最近一段時間，人口出生率和人口自然增長率創下新低，人口危機也成為各個媒體的爆款式新聞。
恆大研究院首席經濟學家說：“房價短期看金融，中期看土地，長期看人口。”
很長一段時間，中國經濟的高速發展依靠的是人口紅利，房價亦是如此。
在老齡化嚴重，低自然增長率的情況下，那到底是什麼在支撐著蘇州的房價？
壹
“人，才是經濟社會發展的基本要素和動力！”
在中新社發佈了《人口與勞動綠皮書》中顯示，2029年中國人口達到峰值14.42億，從2030年開始進入持續的負增長，2050年減少到13.64億，2065年減少到12.48億，即縮減到1996年的規模。
國家統計局公佈的最新數據顯示，2017年全國出生人口為1723萬人，比上年減少63萬人!
這預示著，人口數量會逐年減少，中國人口負增長時代即將到來。
除了人口數量因素外，人口結構才是關鍵。
眾所周知，我國的人口老齡化十分嚴重。數據顯示，2017年總人口數為139008萬人，其中60週歲及以上人口24090萬人，佔總人口的17.3%。
隨著人口負增長時代的來臨，出生人口降低，老年人口上升，代表著老年人基數>新生兒基數，而且這個數值也將不斷拉昇。
這就會造成幾個問題：
- 1. 未來的勞動力不足
- 2. 社會撫養壓力加重
- 3. 現代化發展的進程與人口老齡化不匹配
說白了，孩子少了，老年人增多，年輕人的壓力變大，社會發展緩慢。
國家的基本面是老齡化程度嚴重和即將面臨著人口負增長。
貳
這些都是宏觀視野，我們把目光轉向本地。
蘇州的基本面：老齡化嚴重、低自然增長率和年輕人有著強大吸附力。
城市人口增長=城市人口自然增長+外來人口數
最新蘇州統計局數據顯示，2018年末，全市常住人口1072.17萬，其中城鎮人口815.39萬人，全市戶籍703.55萬人，戶籍人口出生率9.82‰，戶籍人口自然增長率2.79‰
而2017年末全市常住人口1068.4萬人，其中城鎮人口810萬人。全市戶籍人口691萬人，戶籍人口出生率12.01‰，戶籍人口自然增長率4.81‰。
對比數據發現，2018年蘇州全市常住人口增加3.77萬，全市戶籍人口增加12.55萬人，戶籍人口自然增長率下降2.02‰。
再來看看，人口結構方面。根據蘇州市民政局最新人口統計數據顯示，2017年底蘇州市戶籍人口達到6910682人，其中老年人口1783296人，佔戶籍總人口的16.3%。
蘇州老年人口比重，遠低全國水平，而蘇州老齡化程度，在江蘇省排名最後。
16.3%的比重，也就是說戶籍人口每五個人之中，就有一個人是60歲以上的老年人。
常住人口可直接反映人口流動情況，在統計時，容易發生偏差；而戶籍人口來自公安部門，比較準確，可直接反映一個地區的吸引力。
通過上面的數據，我們仍然可以推得出結論，雖然老年化嚴重，人口自然增長低，但是蘇州仍然是一座對年輕人有著強大吸引力的城市。
叄
恆大研究院報告指出：對房地產市場，當某地常住人口減少或增長低於自然增長、但戶籍和小學生明顯增長，則該地區的置業需求不一定下降，甚至有可能會上升。
換句簡單一點的話說，小學生明顯增長也是判斷房價上漲的重要指標之一。
小學生，不僅代表著年輕人口潛力，也代表著背後的家庭，可通過與全國比較、城市分組大致控制人口結構、入學政策等差異，從而對比分析人口流動。
據報告，2017年蘇州市小學入學新生人數再創歷史新高！一年級適齡新生14.3萬人（其中戶籍人數6.4萬人），比去年增加1.04萬人，增幅7.8% 。比當年小學畢業人數增加4.17萬，增幅41.16%。
一年級適齡新生14.3萬人，戶籍人數6.4萬人，非戶籍人數7.9萬，按照兩兩結合的情況來看，蘇州有著強大的城市自豪感，吸引著年輕人來蘇州工作和落戶。
肆
長期看人口，這是人口與房價關係最直接的結論。
然而，房價走勢，既要要看人口流入流出，同樣還要看人口結構。
近幾年，蘇州經濟轉型，一些企業撤離，不少人員離開蘇州，我們不能只看到人口流出，卻看不到人口的流入，園區人才引進政策，每年都會有大量人才來到蘇州。
再從人口結構來看，哪裡的年輕人越多，哪裡的樓市支撐性就越強。這不僅是因為，年輕人是主要購房人群，而且從只有年輕人才有加槓桿的慾望和底氣。
雖然蘇州老年人過多，但是外來年輕人足夠多，
蘇州仍然是年輕人競逐的夢想之地，不僅人口對消費和經濟增長形成支撐，也對房價形成最根本的託底作用。閱讀更多 蘇州樓市情報 的文章
