本文最早於11月11號，發佈在《鄭州樓市情報》公眾號上。三天過去了，首付分期現象愈演愈烈，為了搶奪客戶，“剛需神盤”綠都瀾灣也加入了戰團。各大房企為了年終衝刺業績，首付分期現象將會進一步蔓延。
雙11來了，房地產也要蹭蹭熱度。根據《鄭州樓市情報》一線觀察員發回的信息，最近很多樓盤都開出了極大力度的優惠，市場竟然有種要“回暖”的錯覺。
雖然市場基本面良好，雖然大部分企業現金流還不錯，可是開發商心裡還是沒底。調控不見有絲毫的鬆動，對開發商的信心和耐心都是極大考驗。
臨近年底，有些房企要業績，有些房企要活命，大家紛紛祭出大招。光有優惠促銷還不夠，為了在眾多優惠項目中脫穎而出，一些了樓盤還是使出了終極必殺技！
近日，金科高調宣佈，鄭州區域全線樓盤可享“首期10%，最長兩年”的政策，還可以“免費更名”。
一般來說，採用“首付分期”的多是一些小開發商，可是位列全國百強排名前20的金科也參與其中，而且如此高調，令元寶頗感意外，莫非這與它和融創的控制權之爭有關？
01
“作為地產人應該擁有一套萬科或碧桂園的房子”，這曾是很多業內人對品質住宅的最直接的表達。曾經碧桂園、恆大，以及“招保萬金”四大房企，是很多地方房企學習的榜樣。但是，在房地產高週轉的今天，它們已經紛紛走下神壇。
11月2日，中國人民銀行發佈了《中國金融穩定報告（2018）》，對2017年以來我國金融體系的穩健性狀況進行全面評估。對今年年底到明年的房企開發貸走向，做了明確表態，要求“嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定”。
房企要業績，高增長要求高擴張，意味著要多拿地，拿地要花錢，又迫使他們必須維持更高的業績增長。正是在這種模式下，碧桂園創造了拿地後三個月就開盤的“神話”。
很多企業也在這種疲於奔命的高週轉模式下，放棄了原有的執著和理想，成本一降再降，產品越做越廉價，甚至連最起碼的品質都很難保證。就像前面提到的金科，2017年金科從“中國洋房專家”向“全業態產品專家”進行轉型，又重新開啟了擴張之路（2015年有過收縮）。2016年金科進駐鄭州，第一子落地高新區命名“金科城”。遺憾的是跟其他外來的品牌一樣，在鄭州的項目變得不再是那麼原汁原味。連很多鄭州的地產人都抱怨，這些外來房企的品質在鄭州“已經沒有節操可言”。
如果當前的調控力度持續下去，哪一天某個全國top100的房企忽然倒掉也不要覺得奇怪。
從這個角度看，反而是鄭州本土的一些企業走的更穩健，再就是背靠大樹的央企和國企。
02
在對業績的迫切追求下，一直以來被叫停的“首付分期”，已不再遮遮掩掩。
實際上，“首付分期+免費更名”的戲碼，在鄭州周邊諸如新鄭、南龍湖、滎陽、中牟綠博、港區等區域早已是公開的秘密，有些項目免息分期可達5年，更狂的是據說有些樓盤連限購都能解決。
- “首付分期”給了剛需重返市區的機會
隨著臨近年底，開發商回款的壓力越來越大。有些房企為了年底衝業績，也就紛紛效仿，這種現象已經從周邊市縣蔓延到了市區，尤其是三環外到四環以及近郊。還有銷售情況不太好的一些項目，把“首付分期”當成了爭奪客源的救命稻草。雖然明知這種銷售策略違反有關規定，可還是願意冒險放手一搏。
如今購房者決策週期普遍拉長，首付分期這個方法確實管用。元寶接觸過幾個購房者，他們原本把房定在了南龍湖，看到市區有了“低首付”的項目，紛紛放棄了已經選好的房子，把目光重新投向市區。
據《鄭州樓市情報》調查，目前宣佈可以首付分期的項目已有十幾個。
- “首付分期”有風險 剛需上車需謹慎
開發商利用低首付，迅速收割了一部分購房者，實現了資金的快速回籠。但是對購房者而言，選擇的時候還是得理性，不要衝動。
元寶認為，低首付不如直接在價格上的優惠來的划算。雖然降低了首付門檻，月供可是一點沒少，對於一些經濟狀況不是那麼好的購房者，一定要理性。切莫一時衝動了上了車，面對高額的房貸，每月的還款壓力依然很大。實際上，這種操作更適合收入穩定，但短期需要資金週轉的購房者，或者善於利用槓桿的投資者。
更有甚者，還可能面臨開發商和貸款公司的違約風險，之前名門翠園就出現過類似的案例。
03
這幾天周邊放開網籤，甚至明年要放開限購的消息也有流傳。
鄭州的調控啟動早，做得比較到位，相對一些暴漲暴跌的城市來說，鄭州的樓市還比較穩。限制網籤是地方調節成交數據的一種手段，地方根據市場變化做出相應調節，並不是調控放鬆的信號。
但放鬆網籤對開發商回款有積極作用，這也就不難理解為什麼很多開發商要在這個時候拼命搞促銷了！
至於限購解除，這要看整個大環境和到時候中央的意圖，根本不是地方的某個領導能做的主。現在談解除限購，還為時尚早！
閱讀更多 鄭州樓市情報 的文章
