宁要1万大产权，不要5千小产权？这回明白了！
房屋产权=房屋所有权+土地使用权
一般来说，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，受到我国《物权法》的保护，其年限是永久的，而因为根据我国《宪法》，土地的所有权属于国家和集体所有，所以土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的一项使用权，根据土地规划用途的不同，土地的最高使用年限又分为70年、50年和40年不等。
一、70年，50年，40年有什么区别？
第一，土地规划用途不同。按照我国相关法律法规，我们平常的住宅建设用地最高是70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，以及综合用地，最高为50年，而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。
第二，落户资质不同。产权为70年的房子，也就是住宅，可以落户口，而产权为40年或者50年的房子，虽然很多也能够满足居住的要求，但是其土地的使用性质，决定了房屋本身仍然是非住宅性质，所以一般来说不能落户口，子女也就不能划分到相应的学区，就近入学；
第三，水电费用标准不同。70年产权的住宅，在水电费上是按照民用标准收取，价格相对较低，而非住宅性质的、40年或50年产权的房子，则是按照商用标准来收取，价格要贵很多，并且一般不通燃气；
第四，贷款条件不同。购买非住宅性质的、40年或50年产权的房子，一般不能申请公积金贷款，如果办理商业贷款，也只能得到总房款的五成或六成按揭。
二、房屋产权到期后怎么办？
2017年3月8日，在全国两会“部长通道”上，对于住宅土地使用权到期后的续期问题，姜大明给予了详细解答并强调：“请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护”。
姜大明部长说：有恒产者有恒心。对住宅土地使用权到期后的续期问题，社会各界普遍关注。为此，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》明确提出：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。”
去年底，为贯彻落实《意见》精神，妥善解决在续期法律安排作出前，少数地方遇到的住宅建设用地使用权到期问题，我们国土资源部商住建部提出了“两不一正常”的过渡性处理办法。一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。这一办法公布后，得到了社会积极评价和普遍欢迎。
三、什么是“小产权房”?
以上我们所讲的70年、50年、40年产权房屋都是大产权房，由国家颁发产权证。现下，与“大产权房”相对应的就是“小产权房”。小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。小产权房分为3种：
1、在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。
2、在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
3、各类农业园或养老院的别墅。
四、“小产权房”“大产权房”有何不同？
1、房产证：大产权房有五证，受法律保护，有完整产权。小产权房，没有五证，不受法律保护，只有部分产权。通俗了说，就是大产权有房产证，小产权没有房产证；
2、拆迁补偿：大产权房拆迁有补偿，小产权房没有。也就是说，如果政府要拆迁房子，小产权业主基本不会得到拆迁安置补偿；
3、质量问题：小产权房屋质量没人监督，存在安全隐患，而且除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题；
4、买卖或抵押：小产权由于没有正规的产权证，不能作为抵押或上市买卖。而且小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
律师建议
无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大的法律风险，正山律师提醒大家务必谨慎对待。国土资源部曾多次重申：小产权房不得通过不动产登记合法化！因此大家在买房时一定要多一个心眼，查询产权登记情况，推断产权办理时间，观察房屋质量并多方收集信息，综合考量，选购安全又有保障的房屋。
现今房价节节攀升，与充分得到法律保障的大产权房相比，小产权房赢在价格。但实际算来，用来一次性付清小产权房的金额足够支付大产权房的首付了，不如就买大产权房，安全又有保障。
閱讀更多 北京正山律師團 的文章
