如今，新房的價格比較高，位置也越來越偏，很多要求好位置的購房者吧目光放在二手房上，二手房不僅價格相對於新房來說更實惠些，現房、自帶裝修、交通和配套設施都比較齊全這些都是二手房的自帶優勢，因此二手房一直都很受購房者的歡迎。
但是購買二手房也需要關注一些細節性的問題，像房子的房齡，因為二手房的房齡關係到購房者可以在這個房子裡面住多久，能貸多少購房款，甚至能不能貸款，房子是否還有升值空間或者是否貶值，這些都和房齡息息相關。總之，"高齡"二手房再便宜最好也別買!
一、房齡、房屋的使用年限及房產證日期的差別
很多人都分不清房齡、房屋的使用年限以及房產證日期的差別，容易混淆，所以購房者應先搞清楚三者之間的區別。
房齡指的是在房子建好後，開發商驗收交付完成之日開始算起，是房子開始交付使用之後的年限。
房屋的使用年限是指房子土地的使用年限，是從國家批准開發商得到土地使用之日算起，一般的住宅用地的房屋使用年限是70年。
房產證日期一般是指房子建好之後，房子的所有者拿到物業產權的時間。
二、房齡影響
1、房齡超過20年易被銀行拒貸
房齡較高的房子，貸款時，比較困難。目前銀行對二手房貸款的房齡要求很嚴格，一般情況下，超過20年的二手房基本不放貸。個別銀行甚至要求房齡在15年以內的二手房才可貸款。大部分銀行貸款的門檻是房齡在20年以內。
公積金貸款
一般來說，二手樓貸款期限不得超過20年，貸款期限與樓齡之和不得超過40年。如果二手房超過20年，所能貸款年限也就越低；如果樓齡超過40年就有可能將不會能獲得貸款。
商業貸款
二手房的商貸年限受房齡和貸款人年齡兩個因素影響，最長不超過30年。
（1）看房齡
一般來說，貸款年限＝50－房齡（各銀行間有差異）。也就是說，老舊的二手房由於房齡比較老，所能貸款的年限有限；如果房齡超過20年，銀行批貸的可能性低。
（2）看貸款人年齡
在通常情況下，貸款年限＝65－貸款人年齡（部分銀行是70－貸款人年齡）。也就是說，如果購房者你的年齡過大，或者是超過銀行所限制的年齡的話，那麼就有可能會被拒貸。
以上兩種算法取較短的年限，二手房房齡多大是以銀行認可的評估機構的評估報告為準。
2、房屋產權年限
相信大家都知道，普通住宅的產權年限一般為70年，因此通常來說，房齡越老，房屋的剩餘產權年限就越短。但房屋產權70年後可以續期、不需申請、正常交易（這是目前普遍默認的方法，但具體的規定還沒確定）
3、房屋剩餘壽命
雖然房齡不一定完全等於房屋質量，但是房子和人一樣，壽命都是有限的，也就是說，房屋在使用過程中，難免會受到一定的磨損，房屋的質量決定著房屋的自然壽命。相對而言，二手房房齡越老，房屋的磨損也就越大，房屋剩餘的可居住期限也就越短。
4、維修費用
不少買家在購買二手房之後都會稍作修整，但是房屋居住越久，房齡越老，受到的磨損就越大，出現的問題也就越多。因此，在購買了房齡較高的房屋後可能花費在維修上的費用也相對更高。在受損程度不斷增加之後，可能還會帶來一系列的安全隱患。
5、居住舒適度
現在新建的房子，在戶型的設計和綠化的規劃方面，都比較新穎、人性化，更關注居住的舒適度，而且物業管理也會比較完善。
而一些房齡比較老的房子，樓層和戶型可能都比較保守，電梯也可能存在安全隱患。甚至還有可能存在小區的環境比較隨便、車位不足、物業管理方面相對不完善等問題，居住的舒適度會因此大大降低。
6、升值空間
現在對於房子來講，不僅僅是一個居住的地方，很多的人買房子，更多的是為了升值或者說是保值，那麼一旦這個二手房子的房齡已經超過了二十年，那麼這個這個房子的升值的能力肯定也就減弱了，就算是地段多麼的好，但是沒有一定的升值空間，這個房子以後在想進行轉手的話，也是不可能的了。
三、二手房房齡選擇多久合適呢？
一般來說，五至十年的二手房較為合適，因為較遲興建住宅小區、房屋單位、住宅結構等，是比較合理的做法。此外，二手房在五年內必須全額繳納營業稅.五年以上只需支付部分銷售稅的房價上漲，而這些費用一般需要由購房者支付。因此，對於購買二手房的人來說，購買5至10年的二手房更符合成本效益。
買二手房時房齡問題不容忽視，一定要考慮清楚，對二手房的房齡和產權年限一定要問仔細，各方面都要進行實地考察，既要看房子的內部，又要看房子外部和周邊配套。最好選擇雨天去看房，更能看出房子和周邊有哪些問題。購房人除了要查驗房齡，還可以在購房合同中寫明房齡造假的違約條款，方便維權。
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