這幾天看《大明1566》著了迷，這部劇與張黎的另外一部歷史劇《走向共和》可以說是國產劇的巔峰之作呀，多角度的呈現了兩個時代斷面的政治生態，這不是任何個人或者任何集團的主觀意願決定的歷史走向，這是這艘大船的宿命，這是一種客觀，命運是一種客觀。
劇終時，嘉靖帝交代完事情，一個人坐在大殿裡，滿懷疲憊與哀傷，這時候音樂響起，the weeping meadow, 哭泣的草原，聽得我淚流。
《大明1566》開篇就是講財政，國家的財政，各司的財政，各省的財政，皇上的財政，權貴的財政以及，農民的活路。《走向共和》開篇講甲午海戰戰敗的直接原因，仍然是財政掣肘。
當然，財政只是行政的一個結果，就像會計是公司經營的反映一樣。不過，財政在行政的進程中起著至關重要的作用，可以改變行政呈現的狀態。
財政對於集權的作用更關鍵，集權集的就是兵和糧，兵和糧歸根結底都是錢。
廢話少說，言歸正傳。
上一次調控，從2011年到2014年，歷經四年，中間僅有2013年呼吸換氣一次。為什麼總是間歇性政策調控？有沒有長效機制？
我覺得要分歷史時段來看，城鎮化結束前，使用現在的調控政策比較合適，城鎮化結束時，要轉為長效機制，長效機制主要是指財稅改革，也就是土地財政變為房產稅。
第一部分 城鎮化進程，判斷房產稅推出時機的標準
人均住宅面積，是判斷城鎮化結束的指標，人均住宅面積超過35平米，進入城鎮化尾聲。這個人數，我直接用城鎮化完成時的9.7億人來計算。
城鎮住宅面積
根據中央黨校周天勇數據，截止到2015年，城鎮產權住宅套數大約2.7億套，那麼，截止到今年底，大約是270億平米，270/9.7=28平米，以目前每年17-20億平米住宅供應面積估計，大約4年以後，也就是2021年底前後，城鎮人均住宅面積達到35平米。
我用1996年房改以後的住宅面積來估算，因為我認為1996年以後的房子數據和產權都清晰，而且質量也算可以。而且，如果需要拆掉1996年以後的房子提供需求時，這種市場已經不必戀戰。
根據統計局和住建部數據，1996以來，所有城鎮住宅面積大約是250億平米，其中140億平米是商品住宅，佔比是56%。我這個250億平米與周天勇先生的270億平米出入不大，也就是1-1.5年的供應量，所以，我認為，5年後，城鎮人均住宅面積達到35平米。
當然還有一個住宅分佈和人口流向不均衡問題，三四線已經飽和，一線不依賴房地產，我們主要考察一下十幾個二線，重慶就不說了，主城區人均住宅面積也早就超過35平米了。
我們以武漢作為代表看一下把，武漢自1996年到現在的商品住宅銷售面積大約2.36億平米，人均22平米，但是商品住宅之外還有其餘的，1996年以來人均住宅也超過30平米了。
根據武漢最近三年的土拍情況，估計未來武漢每年還能供應2000萬平米商品住宅和600萬平米保障房，那麼， 即使武漢每年增加15萬人口，人均住宅面積每年也要增加2平米，在3後也能達到人均35平米了。
因此，除了一線和個別二線外，絕大部分城市的人均住宅面積會在5年內達到35平米的線。
人口
我國人口面臨的斷崖問題，很多文章都已經詳細分析了，我不做贅述。我根據每年的小學生招生人數做了一個圖，這個圖模擬每年的25-35歲人口數量，這部分人口是創造能力最強的，也是買房的主力軍。

可以看到，從2016年的2.4億不到一些，逐步滑落到10年後的1.8億，減少了6000萬黃金青年，25%。
從城鎮化進程和人口狀況來看，10年後徵房產稅已經很有必要了，因為存量已經太大，需求越來越小，這是房產稅的時代大背景。
下面分析一下，我們的經濟與財政有沒有準備好。
第二部分 全國財政

全國財政是四大項，公共預算+政府性基金+國有資本經營+社保基金，前面兩項是主要的，我們就看前面兩項。
公共預算收入包括稅收收入和非稅收入，非稅收入主要是罰款收費等，很多欠發達地區非稅收入甚至佔稅收的60-80%，可見營商環境之一斑；政府性基金主要是地方政府的，大頭是土地收入支出，其餘是一些基建基金費用。
從上表可以看到：
1）全國公共預算收入大約是15.95萬億，支出是18.78萬億，呈現赤字；
2）公共預算收入裡，如果去掉1.5萬億的土地房產相關稅收，就是14.5萬億，中央地方各拿7.2萬億；
3）公共預算支出裡，中央是2.7萬億，地方是10萬億，中央還有5.9萬億轉移支付。

從上面中央和地方分開來看，
1）地方財政收入裡，土地及房地產相關稅收是5.25萬億，佔其總收入的40%；
2）如果沒有房產土地相關收支，地方政府收入是7.2萬億，但是公共預算支出是10.1萬億，這是3萬億的缺口。
3）中央和地方都有財政赤字，預算赤字要依靠發債彌補，但赤字比例控制在3%左右，發債有限額的。
第三部分 國債

一般來講，平衡財政收支可以採用增加稅收、增加通貨或發行國債的辦法。政府通過發行債券彌補財政赤字。但是赤字國債的發行量一定要適度，否則也會造成嚴重的通貨緊縮。上表列示了，2016年國債餘額限額是12.59萬億，2017年14.15萬億。可以看到，2016年，國債發行3.08萬億，還本1.74萬億，年底餘額是12萬億，在限額之內。
第四部分 地方債
地方債餘額：
沒有誰能講清楚地方債到底有多少，根據國家審計署和中國財政部，2014年，中國的地方政府性債務為24萬億，而社科院的報告提到2014年末，地方債規模超30萬億。而人大常委尹中卿認為,審計署兩次審計只是摸清了地方債的“底數”而不是“實數”,許多地方往往還有一些比較隱蔽的債務並沒有全部審計到,地方債的實際規模有可能比審計數據多一倍左右。
如果按照尹中卿常委的說法，我國地方債規模可能在50萬億左右，我的一位在中國銀行工作的朋友也持同樣見解。這一年的利息得多少呀？如果按照平均4.5%年息算，每年利息就是2.3萬億。
地方債置換：
中國在本輪危機中率先復甦，與我國實施的反危機措施密不可分，通過向地方政府下放金融配置權來拉動經濟，這一措施使得融資平臺和影子銀行快速擴張。2013開始地方債摸底調查，2015年啟動地方債務置換工作（融資平臺為主的各類地方債務置換為地方政府債券），本質上就是中央政府認領債務。
未來地方債規模：
啟動置換以來，2015年發行債券3.8萬億，其中置換3.2萬億，新增6000億，2016年發行規模6.05萬億元，新增地方債1.17萬億元，置換債券規模為4.88萬億元。2017年規模估計與2016年相仿。
地方債已經納入預算管理，各地新增限額由財政部在全國人大或其常委會批准的地方政府債務規模內測算，報國務院批准後下達地方。看看2016年和2017年的新增限額，感覺也就是1萬多億的額度。
我們總結一下地方政府財政狀況：
1）土地及房產相關收入是5.25萬億，如果沒有這一部分，那麼，地方財政收入就是7.2萬億，但支出是10.1萬億，缺口大約是3萬億；
2）如果地方債餘額就如尹中卿常委估計，50萬億，那麼每年利息就超過2萬億；
3）每年財政缺口3萬億加地方債利息2萬多億，實際缺口是5萬多億，看到沒，這個正好是土地以及土地房產稅收那5萬多億，政府這賬算的可是門清呀。
好，我們討論一下，如果沒有了這5萬多億，目前收房產稅可行嗎？
1）先算房產稅，城鎮現存產權住宅270億平米，人均30平米免徵額，就是160億平米左右免徵，剩餘110億平米，估值70萬億，稅率1.5%，全部收齊了，也就是1萬億，肯定有一部分收不上來，那就只有幾千億。
2）地方政府每年5萬多億的缺口，即使考慮到1萬多億的地方債新增限額，還缺3萬多億，可見，現在的幾千億房產稅還不能解決地方財政問題。
所以，從地方財政來看，還不具備徵收房產稅的條件，要雙管齊下才能逐步具備徵收條件，一個是嚴格控制地方債規模，儘量控制地方的未來支出，一個是城鎮化發展的更充分一些，逐步擴大徵收範圍。
第四部分 國企負債
根據財政部數據，截止到今年8月底，國企負債總額是96.5萬億，估計到年底會接近100萬億，下表是國企負債總額的增速。

國企負債與房地產沒有直接關係，國企負債擴張引起社融規模增加，增加流動性。
有人說債轉股呀，我有文章寫過債轉股作用不大，下面我引用李迅雷的原話，大家參考吧。
“國企的債務規模，按照目前的增速，到年底會達到88萬億，如果能把18萬億的債務實現債轉股，則仍有70萬億的債務，佔GDP比重仍接近100%。但18萬億債轉股可能實現嗎？幾乎不可能，因為目前A股市場經過26年的發展，總市值也只有50多萬億，要實現18萬億的債轉股，估計得花10年時間。” – 這是他2016年8月份時說的。
今天不重點說國企債務，也不對國企經營做任何評價，大家有興趣自己去研究，我的目的就是呈現國企債務客觀產生的影響。
還是開頭那句話，國企債務與房地產沒有直接關係，其債務擴張增加了流動性。
第五部分 居民
居民資產狀況
最後看看我們自己，看看居民部門的狀況，先看看我們的資產狀況

第一段， 是計算所有資管和理財的規模，國泰君安的朋友提供的數據，與姜超團隊的數據幾乎一樣，總計大約96萬億，剔除交叉持有後的規模大約是65萬億。
第二段， 個人資金佔比，我看到有說64.5%的，也有說63%的，我採用了61%，計算出個人持有的理財資管資金大約是40萬億，再加上5萬億的散戶持股資金，總計大約45萬億。這是個人在儲蓄之外的資金，全國儲蓄規模是64萬億，大致推算出城鎮居民的儲蓄大約是50萬億。
第三段， 第三段，估算城鎮居民資產，這是粗估，沒有算汽車等其他固定資產，房產價值是根據周天勇的城鎮270億平米產權住宅再加個人上公寓商業寫字樓等估計的。
城鎮居民的資產狀況如下：房產220萬億，儲蓄50萬億，資管等45萬億，至少持有315萬億資產，其中房產佔70%，儲蓄加資管是95萬億。負債總計是40萬億，其中25萬億個人住房貸款，15萬億經營消費貸款等。
居民收入和影子居民收入
就像銀行有影子銀行一樣，居民收入也有個“影子居民收入”，就是除了統計出來的居民可支配收入之外還有一部分沒被統計到的，這部分來源於民營企業私營部門或者來源於敏感人員的隱性收入，也有部分來源於統計方法的不科學，因為沒人願意多報收入。

我今天用一個簡單粗糙的辦法估計一下這部分收入，幫助大家理解居民的財力。
左邊粉色：從2010-2017年，統計的居民可支配收入總計214萬億，這是減去稅費之後的收入，居民的消費支出總計154萬億，這是所有你想到你想不到的支出，214-154=60，剩餘60萬億。
60萬億，減去13萬億還貸資金，剩餘47萬億自由資金，13萬億是根據當年存量貸款餘額計算出來再加總的。
47萬億減去37萬億買房本金，剩餘10萬億，37萬億買房本金是根據商品房成交額減去當年新增個貸計算的。
綜上所述，8年來，統計出居民收入214萬億，消費支出154萬億，還貸13萬億，買房本金花了37萬億，剩餘10萬億，可以去做儲蓄和理財了。
然而，這8年來，儲蓄和理財資管等共增加了大約60萬億。所以，統計出來的居民收入無法說明這麼多資金，我把這無法說明的50萬億稱之為“影子居民收入”。這部分資金有可能直接現金買房了，有可能儲蓄理財了，都有可能。
這50萬億影子居民收入相當於統計出來的214萬億收入的23%，也就是收居民還有23%左右的收入被隱藏了，別小看這部分資金，與總收入比只有23%，但是與買房前的自由資金47萬億比，這就非常厲害了，這等於實際的買房前的可支配資金比我們統計出來的大一倍。
總結一下居民部門狀況，產權房屋市值220萬億，儲蓄加理財資管資金95萬億，債務40萬億，其中25萬億個貸，15萬億經營消費貸，總體看，槓桿率不高，只不過這兩年增速太高。
今年統計的收入減支出後剩餘10萬億，再加6萬多億影子資金，減去3萬億還貸，還有13萬億資金可以自由支配，6萬多億做買房本金了，6萬多億進行儲蓄理財了。
居民部門總體看，比較健康，相比較地方政府的“借新債還舊利息”的狀況，居民部門好太多。
所以，客觀上，將居民部門資金轉移到地方政府的土地收入上的土地財政有它的現實背景，對於中國的城鎮化發展也是起到了作用的，為何從十幾年前就開始批判土地財政，也許是政府對於單邊看漲的市場設置的做空機制，輿論做空。
好，寫完了，我總結一下
1）中央財政拿錢做轉移支付了，這是社會主義責任；
2）地方政府，如果沒有房產土地經營，每年收支缺口就有3萬多億，這是地方政府困境之一；
3）第二，金融危機後的激活內需，金融配置權下放，使得地方債高築，據估計，有50萬億地方債餘額，現在，地方政府沒有辦法還本金，只能每年借新債還舊利息，利息每年2萬多億。地方債已經納入嚴格管控，每年新增限額大約1萬多億，要根據赤字率和經濟倒推；
4）國企負債，今年底將接近100萬億，與房地產沒有直接關係，只是放大了社融規模，增加了流動性；
5）居民部門，比較健康，只是最近兩年槓桿增加太快，經過調控管理後，應該沒有什麼問題；
具體來說，在這幾本賬裡，就是中央和居民的最健康，我國居民就像小松鼠，天天忙著搬松子儲存起來，這種“只掙錢不花錢，花錢也是為掙錢”的民族性，正好與地方政府的“不還舊債，要借新債，借新債只還舊債利息”的操作手法，形成了強烈對比與互補。
但是，房產這個壺終究會滿，5年後城鎮化就進入平臺期了，但目前徵收幾千億房產稅無法解決地方政府財政問題，如何從目前開發時代的土地財政平穩過渡到存量時代的房產稅，考驗政府的管理水準，這是個非常重大的財稅改革，以我國政府穩字當頭的作風，一定會在充分試點之後才會正式開始。
最後補充一下，對於發展中的城市來說，地方財政也影響經濟發展，二線以下城市離開房產基建投資看一看？
有人說，地方政府敢不聽中央政府的，這話就糊塗了，地方政府是中央政府的派出機構，地方財政是全國財政的一部分，納入預算管理的，地方財政的問題需要中央統籌考慮的。
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