12月12日，一份《國家發展改革委關於支持優質企業直接融資進一步增強企業債券服務實體經濟能力的通知》的文件引爆地產圈！
文件的意思是為優質企業提供債券融資支持，但在優質企業經營財務指標參考標準裡出現了房地產行業，於是房企融資鬆綁的解讀被廣泛報道！
然而不久，由發改委主管的媒體《中國經濟導報》表示：有自媒體和市場人士對《通知》中的部分內容產生誤讀！
《中國經濟導報》採訪的權威人士表示：
1、《通知》中提到的房地產業，僅僅是國民經濟行業分類中的一個類別。從行業分類的角度看，房地產業的定義及其內涵和外延是非常廣的，包括棚改、保障性住房、租賃住房等都屬於房地產業。 2、目前國家發改委企業債券只支持棚改、保障性住房、租賃住房等有限領域的項目，不支持商業地產項目。這幾年，企業債券在貫徹執行國家房地產調控方面的政策沒有變化。
對於權威人士“不支持商業地產項目”的回答，我現在看起來還有點模糊，商業地產是區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等，但住宅類地產是否屬於限制性行業呢，我至今還看不大明白，不過從發改委方面第一時間回應來看，其對支持房企融資的態度確實還比較謹慎。
眾所周知，自2016年10月份以來，房地產調控有三大組合拳，一是房貸利率上調，樓市定向加息；二是監管層對房企融資的限制；二是限購、限貸、限售等。從過往經驗上看，三大組合拳的全面放開往往是樓市政策底部或頂部的標誌，緊接著對應的市場底或頂的到來可能要一年的時間，比如2016年底本輪房地產調控的收緊，對房價的明顯影響直到2018年才顯現。
2016年中國樓市快速上漲，但在之前已經出現過了政策鬆動的跡象，國盛證券認為，2014年-2015年的寬鬆政策是從地產到基建、地產從銷售到融資。
2014年4月，央行創設了PSL工具，簡單地說就是央行借錢給政策性銀行，政策性銀行給地方政府貸款用於棚改的貨幣化安置。2014年6月，呼和浩特市率先放寬了限購，隨後限購、限貸等政策相繼退出。2014年9月，銀行間協會發布《非金融企業債務融資工具註冊發行規則》，允許A股上市的房地產企業進入銀行間市場發債融資，並鼓勵房企發行中票。
到了當前這個節點，房地產領域確實也發生了一些微妙變化，主要表現在：
1、房貸利率已經基本見頂，並有向下拐頭的態勢。2018年11月全國首套房貸款平均利率為5.71%，與上月持平，意味著全國首套房貸利率結束了22個月以來的“連漲”！
不過，目前房貸利率的止漲並不能說明房地產政策出現了變化，而在於今年貨幣政策環境發生變化，一方面央行多次降准以及定向降息，結果銀行獲得大量的廉價資金，但在實體經濟不景氣的情況下，房貸由於壞賬率低反而受到銀行喜歡。之前，上海兩家銀行傳出下調房貸利率後來被收回，就是金融政策和房地產政策一鬆一緊的結果。
2、本次發改委支持優質企業債券融資文件的發出，確實對一些大型房企構成利好，克而瑞研究中心數據顯示，今年9月房企平均融資成本升至6.91%，已經達到去年下半年以來的最高值。此外，2018年1~9月，85家典型房企融資總額8287億元，同比減少11%。這份文件可能讓部分企業鬆了口氣。但是監管口風的沒變以及其中的一些硬約束可能讓一些房企融不到錢。本次的文件列舉了禁止投資領域：
不用於房地產投資和過剩產能投資，不用於與企業生產經營無關的股票買賣和期貨交易等風險性投資，不用於彌補虧損和非生產性支出。
3、在限購、限貸方面，今年不少城市以引進人才的名義放鬆了限購，從效果來看對樓市的刺激作用不是很明顯，可能與沒有真正意義的鬆綁有關。
總的來看，現在這個節點樓市政策確實比2017年以及2018年上半年鬆了一點，但遠不及2014年-2015年那波，當前的市場環境與當年有許些相似，但也有不同。表現在2014年-2015年都遇到房地產投資下滑、經濟下行壓力大的狀況，但不同的是經過幾年的虛擬經濟膨脹後，目前的宏觀槓桿率已經處於250%的高位，限制了監管層通過刺激樓市上漲從而穩定經濟的空間。
預計為2019年樓市調控應該還會繼續緊，但相對2018年要弱一點，兼顧穩增長和去槓桿。
12月13日的政治局會議再次提出2019年要繼續打好三大攻堅戰，也即防範化解重大風險仍然是重中之重，重大風險有哪些，房地產領域是一個，地方債務是一個，影子銀行也是一個。
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