这是最好的时代
这是最坏的时代
去年以来，瑞先生身边的生意人和投资者，都在频繁的关注和谈论着两个话题：
话题一：生意越来越难做了。
除了外部因素、如中美贸易战的影响和预期，营商成本的持续升级以及市场供给的饱和及过剩，正在极大的压缩企业的生存和发展空间；
话题二：消费升级。
经过了40年高速的经济发展，中国正在迎来以中产阶级为主力的新一轮的消费升级周期。
虽然最近各路媒体和公众关于消费是升级还是在降级的讨论也颇为热烈，但不能否定“升级“是趋势，也是主旋律。
正所谓“冰火两重天“：
一边是传统市场成本的高企和供给的过剩，一边是消费升级带来的巨大机会窗口。当下中国商业环境以及需求的商业企业，就处在这样的历史性关口。
对商人和企业来说，传统的价值逻辑和路径依赖，在新时代逐渐失效，新的商业模式和发展动能，依然需要上下而求索。
这是挑战，也是机会。
在房地产领域，商业地产在这方面更应该是“冬天水冷鸭先知“，理由很简单：商业经营和消费迭代的关系，最为紧密，也更加直接。
从80-90年代的商业步行街开始，深圳商业地产在模式上以经济了多次的迭代和升级：
从东门人民桥为代表的商业步行街，到以友谊百货和天虹商场为代表的购物中心，到万象城海岸城为代表的Shopping Mall，再到如今以欢乐海岸为代表的情景式消费目的地……
商业模式和场景的变迁，不仅是城市发展和空间演变的历史，也是市民和公众消费方式和习惯的持续升级的时代产物。
与此同时，每一次商业模式的进化，不仅是新商业明星的徐徐升起，也是旧商圈带来逐步的土崩瓦解。
从商业体量来说，目前深圳人均商业面积已经达到甚至不少区域如罗湖，已经大大超出发达城市的正常水平，深圳商业未来所面临的，将是极为残酷的零和游戏。
而越来越丰富的信息流通+越来越便捷的交通体系，让商业地产的“头部“效应，将会越来越凸显。
如何成为商业市场的“头部“IP？
除了天赋资源如地段交通和商圈环境外，内在的特色主题+场景营造+商业生态等因素将会发挥越来越重要的作用。
上周五
一场“为生活的美好“的情景式商业发布会在沙井博林君瑞HelloPark的现场拉开序幕。
近年在豪宅美学方面极有心得和声誉的博林，通过美轮美奂的未来街区商业和生活场景的营造，给所有到场的嘉宾和客户，带来了一场升级版的美学盛宴。
从现场瑞先生有两点至深感受：
1.在大湾区和消费升级两大驱动力中，深圳西部尤其新会展和海洋新城板块将迎来商业大爆发；
2.深圳商业竞争将迎来“Ip+场景+生态“的头部时代，谁占据了头部，谁将赢得未来；
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