武汉没有文化，没有底蕴？
我们疏于维护，却精于摧毁
3000多年历史
几乎没有成体系保存的遗迹
有别于中原正统的倔强存在
但除了那口钟，再无世人耳熟能详的作品流传
中国近现代工业摇篮
只能依托一个虚张声势/空洞无物的博物馆
气势恢宏的万国建筑群，哪怕不输上海
正开着土菜馆、影楼、快捷酒店，吆喝贩卖阿迪王......
武汉的城市记忆独自挺立，抵抗几个世纪的岁月侵蚀
很多却在挖掘机下轰隆倒地
1
地铁能把人带到城市任何一个角落。
但地铁外已没有熟悉的身影。
有统计说，这20年，我们已拆除差不多100个历史建筑。
注满回忆和历史味道的老字号不复存在，中西合璧的新古典主义建筑不见踪影。
我们曾经是抗战舆论战主战场。
但作为《抗战文艺》、《战地》 杂志刊发地的交通路，早已不复存在。
【三维还原】交通路片位于佳丽广场右侧与江汉路之间
包括十几栋知名古建筑和2个老里分
90年代交通路老照片
江汉路，是华人与洋人的分界线。
民俗专家刘谦定曾说，二十世纪初期，汉口以江汉路为界，东侧为租界，西侧包括生成北里在内为华界，多是华界商人为展现民族工商业的辉煌，长民族志气而修的中西合璧建筑物，不少是罗马、文艺复兴等各式欧洲建筑，均是江汉路古建筑文化延续的一部分。
“拆掉整片街区，就像抹掉了一段历史。”
我们曾经有昌盛的商帮文化。
建于1920年以前邹协和金号，被拆除后新建跟全国其他地方都差不多的商场。
我们曾经是全国军事版图的重要堡垒。
1916年湖北督军王占元所建交通路，被拆之后新建的房子。
新建的房子从外形上看，和以前几乎一样，不知道出于什么心理？
在摧毁名录上，还有1956年建成的中山公园的大门楼、有九十年历史的民国建筑中南旅社、万国跑马场看台......
最让人遗憾的，是老武展。
建国初，中国在四大城市建成苏式风格的中苏友好宫——分别是北京、上海、武汉和广州。
那个年代里绝对稀有的中苏友好宫，最能呈现城市地位，而武汉当之无愧全国四强。
时过境迁，北上广友好宫依旧屹立原地，昭告世人城市的根红苗正。
唯独武汉，杳然远逝。
武汉的地位，也冥冥中滑落。
在各项重建工程完成前，交通拥堵和城市满目疮痍，已让人疲惫不堪，那些见证武汉辉煌的老建筑一去不返，更让人遗憾。
2
梁思成说，建筑是不会说谎的历史。
一栋老宅，一栋古民居，一条老街区，一座建筑群落的意义，不是建筑本身，而是承载着一座城市中一群人的意识形态和价值观。
武汉每年这么多旧改项目，能够担当城市“
传承”的很少。也正因如此，青岛路的整体改造，一直特别受关注。
这是武汉为数不多，在挖掘机下幸免的“武汉图腾”。
而现在，平和打包厂和圣教书局的改造，基本完成。
前几天，哥专门跑去去探访。
青岛路比较完整保留当年租借区城市风貌。
这条形成于清末民初的街道，过去叫“华昌街”，位于老汉口英租界，正对江边英国四码头。
花旗银行大楼、汇丰银行大楼、保安洋行大楼、麦加利银行大楼、平和打包厂等堪称坐拥武汉大半经济的金融机构及企业聚集于此。
新中国成立后，青岛路片的风格建筑，因为具有鲜明历史印记，吸引游客驻足。
在轰轰烈烈的城市更新过程中，青岛路非常幸运的得以保持。
汉口六大租借区，在江边一字排开，日租界最先投入改造。
一个不太显性的原因是，日租界建筑密度最小，改造难度相对低。
看老照片你能发现，英租界的建筑密度最大。某种程度可以反映不同租借区的价值，价值最高的区域，容积率一定最高。
地不值钱，才会出现大量独栋别墅。
2015年，青岛路改造正式启动。
那个时候，人们对历史文化建筑的保护意识已经很高。
改造后重新亮相的平和打包厂，号称已是武汉新的“网红打卡地”。
平和打包厂
这栋建筑有113岁，经过后期改造，外观基本没有改变。
看整体建筑，红砖白檐联栋非常有气势，外立面也很干净平滑，通过还原旧式窗户结构，加上简单刻花，确实焕然一新。
走进建筑内部，作为大型打包厂，很多封尘已久的设施，给整栋建筑注入鲜明的历史印记。
比如棉花运输通道
工厂上下班铃
身为打包厂，防火系统非常完善，改造后也得以保留
以及文创空间的“标配”，各种有历史感的标语
（真心希望入住各种创意公司的年轻人，能够相信）
实际上，很多设施在改造成“办公空间”后，已经失去实用价值。
但保留这些工业遗迹，为整个建筑增加更多历史沧桑感。
夜景
比如文物级别电梯，不知道有没有人敢用
电梯
在平和打包厂，你可以看到很多现代设施的植入。
而最考验改造者水准的，也是如何让现代与传统更匹配。
建筑连接部分过去是露天，现在安装遮风避雨的顶棚，分透明玻璃和不透光两种材料
旧式工厂的采光一般都有问题
在改造中，除顶部透明玻璃设计之外，还在地板上安装不少大面板led灯照明，尽可能弥补使用区域的采光不足
另外，过高的空间，特别不利于保暖
打包厂对原厂房进行过明显的防尘处理，贯通整个建筑的中央空调，管道用锡纸包住，达到节能目的
哥是最冷那几天过去感受，整体保暖效果还不错，这么通透的空间，至少不会瑟瑟发抖
3
平和打包厂媒体已经说得挺多，哥重点给大家介绍圣教书局改造。
先看一组改造前后建筑外观的对比——
哥不是历史学家，不知道民国范儿应该是怎么样。
但凭借“情深深雨蒙蒙”打下的底子，哥觉得，味道应该差不多。
跟平和打包厂相比，圣教书局的优势是，建筑原本就是商办功能。
后期改造，更多只是对陈旧设施翻新以及重新装修，并不涉及大的空间功能重塑。
“修旧如旧，内部嵌入现代化设施，最终保留建筑原始功能”
已经成为老建筑活化的原则
但圣教书局用整整一层楼，打造汉口英租界博物馆。
改造后的圣教书局，成为汉口英租界博物馆。
整个建筑的内部展示分五大板块，分别介绍英租界建筑风格、建筑细节、曾经的商业风云、公共事业以及民居。
除了精心收集的展品，利用不少高科技手段，力求影音再现大汉口气场。
比如一进入展厅，就是一大面“电容墙”，展示汉口英租界风貌。
你用手触摸某个建筑，墙壁上就能呈现3D动画，从修建过程到立体形态，全面展示。
一部老式电话，接听后，浑厚的男中音，娓娓道来景明洋行的历史。
利用AR技术，呈现建筑生长成型的动态过程。
触摸屏，用3D动画展示东正堂和圣若瑟天主堂的建筑概况、建筑特色、教区历史和珍贵影像。
把3D打印的建筑模型放置在触摸桌面上，拓展出所有建筑信息，点击可查看各种资料。
用浮雕重现当年青岛路民居烟火气息，用珍贵老照片，留下关于大汉口的历史点滴。
整个圣教书局的改造，不仅把外立面修葺一新，而且完全复刻建筑原本的肌理，是大理石的地方补大理石，用花岗岩、红砖的地方，依然沿用同等规格、颜色的材料。
壁炉、电梯井、房间格局全部尊重历史保留，再用大理石、木质墙板、墙布以及各种软装，提升内部呈现的档次。
这栋楼的改造，比较值得一提的是，过去无论武汉关、还是宋庆龄故居，都是ZF一手打造。
现在，从张之洞博物馆到圣教书局，作为博览功能空间，都是以一家企业之力，担当城市历史和文化传承。
当然，这种吃力不赚钱的事，也只能财大气粗的开发商来做。
也算增加一点拿地“印象分”，但要做好，还挺需要开发商的责任感。
说一个小细节。
起初圣教书局连基本的资料都没，只有一张黑白照片，让改造者误以为外立面本来就是灰色。
直到派人飞到大洋彼岸的美国，在耶鲁大学寻到圣教书局留存的珍贵历史资料，才知道历史本来面貌是上红下灰。
4
我们关注青岛路片改造，因为武汉恢弘的近现代历史断代，一直缺乏实物印证，空有江滩的老建筑外壳，缺乏内容的魂魄。
青岛路，一定程度可以弥补这个缺憾。
另外一个，就是上面说的，目前主导改造的都是市场化机构，包括开发商。
开发商，最终依然是城市更新、历史街区改造的主体。
武汉发展到今天，纯粹靠买地贡献点收入，已经不是对城市最需要的贡献。
最近，很多机构在公布2018年武汉开发商TOP10。
开发商对城市的贡献，永远跟销售数字无关。
再精彩的榜单，也不能成为谁的买房指南。
我们总听见开发商说，武汉，我们来晚了。
晚吗？
不晚。
来武汉攫取城市红利，没有张三，还有李四王五。
无论你留下多少造型怪异的大楼，改变不了城市的气质；
无论你卖过几千万方的住宅，不过是城市的过客；
一年卖出100亿房子，连续卖5年，直到无地可买，干了一辈子开发商，最终又能留下什么印记？
城市需要能共同进退的开发商，和城市荣辱与共。
所以很多时候，开发商做自持性商业，尤其是历史风貌区改造的商业项目，是需要情怀，需要偏执，完全无法用地产开发的逻辑去思考。
很多人以为历史风貌区改造，就是外墙更新内部重装修，这观念很naive。
老外很鬼，英国人普遍比其他老外更鸡贼。
这几天哥专门找了英租界的历史资料看，为最大程度创造价值，当年他们在租借区，一边做高端公寓给老外，一边做小房子高价租华工。
全国各地的英租借，都是好房子破房子插花。
老洋房成历史建筑不能改变，而低矮破房子拆掉重新建。
英租界往往是土地价值最高的区域，容积率、建筑密度都非常大。
保护和改造穿插进行，难度可想而知。
青岛路改造的面积不大，但对城市很重。
咸安坊等部分有文物价值的建筑，要平移保护，至少10栋老建筑必须原地保留，修旧如旧。
而必须保留建筑太多，如何设置停车场？如何确保动线符合现代商业要求？
其实给商业运营机构留下很大挑战。
青岛路这个区域，街道过于狭窄，重要建筑都沿街而建。
为保留街区的历史风貌，道路很难拓宽，机动车进出难度极大。
平和打包厂目前入驻企业并没有饱和，但停车已相当艰难。
运营方在沿街区域划一块区域打造停车场，但是大概只能容下80多辆车，很难满足日后需求。
圣教书局属于一个整体项目的启动建筑，虽然改造完毕，但并未对外开放，未来更需要接受经营的考验。
如果没有经营上的成功，整个改造依然还是花架子，不会有生命力。
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但无论如何，从青岛路整个片区的改造思路，我们确实跟过去的简单粗暴，划清界限。
很长一段时间，老建筑透支式商业使用太严重，外墙被色彩花哨的广告招牌覆盖。
脏乱的人造材料，覆盖做工精细历尽沧桑的花岗岩，光洁的玻璃幕墙及不锈钢，莫名其妙挂上了欧洲古典风格的建筑外墙，清水红墙上挂满空调机和杂乱的电线......
直到有一天，我们发现这些建筑年久失修，早就失去原有风貌，还存在严重安全隐患，干脆拆了吧。
于是机器响起，轰隆倒地，尘土漫天。
开发商一直给城市留下的印象，都很负面，他们疏于维护，却精于摧毁，背后无非是个利字。
现在，武汉从土地供应环节，就基本斩断纯住宅项目，纯住宅高周转开发商的生存空间。
有纯住宅用地，一定是给“高比例商办”地块搭配，平衡开发商收支。
开发商想吃肉，就得先啃骨头。
更多参与城市级项目的打造，是被动也是主动。
其实我们看很多旧改项目，账面上的土地获取成本，并不高。
比如青岛路，当年就是16个亿。
但大投入是后续修葺和文物保护费用，没有再追加50~60亿投入，根本盘不下地。
有这几十个亿，如果在武汉滚住宅，估计已经滚回来200亿。
而这种旧改项目，多少年能财务平衡？
10年或者15年，也许都已经很优秀了。
这是开发商不敢入手历史风貌区的原因，但武汉又太需要这样项目。
我们开年第一篇说，开发商追求好的产品，前提是让自己能活下来。
企业都活不下来，追求产品力，只是满足老板的情怀。
抓周期、抓营销、抓市场红利的房企，对股东负责，对员工负责，他们的选择天经地义。
但无论你如何定战略，你必须匹配一点，也要对消费者负责。
开发商对一座城市也是如此，你所有的战略都要开始平衡一点，对这座城市负责。
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