導讀：
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關於修改土地管理法、城市房地產管理法的決定，自2020年1月1日起施行。
《土地管理法》修正原則、修正內容
此次土地管理法修改堅持土地公有制不動搖，堅持農民利益不受損，堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約集約用地制度，將保護農民利益作為基本原則和重要目標，完善了很多方面的制度，創新了多項新規定。
本次修改的主要內容包括土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度和其他修改四個方面。
《土地管理法》
亮點一：切實保護農民土地權利
一是首次對土地徵收的公共利益進行明確界定。因軍事外交，政府組織實施的基礎設施建設、公益事業、扶貧搬遷和保障性安居工程，以及成片開發建設等六種情況確需要徵地的可以依法實施徵收。
二是土地管理法首次明確了土地徵收補償的基本原則是保障被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。該規定改變了過去以土地徵收原用途來確定土地補償，以年產值倍數法來確定土地補償費和安置補助費的做法，以區片綜合地價取代原來的土地年產值倍數法。另外，在原來的土地補償費、安置補償費、地上附著物三項基礎上增加了農村村民住宅補償和社會保障費，從法律上為被徵地農民構建了更加完善的保障體系。
三是完善了土地徵收程序，將批後公告改為批前公告，使被徵地農民在整個過程中有更多參與權、監督權和話語權。
《土地管理法》
亮點二：農村集體建設用地可直接入市
在集體經營性建設用地入市方面，新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。
刪除了原來土地管理法第43條，任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地的規定。增加規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。
《土地管理法》
亮點三：地方政府不能強迫退出宅基地
在宅基地方面，在原來一戶一宅的基礎上增加了戶有所居的規定，這次修改允許已經進城落戶的農村村民自願有償退出宅基地。如果農民不願意退出宅基地，地方政府不能強迫其退出宅基地，必須是在自願有償的基礎上。
《土地管理法》
亮點四：“基本農田”變“永久基本農田”
本次修訂決定第35條明確規定永久基本農田經依法劃定後任何單位和個人不得擅自佔用或者改變用途，要求永久基本農田必須落實到地塊，納入數據庫嚴格管理。
本次修訂將原土地管理法中的“基本農田”全部修改為“永久基本農田”，體現了對基本農田永久保護的理念。這已不僅僅是表面文字的修改，而是國家政策理念的重大改變。
《房地產管理法》
亮點：集體所有土地可有償出讓
《中華人民共和國城市房地產管理法》將第九條修改為：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓，但法律另有規定的除外。”
此次修正案對房地產市場的影響：
首先，在此次政策推動下，有助於後續農村土地市場的發展，同時在土地徵收過程中，較好落實農村土地增值收益的分配，具有重大意義。
其次，對於房地產市場來說，更多土地可以進入土地供應市場。直接出讓的規定，也使徵地成本和環節減少，有利於緩解供給矛盾。低廉的土地成本以及供應量的增加也有助於抑制房價上漲態勢，此類土地還有很大一部分用於租賃住房建設，增加租賃住房供應，有利於抑制租金過快上漲。
再次，集體土地的入市也為部分房企創造了加速擴張的機會，尤其是一些佈局商業、辦公、產業的房地產企業。根據規定集體用地只能用於經營性用途，有利於這些企業低成本拿地，打造商業、產業、辦公、居住等全產業鏈資源，形成規模效應。
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