濟南樓市參考一直在思考一個問題，那就是現階段濟南房價的上限是多少？ 也就是這座城市的富裕居民能最大支撐的房價是多少？
今天我們就來粗略算算這個問題。
在計算這個問題之前，參考君想起了濟南樓市廣為流傳的一個價格體系：54321價格體系，很多人奉為圭臬，深信不疑。其實這個價格體系，你很難說它是對的或者是錯的。因為，沒有時間的參照，所謂價格體系就無從談起。參考君相信未來有一天濟南的房價整體會實現54321，當然那可能是2028年（隨便舉了個年份）……
現在濟南也有部分房源的單價逼近4萬，比如濟南主城的學區房，別墅，這些都是個例，參考君相信在2017年濟南成交的209113套商品房中，這些房源至少極少數。
這裡我們不是探討未來何年何月濟南會整體房價會達到54321的價格體系，我們來大致計算一下，以濟南當前最新的經濟情況，現階段，濟南的房價上限是多少？
首先，你會問參考君你打算如何計算濟南理論上的房價上限？
我們使用的最關鍵的數據是，濟南城鎮居民的“收支盈餘”，也就是2017年濟南市城鎮居民人均可支配收入扣除2017年濟南城鎮居民消費支出之後的盈餘部分。通俗地講就是，2017年濟南人收入減去消費支出之後的部分。（注：2017年的數據最接近現在濟南的經濟情況。）
收支盈餘是城鎮居民在維持生存的必須消費之外，可以拿來進行奢侈型消費和購房的收入部分。為了計算上限，在這裡有一個比較極限的假設前提：濟南城鎮居民將其收支盈餘100%均用於支付當年度的按揭貸款，而不再有其他任何奢侈型消費。這裡還有一個提前就是，首付100%需要啃老，或者啃老本，購房者不需要依靠自己的收入承擔首付，只需要按月還貸款就可以。當然，首付全部啃老，月供自己承擔的這種現象，在濟南房價高企的今天，已經越來越普遍了。
為了計算濟南的上限房價，只能做這樣的極限設定。還需要補充的是，在濟南現實中，有一部分群體是富豪階層，他們買別墅洋房都會很輕鬆，諸如此類的個別例子不在本次計算範圍內，我們計算的是從濟南整體層面來著手。本文的數據全部來自於濟南統計局的公佈數字，真實可查，且有相當的代表性。
按照上面的原理，我們來計算一下濟南理論上的房價上限是多少？
根據濟南政府網站公佈的2017年濟南市國民經濟和社會發展統計公報，2017年,濟南市城鎮居民人均可支配收入46642元；城鎮居民人均生活消費支出30729元。生活消費支出為生活必須型消費，如果你觀察其他二線城市的生活消費支出，很多城市都大差不差，基本都是這個水平。
收入46642元，減去消費支出30729元，收支盈餘15913元。為了計算上限，避免2米的姚明和1米五的潘長江，平均身高1米七五這樣的現象，再極端一點，按照二八定律，20%的富裕群體（他們也就是房地產市場裡的目標客戶）佔有了80%的收入，但是富人的消費支出（必須消費）與普通人的消費支出（必須消費）差別不大。
注意，本文提到過，收支盈餘是城鎮居民在維持生存的必須消費之外，可以拿來進行奢侈型消費和購房的收入部分。
按照二八法則，這樣算下來，濟南富裕人群的收入盈餘為：
46642元×4—30729元=15.5839萬元。
按揭貸款一般都是以家庭為單位進行支付的，而中國東部城市的家庭平均人口數約為3.2人。假設濟南家庭平均人口為3.2人，其中一位家庭成員為高收入人士，剩下的2.2認為普通收入，這也符合現在很多家庭的情況，全家有一個頂樑柱，而全家人都是高收入的人群極為少見。
這樣算下來，濟南富裕家庭的收支盈餘為：
15.58萬元+15913元×2.2=19.08476萬元，約等於19萬。
19萬這邊是濟南富裕家庭的年度收支盈餘。按照前面的設定，19萬的年度收支盈餘理論上最高的按揭支付能力，每月平均可還貸款1.59萬左右。
當然這就是設定的極限了，一旦每月平均月供超過1.59萬，濟南城鎮居民就會被房貸盤剝乾淨，現金流斷掉，甚至只能靠緊衣縮食來承擔按揭貸款，甚至會為了賺錢鋌而走險，而濟南的生活性消費也會隨之受到衝擊。
而根據房貸計算器，我們可以計算出，如果每月按揭1.59萬，可以算出，我們買房的貸款上限是多少。
按照現在濟南房貸上浮10%，貸款期限為25年，月還款不超過1.59萬這樣的設定計算，最高可貸260萬。按照首付3成，總房款約為371萬！
按照濟南2017年商品住宅套均面積122.59㎡來計算，我們可以算出濟南理論上的房價上限是多少：
371萬元➗122.59平米=3.03萬/平米！
按照上面的數據，濟南的富裕家庭首付啃老本，並且將全部收支盈餘拿去償還按揭貸款，我們能夠承受的濟南理論上的房價上限也只有大約3.03萬/平米。
這個房價上限意外嗎？似曾相識嗎？
看到這裡我們或許明白，為何濟南就連CBD，房子單價也很難突破3萬大關！
而2016-2017，濟南那些高價地在瘋狂拍地之後，曾一度傳出未來售價3萬+，但現在看看有幾個突破了3萬+（個別土豪客戶才買的樓盤除外）！
而且3萬是計算出來的濟南房價的極限值，極限值！
當然，這只是極限值，是上限，數據僅供參考，它相當於一根紅線，越過就危險，但是真正瘋狂舉債買房的家庭很少，所以數據僅供參考。
根據我國現階段最適宜的房價水平，是居民將其收支盈餘的66%用於支付按揭貸款。如此一來也有三分之一的閒餘資金應對未來，不至於捉襟見肘，現金流斷裂。
假如濟南富裕家庭將66%的收支盈餘用來償還按揭貸款，較為合適的月供金額為：19萬收支盈餘×66%➗12個月=1.045萬元。
有了比較適合的月供1.045萬元，貸款總額也就很好計算：160萬！
月供不超過1萬，上浮10%，貸款25年，大約可以有160萬元貸款。按照首付3成計算，總房款款大約為228萬。
還是按照濟南2017年商品住宅套均面積122.59㎡來計算，我們可以算出濟南理論上的合理房價是多少：
228萬元➗122平米=1.87萬/平米！
這個合理房價您還滿意嗎？至少在參考君看來，目前濟南只要單價過2萬的樓盤，只要地段無優勢，去化會十分艱難。同樣的房子，一旦從2萬降到2萬以下，比如1.9萬，比如1.8萬，去化就會好很多。
最後，希望這個數字對濟南苦於銷售去化的樓盤有所幫助，可以更好的制定銷售政策；希望這個數字對濟南普通購房者有所幫助，參考一下這個數字，對於自己買房或許有所幫助。
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