央行決定從7月5日起，下調國有大型商業銀行、股份制商業銀行、郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行存款準備金率0.5個百分點，以便支持市場化法制化“債轉股”和小微企業融資。央行年內兩次定向降準，是否預示著貨幣政策轉向？又將給房地產市場帶來什麼影響？
01
購房者去槓桿信心將被削弱
貨幣政策預期轉向中性偏積極
從央行負責人發言來看，此番定向降準意在支持市場化法制化“債轉股”和小微企業融資，一方面，下調五家國有大型商業銀行和十二家股份制商業銀行存款準備金率0.5個百分點，可釋放資金約5000億元，主要用於支持市場化法制化“債轉股”；另一方面，下調郵政儲蓄銀行、城市商業銀行、非縣域農村商業銀行、外資銀行存款準備金率0.5個百分點，可釋放資金約2000億元，主要用於支持小微企業信貸，緩解小微企業融資難融資貴等問題。
對比2018年前後兩次定向降準，4月份降準主要是為之後出臺的資管新規鋪路，從而緩解資管新規導致的銀行間市場流動性緊張，避免因信貸資金過於緊繃誘發實體經濟節點性融資困難，甚至牽連到債券、股票、外匯等資本市場。此次降準實質性意圖卻不盡相同，並非刻意營造相較寬鬆的時間窗口期，短期內諸如資管新規細則這類金融強監管措施較難落地。
因此，此番降準難免會釋放貨幣政策放鬆預期，市場對於年內再次降準更是多有期待。儘管央行多次重申2018年貨幣政策穩健中性，著力加強金融去槓桿，切實防範化解金融風險，但是在連續降準的作用下，似有重走刺激性老路的錯覺，貨幣政策預期或將由穩健中性逐步轉向中性偏積極。貨幣政策預期頻繁轉變，負面效應不容忽視：一方面，往往會加劇“尾大不掉”、剛性兌付的一致預期，意即一旦實體經濟出現下行風險，貨幣資金池開閘放水將接踵而至。而在信貸資金脫實向虛的大背景下，或將進一步推升資產價格泡沫，給未來違約風險埋下深深的隱患；另一方面，金融去槓桿信心將明顯削弱，貨幣政策積極取向難免會激發企業相較高漲的投資熱情，甚至是那些產能過剩行業也按捺不住重啟刺激性投資的慣性思維，這與金融去槓桿的初衷顯然是背道而馳。
02
三季度樓市料將反彈，房價繼續攀升
助力全年行業銷售或再創新高
縱觀歷次降準週期，定向降準只能做到央行到商業銀行這一步，央行與監管部門實難把控最終的資金流向。長期以來，房地產市場資金虹吸效應顯著，住戶部門新增短期以及中長期貸款佔比持續高位運行，顯示房地產市場仍是鉅額信貸資金的重要出口。因此，歷次降準週期房地產市場均出現一波成交放量上漲行情。
以4月份定向降準為例，5月全國商品房銷售面積、金額同比分別增長8%和21%，增速創2017年7月份以來新高，市場漸有回暖之意。具體到各線城市，一、二線城市明顯加快供應節奏，成交量低位回升，三四線城市市場熱度仍在延續，成交量依舊維持在較高水平。
受惠於定向降準，短期內房地產市場將迎來難得的銷售窗口期，對購房者而言，無論是恐慌性還是投資性購房需求將加速進場，而在供應普遍不足的情況下，房價依舊面臨著較大的上漲壓力，有望延續穩步上行的基本格局，市場熱度有望延續，成交量將持續高位運行。
不可否認的是，三四線城市依舊面臨一定的調整壓力，企業層面也是普遍焦慮，竭力壓縮項目開發銷售週期，使出各種營銷手段以期實現搶業績、搶回款的目標。如果後續仍有降準操作，我們認為勢必助力2018年商品房銷售面積將再創新高，一、二線城市成交量將低位強勢回升，三四線城市市場熱度維持。
綜合而言，央行再次定向降準明顯削弱金融去槓桿信心，貨幣政策預期已然轉向中性偏積極，市場勢必對於下半年繼續降準的預期高漲。三季度房地產市場進入難得的銷售窗口期，成交量價將雙雙上行，再供應不濟情況下，房價將延續上行。
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