李云亮说业主物权（续52）
为比较地方立法而写（上）：小区控制权属于小区内的全体业主（15）
2017年11月24日，深圳市法制办将《深圳经济特区物业管理条例》（修订草案征求意见稿）及其说明，全文予以发布。2017年12月25日前，有关单位和社会各界人士可通过深圳政府法制信息网或深圳市住房和建设局官方网站之相关栏目在线提交意见。授时31天。
2017年4月21日，湖南省人民政府法制办向社会公告征求《湖南省物业管理条例（草案送审稿）》意见，时间止于2017年5月11日前。授时20天。
如今，可能地方修法进入密集时段。比较地方立法，或许是一件有趣的事情。而且，比较地方立法，可为今后国务院行政立法提供比较好的经验框架。
如何比较立法，此文介绍一二。这种比较，接近学术逻辑。
一看，立法语言细密比文字稀疏好得多。食不厌精，法不厌繁。《深圳经济特区物业管理条例》（修订草案征求意见稿）3.3万字，157条。《湖南省物业管理条例（草案送审稿）》1.5万字，78条。前者（以下简称：深圳）比后者（以下简称：湖南）体量大一倍。立法体量是一种极为粗旷的观察。当然，碗大，盛饭多。
再看，由粗渐细，看立法章节目录，由此可见立法构思。立法的章节目录都是立法者用自己心中的原始概念写出来的。逻辑的原始概念（初始概念）都极重要。
湖南省物业管理条例（草案送审稿）
第一章 总则
第二章 业主、业主大会和业主委员会
第三章 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
第七章 附则
深圳经济特区物业管理条例（草案征求意见稿）
第一章 总则
第二章 物业管理区域及设施
第三章 业主和业主大会
第一节 业主
第二节 首次业主大会会议筹备
第三节 业主大会
第四节 业主委员会
第五节 业主监事会
第四章 前期物业管理
第五章 物业管理服务
第六章 业主共有资金管理
第七章 安全管理与使用维护
第八章 服务与监管
第九章 法律责任
第十章 附则
深圳比湖南，章节目录层次多，内容显然更丰富。
三看，再细看，看章节目录中原始概念。全国范围内，深圳首列“物业管理区域”概念。《物权法》缺乏这个概念。不动产物权逻辑中，没有“物业管理区域”这个概念，不动产物权容易成为业主的“水中月，镜中花”。
“物业管理区域”这个概念，实质突显了业主共有物权应有的外延边界。因为，物业管理是业主共有物权当然的衍生权利（上下位权利关系）。“物业管理区域”所表达，就是业主共有物权的外延边界。可惜，《物权法》没有明确给出“物业管理区域”这个业主共有物权外延边界概念。
《物权法》只是列举了业主共有物权的一部分内涵，比如“建筑区划内的道路”、“建筑区划内的绿地”、“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”。这些远不够数，且有不当之嫌。
对于《物权法》而言，上述列举首先是不完全的，有损购房者（业主）不动产经济交易实际应得利益。其次，严格地说，上述所列引号内的概念，皆建筑规划用语，非物权法律用语。因为“建筑区划内的道路”、“建筑区划内的绿地”、“建筑区划内的其他公共场所公用设施”所指，随时可因规划而变化。不动产物权以登记为要，立法精神是登记内容当稳定，不改登记不变化。而“道路”、“绿地”等，在建筑规划区内做不到相对恒定不变，就不能成为物权法律的权利客体对象。
深圳的“物业管理区域”，由其“第十一条【物业管理区域划分原则】物业管理区域根据物业建设用地宗地范围确定”——这是很了不起的。深圳的“物业管理区域”明确引入宗地概念，是一个十二分重要的、通俗的权利逻辑抓手。须知，宗地通过不动产权利登记，宗地四至登记在案，这个有界区域就成为业主的不动产共有物权管理的根本所在。
一个登记在册的不动产物权，不论物权为个人所有，还是物权为数人共有，但凡物权外延边界不清楚，物权人就无法对抗非物权人的入侵和侵权。
国有国界，家有家园，皆有界可寻。业主的不动产共有物权也有界内界外。业主的不动产共有物权应该内涵清楚，也必须外延清楚。深圳此案为全国第一。看来，全国各地亦非此不可了。深圳的“第十一条”，还提出一个极好的建议：“新出让土地应当遵循相对集中、便于管理、资源共享的原则，合理确定宗地规模。”以免再现类似北京“天通苑”那样的极大规模用地。
（未完待续）20171205
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