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■本文作者： 段雙雙 北京在明律師事務所導讀：2018年12月23日，第十三屆全國人大常委會第七次會議對《土地管理法修正案（草案）》《城市房地產管理法修正案（草案）》進行了審議。備受矚目的“非農建設用地不再必須國有”究竟是何用意？又會給廣大農民朋友的未來帶來怎樣的改變呢？本文，北京在明律師事務所的李順華律師團隊為大家淺析這一問題……
【本次擬修正的主要內容】
其一，《土地管理法修正案（草案）》刪去了關於從事非農建設使用土地的，必須使用國有建設用地，或者徵為國有建設用地的有關規定。對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
其二，現行《城市房地產管理法》，關於城市規劃區內的集體土地必須先徵為國有建設用地才能出讓的規定，增加一句“法律另有規定的除外”，以銜接《土地管理法》的修改，掃清集體經營性建設用地入市的法律障礙。
為了進一步瞭解修正的內容，首先我們來看看什麼是“非農建設用地”？。
非農建設用地，是相對於農業建設用地而言，是指用於農業之外的一切工程建設及其他建設設施所佔用的土地，包括城鎮建設用地、工礦企業用地、集鎮和農村居民點用地、交通運輸用地等，但不包括耕地。
其實，上述修正的內容主要涵蓋兩個方面。第一，非農建設用地不再必須徵收為國有；第二，依法登記的工商業用途的集體建設用地可以直接上市流轉。
以前，出讓土地的主體必須是政府，由政府收歸國有後才可出讓，政府可以賺取一定差價利潤；現在，允許集體土地直接出賣或出租給企業或個人，沒有了中間商賺差價。但是，出賣、出租的集體土地用途限定為工業、商業等經營性用途。也就是說，農村集體經營性建設用地與國有土地一樣，可以同價同權入市。
那麼，這一新變化究竟有何利弊呢？
有利方面：
第一，降低商業開發的成本，促進農村經濟發展，加快城鎮化進程。城市的土地歸國家所有，農村的土地歸集體所有。相比於城市土地，如果單位或者個人想要出租或者購買農村土地建設工廠，則需要經過政府這個“中間商”，通過政府將農村土地徵收為國有土地，然後再進行出讓交易。一般是政府以較低價格從農民手裡拿地，然後高價出讓給買方，而且還要收稅。當然，執行新的土地政策後，如果企業想從農村買地或租地建設工廠，則可以直接從農民或者集體經濟組織手裡獲取，沒有中間商賺取差價了，企業的拿地成本降低了，進而可以促使更多企業願意入駐農村，促進農村經濟發展。
不利方面：
第一，可能會使房價上漲。一方面，新的土地政策的實施，致使農村的企業增多，經濟發展起來，農民的收入大大增加，城鎮化加快，相應地，農民進城需求也就增加。農民進城後，首要的任務就是買房，可能會掀起房價熱潮。另一方面，這項政策的改革，致使企業拿地可以不用通過政府徵地，那麼政府的收入就會減少。而政府的收入主要是用在城市建設方面，如醫療、教育、科技、文化等。現在，政府在這方面的收入減少，就必然要通過其他方式增加收入，否則城市建設及發展的腳步就會大大放緩。政府的收入主要是稅收收入和賣地收入。就目前狀況來看，國家一直在減稅，提高納稅基數，稅收增加是不現實的；農村的商業用地也沒收入了，那就只剩城市住宅用地了，且城市住宅用地仍然在政府手中，屆時，房價仍然可能會出現上漲的趨勢。
第二，影響政府的城市規劃。政府每年都會進行城市規劃，規劃每一塊土地的用途。但是新政策可能會影響政府規劃。例如，政府已經計劃在農村的某塊區域開發旅遊項目，結果村委會在不知情的情況下，將土地賣給了企業建設工廠，那麼就會影響城市規劃。
第三，可能會導致村委會濫用權力。集體土地的所有權屬於農村集體經濟組織，村委會是農村集體經濟組織的代表，那麼其可能在不經過集體經濟組織成員同意的情況下，將土地私自出賣、流轉，那麼就會影響廣大農民的利益。
第四，影響商業經營性房產。既然新的土地政策允許集體土地可以直接出賣、出租給買方作為商業經營性用地，在一定程度上會衝擊商業性房地產。建議有40年產權的商業經營性用房的房主，可以儘早做打算，趁現如今利潤還比較可觀的情況下，早點出售。
另外，大家可能還會關心小產權房是否會放開交易，答案是否定的。
這次土地政策的改革，針對的是工業、商業等經營性用途的集體土地入市，不包括宅基地和小產權房。也就是說，只有工商業經營性用途的小產權房有望轉正，而對於商住兩用、純住宅類的小產權房放開交易仍遙遙無期。至於小產權房為什麼不能轉正，主要在於其規模龐大。現如今，小產權房數量佔比比很多人想象得要大得多，像深圳這樣的城市，小產權房規模高達商品房的三倍。如果小產權房轉正放開後，將會給住房市場造成巨大沖擊，房價必然大大回落。
為了更好地保障廣大農民朋友的權益，在明律師建議如果今後集體經營性建設用地可以由農民或集體經濟組織自由出賣、出租，您最好將土地用於長期出租，而不是由集體組織一次性的徹底出賣。農民也可以將土地作為股份入股企業，獲得紅利。當然，比較富裕的農民，還可以自己創辦民營企業，自己當老闆。這一重大修法將會向何處去，我們拭目以待。
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