响。而剩下的其他城市，基本上都没涨到位，只要政府预售证管的严一些，开发商就只能折价卖，就出现了一二手倒挂的现象。新房有打折抄底的机会。
主升浪没完成，却被政府限价，这是新房有机会的根本原因。所以在南京、在杭州、成都、长沙、沈阳这些地方，我们推荐朋友们去买当地的一手楼盘。一方面，当地的限价的确合算，白送的折扣，摇号摇到就是送钱。另一方面，一部分人去二线城市是跨城作战，过江龙战斗力打七折，新房风险相对少一些，容易办妥。
对于房子多、房票多的买房人，新房限价是十年一遇的机会。我有一个南京的粉丝，非常牛逼，玩出限价新房换房打法。她在南京本来就有多套不错的房产。趁着这一轮新房限价，她备了不少房票，全部去摇号，摇中了，就买下来，然后同步把手上区位差不多的二手房卖出。就这样，她已经买了好几套河西南的限价房了，同步卖出了手上一些大标或者品质不好的存货，不光吃到了85折的价差，还刷新了房龄，简直是完美套利。有实力又不想叠杠杆的朋友，可以复制下打法。
02 新房的走势
从目前各大城市一二手房的格局来看，一线城市的新房有性价比的不多，整个上海我看了下也只有前滩和外高桥的某项目有明显价差，可以去摇号试试看。北京和深圳真正的市场笋盘其实也不多的。新房市场主流定价，还是旁边二手房加10%的价格，算不上坑，当然也谈不上便宜。
而在二线城市就是另外一番风景了。南京、长沙的新房，每个都是良心价，买到就是赚到，杭州淘一淘也是能找到不少便宜折扣的。这个限价带来的阶段性机会，是前无古人，十几年一遇的好机会。都应该是可以去试一试的。
现在是一轮牛市的尾声，未来各地的二手房市场价格会逐渐回撤，一二手房价差会收窄，新房限价的吸引力会下降。大家买新房，关注涨幅的，一定要买85折的新房，15%的让价空间基本能够保证安全边际，千万别为了买新房而买新房。有句话叫，没有不能买的房子，只有不能买的价格。
不要看现在的新房不管有没有限价，都是挺紧俏的。但是到明年，新房也会遇冷的。每一轮牛市上涨的方向是：
地王引爆——新房上涨——二手房上涨
房价上涨，都是新房轮动二手房的。很少有二手房自己涨上来，因为新房有标杆效应，地王有眼球效应，带动预期，房价上涨。
但是静淡市，房价回撤的时候，方向就是反过来的：
二手价格回撤——新房滞销降价——土地流拍
因为二手房价格回撤，新房限价空间减少，新房吸引力下降，导致新房卖不掉。新房卖不掉，开发商拿不到现金，土地开始流拍，进一步压低一手价格。
另外一方面，大部分开发商的负债压力也在增加。很多开发商，特别是闽系开发商，玩的都是快周转流派，需要快速出货才能兜得住。只要市场回撤，大概率会降价卖房。
所以等到明年新房市场遇冷的时候。现在买不到的，要摇号的新房，也可能会出现回撤。大家现阶段的新房选筹要注意好安全边际，控制好折扣，非85折不买（与二手房市场价相比）。现在很多城市的土地市场已经出现了流拍，就是因为新房被限价，开发商觉得赚不了钱，所以不买地了。未来还会出现流拍，因为新房市场也会走淡，开发赚不了钱，拍地热情就不高了。土拍市场就是开发商的攻势，而新房卖房回款就是开发商的守势。现在进攻已经有些疲软，可以看出不少开发商是有些窘迫的。未来现金流一旦紧张，开发商加大防守力度，在新房上放宽供应是大概率事件。
如果你不是刚需，那么可以等等看明年的新房，价格不见得比现在限价房低多少，但是好抢很多。
03 买入的建议
给大家总结下对新房买入的建议：
如果你买房是为了赚钱，那建议一定只看价格。在买房赚钱这个模式里，信贷你是要跪银行的，涨幅你是要看政策的，未来卖不卖得掉是要看接盘侠的喜好的。只有买入的成本是你可以控制的，所以你一定要尽可能的压低。以往折扣笋盘这样的好事不会发生在新房市场上，但因为这一轮限价调控的原因，终于出现了前无古人，未来不知道有没有来者的新房赚钱的好事。请大家一定要把握住。记着85折（相比周边二手房）的笋盘折扣率，可以扛住足够多的安全边际，哪怕是未来房价回调，你大概率也不会浮亏。
如果你买房是为了自住，而且你又有处房情节，那你要注意了。建议能买就早买。新房比较特别，它错过了就再也买不到的。我们都说买自住房，是要讲缘分，看很多套，才可能买到中意的房子。这种事在新房更加珍贵，因为每个房子的处房权只有一次，你错过了就是永远。所以你如果要自住的，建议不要顾及什么涨幅，什么投资属性，坚定地买。买到一个住得舒心但涨地慢的房子，永远比涨得快，但住得不舒服的房子，幸福感会强很多。 如果你是自住+投资，那请优先考虑自住。
最后说下，我对未来楼市的预期，还是乐观的，并且用真金白银在投入。最近政策面依然很紧张，也出了不少喊话宣传。今年楼市调控不放松，这已经在我们之前文章中有预测过。明年是不是会放松，还需要观察，等等看年末的中央经济工作会议的结果。但是拉长看，房产是资产配置必需品，是对冲通胀风险的最佳方案，是拉动经济的支柱产业，这个认知没有变化。
从比谁更好的角度来看，房产过去十几年的收益不曾让你失望过，你没理由不选择它。从比谁更烂的角度来看，除了房产之外，你现在也选不到更靠谱的资产。
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