地產嚴冬，但遼寧新推出的房地產刺激政策送來了一股“暖陽”。
遼寧省住建廳最近發佈文件，要求對農民進城購房給予優惠補貼，把符合條件的農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍。
文件還要求，各縣市每年至少要舉辦一次房交會，出臺房交會優惠補貼政策，支持居民購房置業。
這是繼2017年3月瀋陽刺激在校大學生買房後，遼寧推出的另一個刺激買房意向較弱群體參與去庫存的文件。
遼寧為什麼出臺這樣的政策？很多人第一個想到的可能是增長疲軟的遼寧經濟需要房地產這隻“夜壺”，其實，具體情況更糟。
01
遼寧當地媒體12月9日稱，遼寧住建廳最近下發了一份名為《全省推動縣城和新城區房地產去庫存工作方案》的文件，要求到2020年各地商品住宅庫存去化週期迴歸到合理區間。
單從時間來看，去庫存任務的週期是很長的；從文件下發的時間點看，明年是去庫存壓力最大的一年，說明遼寧的庫存壓力是很大的，政府很著急。
著急到什麼程度？上文中提到的“鼓勵農民進城買房”只是其中一個措施，其餘的措施還包括：
1、支持企業團購或長期租賃庫存商品房用於職工宿舍。2、支持房地產開發企業將符合條件的商品房改造為孵化器、創客空間、電商企業等用房。3、吸引社會資本參與新城新區基礎設施建設和運營，增加房地產的吸引力。4、市場房源充足、庫存量大的區域，棚戶區改造可繼續推行貨幣化安置。5、除了多賣，還要限制增量。從新開工、施工、預售等環節加大管控，控制商品房增量。除了以上5條，其實刺激力度相對較大的還是針對農民群體，比如農民進城購房給予補貼，鼓勵地產商給打折，鼓勵銀行提供優惠貸款政策，把農民工納入住房公積金制度覆蓋範圍。
以上很多政策其實和現在的房地產調控政策是相悖的，比如讓銀行提供優惠貸款，現在全國房地產貸款利率都是上浮的，優惠是不是要打折？
又比如，給農民工繳納公積金，現實情況是，由於農民工的流動性較高，很多公司或單位都不給繳公積金，遼寧這個新措施，力度能有多大？
所以，從這些政策本身就能看出遼寧去庫存的緊迫性，為什麼要去庫存，最直接的原因就是庫存太高，無法新賣地，再加上經濟不景氣，政府財政收入壓力很大。
遼寧財政廳11月末發佈的數據顯示，1-10月份，全省一般公共預算收入2055.4億元，同比增加156.1億元，增長8.2%；一般公共預算支出3708.4億元，同比增加313.4億元，增長9.2%。
可以看出，預算支出超出收入近1700億。另外，支出的增加數比收入的增加數多出一倍多。
02
在遼寧財政廳發佈的《2018年1-10月份全省財政預算執行情況》中特別提到一點：
1-10月份全省一般公共預算收入累計增長9.1%，比前三季度回落0.9個百分點。從全國位次情況看，1-10月份我省增速高於全國地方平均水平2個百分點，居全國第11位，比上月後移1位。第三產業中，房地產業稅收增長依然較快，增長16.7%，金融業稅收扭轉了連續兩年的負增長局面，增長0.3%。而《2017年1-10月份全省財政預算執行情況》中是這樣說的：
在受政策性因素影響，建築、金融稅收減收較多。1-10月份，全省建築業稅收下降45.2%，金融業稅收下降14.7%。所以，房地產相關產業發展滯後，已經成為這幾年影響遼寧經濟增長和財政收入的主要因素。
為了清晰的看到這一點，我選取了遼寧省會城市瀋陽2008年以來的房地產業發展情況來分析。
上圖是瀋陽2008年以來房地產開發住宅投資額，可以看出，從2013年開始，連續3年下滑，2016年只有490.38億，比2008年金融危機的時候還低近240億。
2017年，這個數據有所好轉，瀋陽市商品住宅開發投資額620.45億，同比增長26.5%。
今年增長更快，2018年1-8月瀋陽市商品住宅開發投資額為596.22億，同比增長34.5%。
反觀瀋陽2018年GDP增速，只有6.3%，房地產投資增幅遠高於GDP增幅，成為拉動經濟增長的巨大引擎。
再來看看瀋陽2008年以來房地產企業住宅竣工面積，從2013就開始下滑，也是連續下滑三年，2016年有小幅增長，達到802.08萬平方米，但仍然比2008年低270萬平米。
2017年，瀋陽市商品房竣工面積（含辦公用房）為823.03萬㎡，同比下降8.9%，仍不見好轉。
2018年1-7月瀋陽市商品房竣工面積為269.54萬㎡，同比下降12.6%，跌入冰點。
以上是2008年以來瀋陽住宅商品房銷售面積，也是從2013年起開始連續下跌，到2016年有了小幅回升，達到1099.39萬平米，但仍不及2008年金融危機時的水平。
再看看2017年，瀋陽市商品房銷售面積為1300.23萬㎡，同比增長9.8%，和2016年相比，已經開始回升。
2018年1-8月瀋陽市商品房銷售面積為892.36萬㎡，同比增長9.6%，和2017年持平，按照這個增速，應該能趕上2008年的水平，但和2012年的最好水平相比，還差的很遠。
和投資數據、竣工面積和銷售面積相比，平均銷售價格是瀋陽房地產市場這幾年不多的亮點，2008年-2016年，瀋陽平均房價漲了3000元/平米。
今年以來，瀋陽房價成為全國70多個重點城市中，房價上漲比較領先的城市。
官方發佈的數據顯示，2018年1～6月份，全市商品房備案均價8451元/平方米，同比上漲12.7%；商品住房備案均價8371元/平方米，同比上漲13.6%。
在房價方面，瀋陽和西安走出的軌跡有點像，前幾年一直非常緩慢的上漲，多次錯過了房價大漲的週期，但是在房地產寒冬，這兩個城市房價反而漲出了一波小高潮。
因為房價上漲太快，今年8月6日，瀋陽將限購區域擴大為全市行政區域。同時，開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣等違法違規行為將被嚴格查處。
更有意思的是，今年8月7日，住建部召開了“堅決遏制房價上漲”有關的部分城市房地產工作座談會，地點就選在了瀋陽。
以上是2008年以來瀋陽房地產開發企業購置土地面積，可以看出，從2009年驟降後，就一直比較疲軟，尤其是從2014年開始，連年下滑，2016年只有可憐的105.88萬平米，連2008年的十分之一都不到。
不過，2018年，房價漲的好，土地就有市場了。
中國指數研究院數據顯示，2018年1～6月份，瀋陽土地市場共推出地塊81宗，同比增長138.24%；供應面積為407萬平方米，同比增長129.94%。
通過以上分析可以得出三個結論：
1、前幾年，尤其是2012年以來，瀋陽的房地產市場都很疲軟，從2017年開始才有所改觀。2、這兩年的改觀讓瀋陽嚐到了房地產增長的甜頭，所以開始不遺餘力的發展。3、從價格來看，瀋陽的房價上漲，很大一部分原因是在補漲，作為東北的大城市（也是第十個國家中心城市的有力競爭者），沒有與城市地位相適應的房價是說不過去，具體邏輯參考西安。03
2017年1月17日，時任遼寧省委副書記、省長陳求發在遼寧省十二屆人大八次會議上做報告，稱在2011年至2014年，遼寧各市縣存在財政數據造假的問題，存在“官出數字、數字出官”現象，導致經濟數據被注入水分。
從自2015年開始，遼寧逐步開始了數據去水分的過程，2017年，遼寧的GDP規模為23942億，較2016年的絕對值增幅8.6%。
這樣一看，遼寧經濟確實復甦了，但從分項數據來看，遼寧經濟增長的支撐力仍然不足。
比如固定資產投資，2016年為6436億，2017年6445億，絕對值增幅0.1%，增幅很小。
常住人口也一直處於堅定的下降通道之中，2016年減少了4萬，2017年減少了9萬，呈現出加速減少的跡象。
最重要的是，遼寧的財政收支數據一直維持著高度不平衡狀態，為了更能反映問題，這裡的財政收入不包括中央轉移支付。
從數據上看，2015年遼寧的財政總收入為3592億，對比當年度4618億的財政總支出，財政缺口1026億。這意味著中央將從遼寧收取的國稅全部歸還給遼寧之後，還必須向遼寧補貼1026億。
2016年遼寧需要959億的額外補貼，2017年也還需要863億。在數據上雖然看起來有所縮減，但是離財政自給自足還遠著呢。
今年2月份，遼寧省財政廳公佈的2017年末全省政府債務總額為6767億元，7月份，財政部公佈的遼寧全省政府債務總額為8455億元，比地方的數字多了約1688億元。
為什麼多了1688億元，原來省政府將一部分債務轉為企業集團作為承擔主體，具體指遼寧省通過簽訂協議將政府債務以及相關資產劃給遼寧省交投融資平臺公司，從而實現了政府債務轉為企業債務。
這樣一波操作後，遼寧的債務率就下降了，但不管怎麼轉移，債最終還是要還的。
遼寧“鼓勵農民進城買房”的深意大抵如此。
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