1月8日，易居企業集團首席執行官丁祖昱透過數據矩陣對2019年地產市場作出了部分預測。
《國際金融報》記者據此採訪了多位行業人士，試圖透過這些預測觀點的背後邏輯，為2019年行業的走向尋找更多的落腳點，以期在摸索中前行。
01
仍是經濟壓艙石
經歷了2018年的“寒冬”後，在這場預測的開始，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調，希望鼓勵更多行業人士。他說，沒有必要對房地產的未來失去信心，特別是對2019年不要失去信心。以房地產的規模和體量，這個行業依然是中國經濟的壓艙石和穩定劑。
但在調控頻出、“地產綁架經濟”的質疑聲日益高漲、“住房不炒”的概念深入人心的總基調下，未來房地產業在經濟發展中將扮演怎樣的角色？
一位十強房企的高管對《國際金融報》記者表示，儘管房地產已經進入下半場，但中國城鎮化進程遠未結束，消費者對美好生活對好房子的需求沒有減少，房地產對GDP的貢獻依然可觀（超過16%），對上下游的拉動依然強勁。在經濟下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地產已經從拉動經濟的火車頭轉變為穩定中國經濟的壓艙石。
02
“放水”難解渴
1月4日，中國人民銀行決定下調金融機構存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續做。
中國人民銀行相關負責人表示，此次降准將淨釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業、民營企業等實體經濟貸款資金來源。
房地產業關注的點則是：此次降準能否讓更多資金流入樓市？
丁祖昱認為，2019年上半年可能是十年來房地產壓力最大的一個上半年，政策可能會有一些變動，但不用考慮貨幣市場對短期樓市的影響。即使貨幣適度放水，也不會馬上作用於房地產。
同策研究院研究總監張宏偉表示，2018年以來四次降準都沒有帶動樓市上漲，此次也不會帶來過多影響。
張宏偉認為，2019年樓市調控依然是大基調，面對政策給予房企融資渠道的重重防火牆，大部分資金無法進入開發領域，因此釋放出的流動資金難以對房地產產生作用。房企資金面仍會緊張，樓市降價的趨勢基本不會改變。
在“錢緊債多”的資金命門下，房企的融資額也在下滑。同策研究院數據顯示，2018年，40家典型房企融資總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月，上述融資總額更是僅為181.52億元，環比上月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，也創下了2017年以來融資新低。
03
“四限”放鬆有望
在經歷很長一段時間的調控後，房地產市場在2018年最後一個月釋放出些許鬆綁的信號。這段時間，山東菏澤、廣東廣州、廣東珠海、湖南衡陽、安徽合肥等地陸續傳出放開限售、限價的信息，即便衡陽在發出通知後又戲劇化地撤銷，外界依然認為房地產市場鬆綁幾成定局。
一位二十強房企的高管在接受《國際金融報》記者採訪時表示，政策放鬆已然發生。這背後的邏輯在於房地產市場政策的核心訴求是“穩”，即樓市不能大起大落、房價不能大漲大跌。“四限”是在市場火爆之時的抑制政策，而當市場降溫之時則需要放鬆政策、調整預期、託底成交與投資。
上述高管直言，未來，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動、尋求平衡。
04
行業規模下降
2018上半年，三四線城市的銷售額整體佔比為69%，而2018年第四季度是67%，下降了2個百分點。丁祖昱認為這是一個值得關注的信號，三四線城市整體成交乏力將會直接影響2019年的行業規模。
一位不願具名的知名地產人對《國際金融報》記者表示，總體來看，一二線城市人口仍在淨流入，需求長期穩定增長。三四線城市人口有進有出、基本平衡、需求穩定。五六線城市人口流出、需求難以增長。
他分析，未來不會再有大規模的政策刺激，市場規模將回歸自然的需求並保持持續穩定，但超過2018年市場規模的概率應該不大。
05
剛需下滑
丁祖昱會上提出的另外一個警示，緣於遠郊剛需房成交量在2018年整體出現滑坡。
中原地產市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示，項目地段、設施等方面的限制及購房者對於房價下跌的預期均是造成剛需房成交下滑的原因。“以上海為例，中環均價為9萬元/平，外圍郊環為4萬元/平，且外圍產品為減配、簡配或毛坯，性價比不高。”
“
貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為，“2018年以來，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環以外的區域。其中，新房在中環以外的供應量佔比達80%以上，二手房在中環以外的供應量佔比達65%。從需求端來看，中環以外的看房客戶佔比總量為55%，客戶可挑選的範圍最大，供需關係相對最為緩和。”
”
“還未見底”是陳澤帥對2019年上海外環首套剛需房的市場預期，他表示，“降價會讓產品更具競爭力。”
盧文曦也指出，2019年，不少捂盤的房企或因資金問題加緊推盤，供大於求的情況對剛需有利。
“剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢。目前政策對於普通住房較為關心，對於低收入群體、購房困難群體，加大公租房供應力度，對於有一定購買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應共有產權房。”易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，“同時，租賃市場發展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地，未來年輕人租房的數量和比重會提升。”
06
地價還會降
丁祖昱發現，把2018年所有出讓的土地和2017、2016年該區域周邊的土地進行對比，超過6成的土地地價均出現下降。基於這個數據，丁祖昱認為，2019年土地價格仍有下行空間且是抄底“撿漏”的好時機。
克爾瑞數據顯示，2018年整體地價回落，這是5年來的首次。截至2018年第四季度，一、二線城市的溢價率已跌破10%，大部分地塊均以底價成交；而平均溢價率曾經超過50%的三四線城市溢價率也回落至18%。
雖土地溢價率走低，但限於融資環境趨緊和銷售去化表現不振等難題，相較於國企和央企，2018年下半年，民營房企在招拍掛市場的表現較為保守。
“土地價格或已達到底部區域，但購房者還在觀望，房價預期還會下跌，項目的獲利空間能有多大、公司現金流是否足以支撐開發成本等都是我們拿地時的考慮因素。”一位房企管理人員對《國際金融報》記者表示。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，以城市能級來看，隨著貨幣化安置逐漸減少，房企或迴歸核心一二線城市拿地，致使該類城市成交量、價回溫。
07
租賃業大洗牌
對於近來大熱的租賃行業，丁祖昱表示，“機遇”在於將個人房源轉化為機構運營，且運營企業需“傍上”房企這棵“大樹”，以此減輕壓力。
有中介人士對《國際金融報》記者表示，大的機構和平臺進入租賃行業，或可改善此前房源信息雜亂及房東因直租隨意加價、違約等現象，提高行業經營的規範化和透明化。
但是，上述人士也指出，住房租賃行業機構化或也意味著機構對市場房源的壟斷，其對租金的定價將具備巨大影響力。
2018年，我愛我家前副總裁胡景暉就曾點名，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為擴張規模，以高於市場的價格從房東手中爭搶房源，再通過其囤積的大量房源形成可干預市場租金水平的話語權。
實際上，與因盲目擴張而資金鍊斷裂的長租公寓類似的案例在2018年並不少見。
“資金和運營能力不足是不少租賃企業陷入發展瓶頸的原因。與品牌房企合作，可藉助房企的融資渠道與經營優勢，加大租賃業務規模擴張。”上述人士表示。
但是，對於已涉足或將住房租賃列為其多元化戰略板塊之一的房企來說，與中小型、區域性租賃機構合作或許並不具吸引力。
據瞭解，萬科、龍湖、旭輝等目前已形成一定的長租規模。以將租賃住宅列為其核心業務的萬科來說，截至2018年上半年，其已累計獲取房間數超過16萬間。
碧桂園、保利、越秀、華潤、首創、正榮等房企也在長租領域立下“壯志”，比如碧桂園就計劃，到2020年，圍繞一線城市及周邊區域，拓展100萬套長租公寓。
此外，美的置業、綠地、中海、花樣年、陽光城等房企均有試水長租公寓的動作。
不過，在目前樓市整體走弱的環境下，受投資回報週期及資金沉澱等因素影響，房企是否會從獨立開發建造轉向收購已較為成熟的租賃項目還有待觀察。
“目前租賃市場供需結構不平衡，低端需求被低估導致低價房源少，再加上房價上漲的傳導性，租賃市場發展還較不成熟。”中原地產首席分析師張大偉表示。
08
物業管理被看好
2018年，隨著碧桂園、雅居樂、新城、佳兆業、旭輝等房企紛紛分拆旗下物業板塊赴港上市，物業成為2018年房企多元化轉型中的新“戰場”。
社區複合型需求的增長、資本市場對於物業公司估值的認可、BAT“嗅香而來”尋求在社區業態佈局上合作、房企通過併購搶佔物業管理規模和資源……上述種種跡象均讓丁祖昱看好物業管理行業的發展潛力。
相反，針對養老地產行業，由於“老”的定義和界限在不斷改變中，且養老產業鏈和商業模式目前還處於培育期，丁祖昱建議房企特別是民營房企現階段“稍安勿躁”。
嚴躍進指出，目前很多養老地產項目，真實入住率不高，且與住宅項目差異不大，而醫護型的“老年社區”在運營上或面臨較多問題。
“物業行業之所以拔尖，在於物業公司上市動作比較多。”嚴躍進認為，“在物理管理領域，創新業態形式較多，比如以物業項目為平臺，通過應用移動互聯網、雲平臺等技術，連接供應商和業主，挖掘新消費場景，並從中抽取交易佣金。”
作為與地產開發接軌的增值業務，物業管理是不少房企切入存量房市場的首選“玩法”，而分拆物業獨立上市也有助於房企借力融資新通道換賽道競爭。
但也有房企對於物業上市保持觀望狀態，比如萬科。據悉，在被問及萬科物業何時上市時，萬科董事局主席鬱亮表示，需待萬科物業具備千億級市值的實力和基礎後再考慮上市。
萬科的“按兵不動”不無道理。從2018年上市的房企物業公司來看，多數物業公司營收還難擺脫對母公司或關聯方住宅業務的依賴，如何擴大第三方市場份額、實現收入多樣化還考驗著這些資本市場上的“新兵”。
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