回顧2018展望2019
為什麼樓市在中國如此重要，值得我們單列一篇進行分析呢？這是因為我們平均有70%以上資產構成是房產，房價可謂是“牽一髮而動全身”。
我們經常會處於一種狀態，那就是“有資產但沒錢的狀態”：
之所以“有資產”是因為如果算上房產的市值，我們的資產動輒就是數百萬；
之所以“沒錢”是因為我們每個月的收入在支付房貸等固定開支之後就所剩無幾了。
話題一、2019年還買不買房？
最熱話題
“買不買房”是最熱門的討論話題，2019年也不例外。我們的觀點是：
“鋼需”就是對買房有鋼鐵般的意志，此類需求可以考慮買，預計2019年各地限購限貸政策將會逐步鬆動，同時房貸利率也正在迴歸基準利率，這些外圍環境的改善均有利於“鋼需”購房；
“剛需”就是剛剛才有的需求（但可能很快就會消失），此類需求本質上就是“偽鋼需”，是否買房需要三思而後行；
“投資”就是出於資產增值而不是自住的需求，此類需求就算了吧！原因如下:
1、如果投資出租，租金收益率太低
目前國內住宅的租金收益率僅有2%左右，如果再考慮裝修支出，基本上前5年的租金收入只能夠補償裝修支出，至於5年後，估計又要重新裝修了，同時那個時候房產稅大概率也已經出臺徵收了。
2、如果單純持有，房屋折損速度太快
現在一二線城市動輒都是高層（甚至超高層）的住宅，其物理折損的速度非常快，而且後期根本沒有拆遷的可能性，也就是無法進行“拆遷套利”。其實每座城市都有快速折損的高層住宅，這些住宅正在逐漸“老去”，未來這些“老去”的高層建築如何處置將是一個巨大的社會問題。
房產升值的本質是土地升值，從長期來看，土地升值是確定的，但高層（或超高層）住宅由於本身佔有土地極少，基本無緣土地升值，因此高層（或超高層）住宅能否升值都是不確定的。這是全世界範圍都適用的行業規律。
例如：坐落在武漢最核心地段的武廣公寓，坐擁核心商圈，周邊的配套都是最頂級的，而且物業還是2000年之後落成的次新房，在周邊新房價格已經超過3萬元/平方米的情況下，但由於種種原因，現在的二手房售價不僅低於所處的江漢區均價，甚至比武漢市的均價都低。
武廣公寓已經不堪的外立面
話題二、2019年房價是漲還是跌？
漲還是跌
在這個話題上，我們高度認同保持房價基本穩定的調控政策，解決中國當下樓市泡沫最好的解決方式，那就是“
中國房價總體上保持5年至10年的基本穩定（小幅雙向波動）”，這是多贏解決方式，能夠兼顧各方利益：1、對於投資者而言，賬面上的財富可以維持不變，雖然這只是“溫水煮青蛙”；
2、對於租房者而言，可以安心租房居住，不用擔心房價飛漲，充分享受在“中國式租房福利”；
3、對於銀行而言，基本不用擔心按揭還款，畢竟最少30%的首付作為安全墊還是妥妥的；
4、對於政府而言，房價如果上漲過快，將直接導致政府的拆遷成本更快的上漲，這是政府也不願看到的。
其實住宅未來十年不漲並不是不可能的，事實上，過去十年，整個國內商業地產市場（寫字樓和商鋪）基本上就是十年不漲。
同樣還是以武漢頂級武廣商圈的武廣寫字樓為例（有圖有真相），現在7000元左右的單方售價比十年前都便宜，其實，同樣的情況在北京、上海同樣發生了。
是的，我們沒有看錯，在武漢最核心的頂級商圈中居然還有不到7000元的房產出售。
三、展望
展望2019
雖然我們認為中國房地產行業未來整體性的投資機會不大，畢竟現在的房價基數已經非常高了，而且還有房產稅在不遠處等著我們！但在細分市場和特殊機遇上可能會有些機會：
核心觀點：房地產市場要分為房產市場和土地市場，未來土地機會一定比房產多；
具體觀點1：房地產一級市場的機會比房地產二級市場的機會多；
具體觀點2：買老舊待拆遷房比買新房的收益率可能會更高。
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