巨大礼包？惠州土地使用权续期正式文件出台，具体实施仍有待明确
买到的商品房，如果发现土地使用权年限只有30多年，既不是法定最高70年，也不是合同约定的50年，怎么办？
有的人认为这个问题根本不用管，纯属瞎操心，因为在2017年原国土部公开表态“两不一正常”，也有人拿深圳的、青岛的做例证。这些都在之前的短文中详细解释过，有关部门也公开表态都是特殊情况特殊处理或者只是临时过渡政策。珠三角的其他城市比如广州、中山、珠海、东莞相关部门在有关场合表态需要等上位法出台，目前没有地方政策。
但有一点是明确的，土地使用权年限到期后，一定有一笔费用，以后叫什么，不知道，交多少不知道，但免费的可能性没有，最大可能是优惠。
比如最近讨论的民法典物权编中规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。”
惠州商品房市场在珠三角属于后知后觉的洼地，伴随着宏观调控的波浪，历经多次起伏，近两年相对稳定。但由于上世纪90年代的一些出让土地在本世纪初、甚至这两年才开发建设，尤其是当年以综合用地最高50年年限出让的土地上开发的住宅，市民买到的商品房，其实土地年限只有30多年、20多年，以前是房地分开办证，有很多只办了房产证，没有去办理土地分割证，但随着不动产统一登记的推进，有的市民第一次发现了土地年限的信息，只有30多年或20多年了。
由于物权法、土地法等法律关于住宅用地年限的规定并没有给市民吃定心丸，中央保护产权意见的出台，仍然没有落实在具体的制度层面上，市民当然就担心。
这个问题最近在我接触的案例中，已经充分体现出来。一个市民转让了房屋，已经办理过户，买受人拒绝支付剩余的款项，因为年限只有20多年，申请银行按揭30年，银行不干，买受人自己没有办法一次性付清，并认为出卖人隐瞒年限的情况，要求退房赔损失。请问，如果你是出卖人或买受人或者你是法官，你怎么处理？怎么面对？
惠州市此类问题较多，注意，这个问题和现在推进的不动产统一登记制度叠加在一起，既属于历史遗留问题，又属于新问题。市民反映强烈，为了解决此类问题，惠州市在2017年9月出台了一个实施办法征求意见，但一直没有最终出台如何处理。我曾经在2018年参加惠州人大的地方立法培训，在交流期间就这个办法的进展向有关部门咨询，当时说正在抓紧研究。
2018年12月18日，惠州市国土局终于发布正式文件。
全文共16条，比征求意见稿多了4条。
根据文件的规定，试举例说明：一宗综合用地，年限50年，从1992年至2042年。后来开发建设成住宅小区。根据文件规定，住宅部分的用地年限可以申请延长至最高70年，也就是说可以延长到2062年。
谁来申请？
文件规定：1、如果开发企业还没有办理一手房转移登记的，由开发企业申请。2、如果业主已经办理了产权证，包括以前的两证和现在的房地一证，业主和开发企业都可以申请。但如果开发企业在同一宗土地上分期开发建设的，由开发企业申请办理，且要把全部土地申请办理延期。
这里，结合实务，就引出第一个问题，分期建设很常见，如果分期开发建设的，只能是开发企业申请，业主不能申请，那么开发企业不申请的，业主的权益怎么实现？文件没有罚则，没有牙齿，只是宣示，不能解决业主的焦虑。如果，部分业主要求开发企业延期，部分业主不要求，部分业主甚至花钱打官司，法院也只判决了开发企业给维权的业主延期，这些胜诉的判决如何执行？司法与行政不能衔接，让司法裁判沦为废纸？还有，文件只规定了最长可以延长到2062年，开发企业只申请延长到2052年行不行？（假如开发企业和业主的合同中约定的年限是到2052年）文件没有明确说不行，按照行政相对人的理解，应该可以，哪怕我只延长1年，只要不超过最长70年，如此一来，等于把平等民事主体之间的契约行为与行政管理的强制行为的边界搞模糊了。该文件在实施中，应该要考虑如何与因合同纠纷形成的司法裁判衔接。（当然，结合下文，可能有惊喜，如果政策的本意是通过经济杠杆驱动开发企业积极尽早申请延长，则该文件应该评价为惠州2019年第一善政！）
申请延期要不要缴费？
按照文件规定：无论是业主申请还是开发企业申请，都要缴费。
怎么缴费？
按照文件规定：要补缴土地使用权出让金。具体计算“改变土地使用年限应补缴的土地使用权出让金＝新使用年限土地使用权市场价格－剩余使用年限土地使用权市场价格，市场价格估价期日应以国土资源主管部门依法受理改变土地使用年限完善用地手续申请时点为准。”
文件具体规定了“剩余使用年限土地使用权”，是指是指该宗国有土地的登记或批准使用年限减去该宗国有土地已经使用的年限所得的剩余年限。
结合案例，登记年限为50年，从1992年至2042年，截止到2018年底，已经使用了26年，剩余使用年限为24年。
假如申请的新使用年限截止为2052年，即从50年延长至60年，延长了10年，就是计算10年的市场价格。但这种表述实在烧脑，直接规定按照申请延长的年限计算市场价格，不是很明了。但这只是我的理解。我的理解是“新增加的年限”。按照我的理解，套用公式，开发企业不用交分钱，因为10减去24，是负数，文件第十四条规定：土地使用权出让金由申请人缴纳。计缴土地使用权出让金计算结果如为负值，政府不予退还土地使用权出让金。在这种理解下，开发企业要扎堆尽早去申请延长年限，一般来说，惠州的综合用地50年改为住宅建设的，都还有20多年，即使延长到70年，就是20年的差距，怎么计算都是负数。如果确实如此，确实是惠州市民的大福利！但开发企业之间当初买地的价格不一，是否能平衡是另外一回事了，因为这个政策的宗旨是民生第一。
或许还有另外一种理解，就是“新使用年限”指的是60年，用60年减去24年，还要补缴36年的出让金？但是这在逻辑上不通，原来已经出让至2042年，我补缴36年，不是要到2078年？远远超过了居住用地最长70年的限制（文件规定起算点从“自该宗国有土地初始出让之日起计算，”）
因此，这里引出第二个问题，文件第十三条中规定的“新使用年限”到底指什么？急需要进一步明确。希望我理解的负数是正确的。
请以政府部门的解读为准，纯属交流。仅供学习。
韩宁20190103
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