正如每个男人心中都藏着一颗朱砂痣一样，每个住高层的人心里都有个洋房梦。别墅可以先放一放，毕竟路要一步一步走，饭要一口一口吃。从高层到洋房，是每个城市中产在财富积累上升期的“小目标”。别墅如女神可望不可及，洋房就像邻家美女，努努力，机会还是有的。
洋房在济南，尤其在市区是稀有资源。毕竟，哪个开发商不期待用有限的地挣无限的钱，房子自然越高越好。喜欢洋房，18层小洋楼要不要来一套？还别说，真有人一平多花一两千只为住哪怕是18层的小洋楼。可见，见多了高楼大厦，接地气的产品多么受市场欢迎，更不用说11层甚至6层的洋房了。
洋房有很多优点，更低密，更高的舒适度，更好的户型，以及更高的得房率。算笔经济账，同样130m²的建筑面积，按照高层25%左右的公摊来计算，使用面积只有97.5m²，而按照洋房13%公摊计算，使用面积却是113.1m²，相差15.6m²。尽管洋房价格通常略高，但面对洋房还是高层的抉择，若钱有余力，这笔经济账还是值得一算的。
除了算清经济帐，买洋房也要擦亮双眼仔细挑选。要知道，不是所有冠上洋房之名的都是真洋房。一般来说，洋房指的是6层以下多层板式建筑。不过楼层和容积率对于洋房的定义正在逐步泛化，市面上很多十层左右项目也被称为洋房。本篇中，洋房的范围覆盖会到11层以下产品，至于18层的，不予考虑。
2018是济南改善型住房爆发之年，洋房产品东南西北四处开花。本篇将从各区域挑选代表性洋房产品，仅供购房者参考。
南
华润公元九里
提到洋房产品，第一反应应该在南城。原因无他，自然环境优越，连绵起伏的群山和严格执行十多年的“南控”政策，让南城成为众多改善客群首选。华润公元九里正是今年爆红的南部改善楼盘。
在激烈的南城市场中，真正送华润公元九里上头条的是它19800的开盘价和六层洋房的产品搭配。价格很重要，却不是全部。毕竟，吸引来客户后，促使他们购买的，还是足够的产品力，性价比。
（兴隆山实景拍摄）
环境上，三面环山，靠近水库。教育上，土地绑定条件中的“出资建设中小学、幼儿园”，费用合计达到1.9亿元，而且政府明文规定学校要与住宅同步规划、同步建设、同步交付。交通上，有二环南路高架。再加上1.6的容积率，整体性价比在市场上认可度较高。
当然，没有十全十美的项目，只看它的缺点是否在你的容忍范围内。华润公元九里为人诟病之处在于，项目和二环南路还有段距离，而且这段路目前不通公交。但考虑到项目改善客群的定位，这点距离或许有些人并不在意，只能说仁者见仁，智者见智。
南
鲁能漫山香墅·麓府
正如上文所说，南边的自然环境天然盛产低密度的洋房产品。如果说公元九里是市场今年的新宠，那么鲁能可谓多年来盛宠不衰。
漫山香墅的优势，第一个也是南城天然的地理环境，泉子山、鏊子山、望花楼山的优美景观，在此不多费口舌。第二是教育，鲁能在南城是作为山东教育大盘而声名鹊起的。10余所济南知名学校，个个都建成使用。天底下，再没有比好学校更能抓住父母心的了。第三大优势是成熟。和这个新区那个新城相比，这里有领秀城贵和购物中心，贵和金街，希尔顿酒店，BHG大型超市……在南城13年发展后，这里已是一个成熟的生活大城。至于交通，有二环南路高架桥，南城本来离主城区较近，这个也不用多说。
鲁能的产品是南城标杆，价格也是。漫山香墅·麓府打造的9层电梯洋房，产品涵盖135㎡，175㎡，190㎡，240㎡多种户型。这么大面积的户型，面对的也是改善需求更高的客户，几次开盘价格都在两万五六左右，算不算南城的标杆？
西北
海那城洋房世家
提到海那城，第一个要说的肯定是价格，一万一二的价格。原因无他，在这个地价动辄过万的年代，一万一二的价格太接地气了。价格先不提，以产品而论，海那城的洋房还是很有底气的。
（海那城实景拍摄）
洋房产品向来环境为先，海那城洋房世家有1.5万m²的湖泊，项目自建的5万m²的爱情公园，还是国家AAA级商贸旅游景区，尽管周围大环境还有待改善，小区自身的环境还是很不错的。配套上，有国际风情美食街，奥特莱斯，海宁皮革城。交通上有二环西路，绕城高速。至于户型，海那城的户型比一般洋房更大气疏朗，3.05m的层高，比一般产品的2.9m层高更显敞亮。1.9m宽的大阳台，对比现在1.2-1.4m宽的普通阳台，相当于他们的1.5倍，一个阳台，就像一个小客厅一样气派。
回到一万出头的定价，那是海那城是50年产权的综合用地，刚需群体无法落户，不过，海那城更多的是面向区域内改善型客户，如果对落户对孩子上学的需求已经过去，这里也不算一个不错的选择。
说过西北的，再说个东北的。
东北
碧桂园CLD凤凰首府
刚开盘不久，1.58的容积率，是新东站片区少见的低密度项目，新东站的低密度楼盘目前来看可不多。140-220m²六层精装修洋房，一梯两户，电梯双开门，一个单元也就12户，整体的舒适度还是很高的。这次的140m²户型也是很受买房人欢迎的四面宽产品。
新东站片区这两年也一直刚需购房的热点区域，且目前新东站已经通车，对于区域发展也算一种利好。凤凰首府交通有奥体中路、工业北路，附近还有山师附中幸福柳分校……需要注意的是，新东站的利好和崛起是一方面，与之相伴的是周边工地多，发展待成熟，我们曾写过这个区域的文章，有兴趣的可以看看。再有就是这个楼盘不像一般洋房的公摊那么低，24%的公摊，应该是高于不少同类产品。
东
龙湖景粼原著
原以为在东城这个开发热土找到一个代表性洋房产品是件轻而易举的事。没想到，东部楼盘虽多，但是要么高层，要么别墅，高低配很常见，低密度的洋房产品反而少见。仔细一想，多是高价地，纯改善意味着高价格，卖得慢，回款慢。高低配的话，高层保本走量，别墅提高溢价，保证了利润最大化，当然，产品舒适度就靠后了。相对来说有均好性的龙湖景粼原著算是一个。
（2018年11月10日摄于唐冶）
首开住宅A-1地块，容积率1.4，包含合院、8F跃层等产品。龙湖原著系是高端产品系，这一概念对改善需求还是有一定的吸引力。区位上，同样地处唐冶，景粼原著周边环境相对不错，围子山下，再有靠着世纪大道，交通相对便捷。毕竟目前唐冶在开发的楼盘多在世纪大道以北，交通有待于进一步完善。
和凤凰首府面对同一个问题，都是这两年的发展热点区域，都享受着区域崛起的利好资源，同样的，也都面临着发展待成熟，配套多停留在规划建设阶段，有待完善，周边工地多的现状。
西
中建锦绣首府
放眼西客站片区，高层琳琅满目，洋房产品却是有些少。对于西边的改善型客户而言，选择实在不多，像杨柳春风，还有中建锦绣首府。
（2018年7月3日摄于西客站）
中建锦绣首府目前在售的是125-165㎡六层装修洋房。优势很明显，洋房产品的片区稀缺性，西部片区在济南几个新区发展中相对成熟，毕竟经过十余年的发展。交通上有青岛路高架，还有国际医学科学中心等发展的利好。
优势明显，不足之处也很突出。项目位于高铁围合区。铁路线噪音是一大敏感点，项目在西侧规划大型公园用来隔音，不过高铁实际噪音强度还是亲身体验更合适，建议购房者现场实地走访几遍，不同时段、不同距离分别感受一下，是否能承受的了。
2018年是济南改善产品爆发之年，洋房产品当然不只这些，难免挂一漏万，以上只是将2018年各区域洋房代表性产品做一个简单的梳理，其中所谈的优势和不足也只是简单的阐述。每一个楼盘都有很多优点和不足，至于什么算优点什么算不足，有时候也是因人而异，我们说的也未必真正客观，所以也不是什么置业指导。如果你想买房，还是亲自多了解多实地看看。
后续，有机会的话，我们或将对这些楼盘尝试做一些更深入的解读，当然，也不局限于以上。
閱讀更多 地產下半場 的文章
