來源“北京青年報”
近來，樓市降價的新聞頻繁刷屏，即便你不那麼關注樓市，你也會知道房價跌了，樓市成交一片慘淡。剛剛過去的10月份，北京二手房市場成交量再次跌入1萬套以內，這也是上半年二手房市場短暫反彈後，房價和成交量再一次地扭頭向下。
那麼這次房價下跌的主要原因是什麼？什麼樣的房子在這次下調價格中受影響最大呢？又是什麼原因促使業主開始降價？未來，房價還會下跌嗎？對於這一系列的疑問，貝殼研究院近日結合自身的成交大數據，又通過對鏈家一線經紀人的調研，發現有3種房子最不抗跌，這背後又有4種業主主動降價的原因。不過，業內專家普遍認為，降價仍將持續，但北京的二手房市場並不存在大跌的風險。
二手房溢價空間達到全年最高水平
經歷了從3月份到6月份的短暫回暖後，北京的二手房從9月份開始，量價齊齊轉頭向下。北京市住建委的數據顯示，10月份北京二手住宅整體網籤量僅為8879套，是今年3月份以來的最低位，環比上月下降了42%，再次跌進單月成交萬套以內。
在成交量大幅下挫的同時，成交價格也明顯下降。中介機構的統計顯示，買房議價幅度不斷增大。根據北京麥田成交房源價格監測數據，10月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-5.9%，較上個月下滑0.3個百分點，這樣的議價空間已經是2018年以來的最高水平。
另外，在雙方議價中降價房源比例達到95%，和上月相比降價房源佔比相當，但低降價幅度的成交房源佔比在持續減少，而高降價幅度的成交房源佔比有所增加。
數據顯示，降價幅度在5%以內的成交房源佔比為45%，較上個月下降8個百分點；與此同時，降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為35%，較上個月上升3個百分點；降價幅度在10%以上的成交房源佔比為14%，佔比是今年來的高位，較上個月提高4個百分點。可見，面對活躍度減弱的市場，業主對接下來房價預期有所降低，為達成交易，買賣雙方談判的空間在加大。
麥田房產首席市場分析師張葉松認為，從近幾個月北京二手房價格走勢來看，伴隨著交易量的高位滑落，掛牌價在下半年以來也呈現出持續降低的走勢。尤其隨著北京9·13公積金新政的出臺，市場活躍度明顯減弱，需求量降低，價格亦呈現持續小幅下滑。
三種房子降價最多
統計數據不難看出，北京房價下跌已經是公認的事實，那麼對於當前的二手房市場，哪些房源降價最多呢？
對此。貝殼研究院通過對交易數據的分析後發現，今年這三種房子價格下降比較顯著：
一是品質較差的老房子。2018年三季度均價較2017年一季度均價累計跌幅最大的是物業費低於3塊、30年以上的房屋，表明品質差的老房屋抗跌性較弱。比如，石景山由於區域內房源房齡較大，均價回調幅度也較大，2018年三季度累計跌幅達9.0%。篩選2018年三季度均價跌幅TOP10 小區，多數樓齡在20年以上。
二是“不滿二”的房源。“不滿二”房源是購買後不滿兩年出售的房源，交易的稅費成本最高。6月以來“不滿二”房源的成交均價出現波動下跌態勢，9月均價與5月相比累計下跌3.7%，跌幅大於其他類型房屋。
三是前期上漲較快的區域。通州區以12.6%的跌幅居13區首位，該區在2016年受“副中心”預期的利好影響，均價呈現出過快上漲態勢。2016年均價同比漲幅超過50%，明顯高於北京全市28%的水平。
四類業主在降價賣房
除了這三種房子外，哪些人是在主動降價賣房呢？對此貝殼研究院通過對北京成交機構的分析，從Real Data數據庫中篩選出議價空間在9%-15%的成交案例，並結合一線經紀人的反映，發現業主降價售房的原因主要分為4種類型：
第一類是換房業主，這也是當前降價求成交的主流客戶。位於海淀小西天的一處成交房源，成交價740萬，相比最後的掛盤價780萬又降了40萬。該房源業主掛盤價最高為880萬元，後來一路下調。最終，由於業主已經簽了西城區一處學區房，並認為自己新購入的房源性價比較高，故願意降價出售現有住房，以求在約定的期限（11月底）湊足下套房子的首付款。
另外，朝陽區某小區的換房業主，其原有住房最後掛牌價約1500萬，成交總價約1300萬，議價空間13.3%。業主降價的主要原因有兩點，一是換房時效性壓力，已經簽好合同，需在規定時間內籌足首付，加上購房者是全款，價格讓步較大；二是業主預期後期均價繼續走低，想盡快成交。
這類處於換房連環單的業主，由於已經購入或者打算購入的房屋也同樣走低而選擇降價出售，目的是為了促成交易或避免違約。 貝殼研究院分析師表示，這類業主的降價幅度通常取決於新購住房原業主給的籌款期限。如果期限較短，加上市場整體交易週期拉長，業主尋找接手下家的難度增加，降價出售的概率增加。
第二類是為了回籠資金，貝殼研究院調研發現，一些業主因為自身財務問題或還貸壓力增大，需要回籠資金，通常在價格上做出較大讓步，甚至虧損賣出。使用過房抵貸的業主，在價格下跌時期，更容易降價出售，不過這類業主並不佔主流。
鏈家地產成交的一套房源案例就是類似的情況，業主是一位已退休的男性，在2016年下半年以380萬全款買下一套房屋，由於年齡大無法做住房按揭貸款，資金來源於其自有房屋的抵押貸款。抵押貸款利率為基準利率上浮20%，貸款年限為10年，月本息還款逾5萬元，其中利息約1萬。業主還款資金主要來自前期儲蓄，由於還款壓力較大，業主在艱難支撐兩年後，於2018年6月掛牌。掛牌後不足5天，在最後掛牌價基礎上妥協6.7%，以485萬賣出，議價空間明顯高於當月全市3.5%的水平。該業主在持有房源兩年內的總付出利息約24萬元，扣除資金成本後，房屋淨收益約81萬。業主認為如果繼續持有，則收益會隨著資金成本的增加以及房價的下跌而減少。
另一些業主的資金壓力來自於其他經營方面。朝陽某小區一房源於2017年2月買入，買入總價約700萬，2018年4月賣出，賣出總價約660萬，虧損幅度5.7%。業主由於近期自營公司遭遇財務危機，故賣房變現。
第三類降價業主是因為預期的下降，對後市預期不好而賣房。在市場環境下行的情況下，這類業主選擇將持有的部分房產變現，轉向持幣觀望。
最後一類降價原因則是學區政策的影響。貝殼研究院調研發現，海淀區、東城區在“多校劃片”政策影響下部分學區優勢明顯弱化的片區，業主降價意願明顯。海淀某小區一房源最後掛牌價1000萬，成交總價900萬，議價空間10.0%。業主瞭解到，隨著海淀區學區政策調整，該區域內教育資源優勢下降，周圍小區已成交的房源都作出了明顯的價格讓步，故業主預期鬆動而降價。同樣，由於學區政策調整，東城區某區域內學區優勢下降，房源價值下降。某小區2016年底以總價830萬買入的房源在今年5月以約800萬元賣出，虧損幅度3.6%。
不難看出，上述的三種房子和四類業主共同構成了北京二手房的降價圖譜，雖然房子降價原因和業主心態各有各的理由，但表現一致的是，降價已經成了當前絕大多數二手房得以成交的前提。
預期：降價仍將持續 大幅下跌風險小
那麼這樣的跌幅會繼續擴大嗎？對此，貝殼研究院發佈了一份2019年房價預期的調查報告顯示，只有11%的參與調查者認為2019年房價會大漲，而另外14%的受訪者認為房價會大跌。兩種極端結果的說法比例都不高，相反，35%的受訪者認為2019年房價與今年差不多，38%的受訪者認為會比今年小幅下跌。可見，在大多數受訪者眼中，房價小幅下降或者持續平穩是明年的大趨勢。
市場調查數據也持類似觀點。雖然房價和成交下降明顯，但關注二手房的潛在買房人卻沒有減少。麥田房產數據顯示，10月份麥田二手房新增客源量環比上升9%，新增帶看量和上個月相比略升4%。由客戶量和帶看數據可以看出，本月客戶活躍度和上個月相比略有上漲。與此同時，10月份麥田二手房新增房源量環比上升25%，較新增客源量來看增加更為明顯。
麥田房產首席市場分析師張葉松認為，從新增房客源情況來看，目前新增客房比為2.0，處於近一年來的最低水平。說明當前二手房市場在新增供需方面呈現供多需少的態勢，由此可以預測到，接下來北京二手房價格還將有小幅的下滑。
貝殼研究院認為，從降價案例研究可以發現，當前北京市場上的降價較為顯著的行為主要是由於換房群體為達成交易而做出價格讓步，為解決財務問題而降價的案例也佔相當的比例。因對後市預期不強而出售房產的案例較少，市場風險可控。目前沒有觀察到因為預期房價下跌而大量拋售的案例，未來北京房價大幅下跌的風險較小。
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