在瀋陽，一路向北是沈北，沈北再往北還是沈北（虎石臺）！沈北（虎石臺）再往北還是沈北（新城子街道）。沈北新區的轄區面積是819平方公里，戶籍人口42.3萬人。在遼中撤縣設區之前，沈北新區是瀋陽最大的行政區域。沈北新區的面積比新加坡還大，只比柏林略小。
然而，這麼大的沈北新區卻沒有一個瀋陽人心心念唸的萬科盤，甚至連華潤、金地也沒有。只有龍湖、融創等幾個大開發商有幾個賠的親媽都不認識的樓盤。是不是很奇怪？為什麼這麼大的一個區，卻鮮有大開發商來投資？連蘇家屯都有萬科明日之光和華潤商業項目，沈撫新城都有萬科金域藍灣，瞧不起我大沈北？
距離沈北新區最近的是位於北皇姑的萬科金域華府，這裡還有華潤、金地、保利等。這是沈北新區的大開迷們最好的選擇了。北皇姑發展至今已經成了規模，大開發商齊聚，高校林立。很多人誤以為沈師這片兒是沈北新區，其實這裡很大一部分都是皇姑區的。
眼光獨到？
有人說，渾南全運板塊也沒有萬科啊，不只是沈北新區沒有萬科。全運板塊確實沒有正兒八經的萬科盤，這也側面上反映出萬科高層投資眼光的獨到之處。事實證明，全運會期間投資全運的開發商基本都賠了。現在全運火了，再想拿地就費勁了。
萬科究竟為什麼不在沈北新區拿地是一個很難回答的問題，可能連瀋陽萬科老大也沒法給出一個確切的說法。有人說，沈北新區房價太低，萬科看不上。那為什麼房價更低的沈撫新城和蘇家屯卻有萬科的身影呢？有人說沈北新區的開發商都是地頭蛇，萬科壓根進不來。那融創、龍湖怎麼進來的呢？
萬科的拿地策略
萬科的拿地策略分為：區域單中心城市階段、區域中心城市大都市化階段、城市群階段3個層級。我們悲觀的認為，瀋陽目前只是區域單中心城市階段這個第一層級。有人說，瀋陽和大連明顯是雙中心。但瀋陽和大連距離較遠，並不構成直接競爭。
瀋陽明顯在向規模膨脹，不斷向外沿擴張的大都市化階段的第二層級過度。所以萬科在瀋陽的拿地策略是：區域中心城市取地，兼顧在區域中心城市近郊取地。簡單來說萬科在瀋陽拿地基本只考慮市裡的好位置和發展潛力大的近郊考慮。顯然過去的長白島、張士、於洪、北皇姑，現在的白塔堡、曹仲都是萬科認為的近郊。很遺憾，沈北新區沒入萬科的法眼。
路在何方
沈北新區實在是太大了，討論整體的未來發展意義不大。沈北新區轄14個街道：新城子街道、清水臺街道、輝山街道、道義街道、虎石臺街道、財落街道、望濱街道、興隆臺街道、清泉街道、沈北街道、黃家街道、石佛寺街道、尹家街道、馬剛街道。就房地產投資的角度來看，有發展前景的只有道義街道。其他街道與主城區太遠，不具備單獨發展的可能性。和道義街道相鄰的虎石臺街道自成一體，有了南北快速路後交通十分方便，未來可能會有一絲髮展機會。
某種意義上說，作為幾乎最早的三環外板塊，道義的初期基本盤是沈北新區其他區域的居民。與同體量的蘇家屯相比，沈北對周邊城市的輻射力度不夠——蘇家屯站和新南站讓遼寧南部的大城小鎮都極為方便的來往蘇家屯，新南站在明年更是增加了停靠車次，這邊新城子站和虎石臺站卻不再載人，盛京站啥時候蓋還沒扯明白。北部城市距離沈北近，來往卻要更久的時間，這個問題亟待解決。
道義街道自從大規模動遷至今，已經有接近20年的時間了。目前已經發展的比較成熟，有學校、主題樂園、溫泉度假、OUTLETS等產業佈局。是瀋陽唯一的以大型遊玩購物等第三產業為主導的區域。其他區域都沒有如此成規模的第三產業佈局。在年輕人作為消費主導，流行周邊自駕遊的市場環境下。都在節假日驅車前往沈北方特、水世界、清河半島、OUTLETS遊玩成了一種趨勢。
沈北新區在本輪樓市上漲總只能算喝了點湯。在瀋河、和平、渾南紛紛大漲的情況下，沈北新房有所上漲，二手房舉步維艱。區域整體活力不夠，開發體量過大，品質不足是主要原因。但是沈北相對於瀋陽就好比瀋陽相對於全國。低價就是王道。
房地產投資中，對窪地的挖掘尤為重視。單純從投資回報率來看，幾乎所有人都認為，房價越低，潛力越大。沈北新區的潛力是巨大的，尤其是大學城、地鐵沿線的樓盤。
25日的掛牌交易，沈北3宗重要地塊以底價被新城控股拍得。上文的低價有潛力，之前文章提到的放棄商業夢想、招幾個大開發商都將一一成為現實。
至於萬科，不來又有何妨？萬科在瀋陽近期的負面還少嗎？
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