同學想給爸媽換套房讓我回瀋陽幫忙陪著看看，女同學。
女朋友不介意是假的，我說其實我也不愛去，瀋陽老冷了，都是為了選題，理解萬歲。
《挑個好戶型》這篇文章下面有些讀者要求寫寫如何甄別小區的好壞。
其實我在北京上車以後再也沒掃過盤，之前每個週末都要看，噁心了。
趁著在瀋陽又密集看了兩天，系統地總結了一些看小區的經驗。
咱們還是老規矩，做了張表：
挨個解釋：
1 掛牌價是房東的心理價位，成交價是你能買到的價位。絕大部分情況下，成交價一定是低於掛牌價的。
據說現在鏈家網上放出來的房源在變少，如果房東不願意降價，鏈家乾脆不給做展示。
用「房價」和「成交量」可以把所有小區分成4類，我做了張圖：
價格高成交少：基本上都是一個區域內最好的盤，它的單價會壓著其它小區，可是視為天花板。適合自住，不適合投資獲利，因為基數太高沒空間；
價格一直在漲成交多：一般是樓齡小的次新房，價值被認可，正在快速補漲。這種房子適合快速下手投資，當然是否適合自住還得看品質；
價格低成交多：這種小區一般是大盤， 單價基本上和該區域均價接近。可以看成是區域內的基本盤，剛需和投資都比較理想；
價格低成交少：早晚被淘汰不能碰。乍一看是老破小，如果中介壞，只和你強調單價不談成交量，這種情況沒經驗的話容易踩坑。
2 成交量大，說明房子流動性好，價值體現也準確。
如果一個小區最近一次成交價是一年前，那麼貸款的時候，銀行評估價基本也是按照一年前的成交價來的，此時會很吃虧。
3 樓齡，這個點主要是針對老破小。
我們老說房子是金融產品，既有居住屬性，又有金融屬性。金融屬性的一大體現就是可以抵押可以按揭，但這些都受到樓齡限制。
買磚混結構房找銀行按揭，貸款年限的計算方法是：47-樓齡
鋼混結構房的計算方法是57-樓齡
所以基本上2000年以前的房子，抵押貸款受限；1995年以前的房子，按揭貸款受限，都無法做滿。
尤其是買老破小，一定要為接盤俠考慮。因為貸款年數有限，月供就高一些，貸款額度就少一些，首付就高一些。可是人家就是出不起首付才買老破小的，想賣只能降價。
4 小區的戶數，2000戶算比較有規模的，流動性好，容易出手。投資最好選擇這種小區。
自住的話，低密度低容積率是我的最愛，而且一般改善型住房都會比較在意這點。
大盤只要出現過比較高的成交價，就容易做GPGD，比較適合投資。但這點就不細說了，意義不大。
5 容積率，現在太多新盤都在3～3.8這個區間，我在瀋陽看到太多這樣的樓盤了。還有更不要臉的就是做高低配，高層擠容積率，洋房吃利潤。實際上高層的容積率比小區的名義容積率高出非常多。
同學這次主要是給爸媽買，我們的重點就是低容積率的板樓，有電梯最好，沒電梯也無所謂，挑挑樓層就好。
6 只要聊房子，後臺總有人問車位的投資價值。
這點我們以後會寫文章具體討論，我先大概說下自己的看法：
首先車位的產權得搞清楚，有人防屬性，公攤屬性，產權屬性。被忽悠買了前兩種，必坑。其次如果小區車位配比合理，投資也是坑。而且車位的流動性只限於本小區，所以不緊缺就沒必要投資。
這方面我研究不多，因為從來沒有買車的打算，壓根就沒關注過。
7 小區大門越少，治安越好，最理想的配置是1個專門走人，2個專門進出車。還有最好能人車分流。
8 對底商的看法見仁見智，我還專門和人爭論過。
我個人不喜歡有底商的房子，但我同學這次就想買帶底商的，因為老人家以後買菜啥的方便。
北京有個非常有名的盤叫新城國際，均價12萬/平。這種價格的小區也不少，新城國際出名在於它是開放式小區，樓下全是底商，但是每個商家都很有逼格，一看就有高級感。如果這些底商換成桂林米粉、DJ小發廊，我估計8萬/平都不值。
有底商的小區，儘量別買臨街。
9 生地（荒地/廠房/農田）=升值空間，這點非常重要。找生地最直接的方法就是打開百度地圖的「地球模式」，一眼就能看出來。
看區域也是這樣，如果一個區域內有大量生地，未來升值可期。
10 交通沒啥可說的，儘量近地鐵或者地鐵規劃。原來定義「地鐵房」都是地鐵站周邊1公里的範圍，對應步行距離15分鐘左右。
現在有了共享單車，有人說3公里以內都算地鐵房，見仁見智吧。
城市只有兩個發展維度：靠地鐵往遠擴，城市面積越來越大。靠電梯往高蓋，小區容積率越來越高。有大量地鐵規劃的城市，長期來看，房價上漲空間一定是有的。
比如我長期看好深圳的幾大原因：人口結構太優秀；戶籍門檻太寬鬆；土地供應太緊缺；地鐵里程太短；產業結構很完善；
深圳地鐵補齊，一定會拉動很多地方的房價上漲。
11 區域均價和小區租金都是衡量小區價值的參考物，不多說了。
說幾個提高看房效率的小竅門。
最重要的一點，看房看的是小區內外的配套，戶型不重要，找個戶型圖掃一眼就完事兒。
小區裡看到大媽大爺，主動搭訕聊幾句，問問物業費，冬天採暖情況，有沒有缺點啊啥的，他們的視角和中介不一樣。
換個小區就換個中介，多加微信，稍微有點兒筍度的房源都在中介朋友圈裡。
進門店和中介說：我想看典型戶型，要有鑰匙現在能看的。
一個小區掃兩套足矣。看下「樓王」的位置，問問樓王的成交價—這是該小區的天花板。
進入小區後可以按照上文給的表格詢問中介，細心的話，做表統計一下。
這種量化過的小區數據，能幫你快速瞭解一個區域裡各個樓盤的情況。
所謂淘筍，其實說的就是這個過程。
筍盤難尋、難搶，對一個區域越瞭解，決策的時間也就越短。
不能總是你還在猶豫，別人已經下定了，你說氣不氣人！
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