一、新街口终于等来新霸主？

素有“中华第一商圈”之称的南京新街口，是南京乃至全国的商业标杆。

随便举几个例子：

1、新街口商圈内的德基广场、金鹰国际、中央商场、南京新百4家商场/购物中心位列大陆商场/购物中心前20名，是前20里上榜商场最多的商圈。

2、其中，德基广场高居大陆商业第二，如果仅统计购物中心，2017年销售额94亿元的德基广场高居第一。

3、以新街口为大本营走向全国甚至全球的苏宁电器，高居目前全国商业连锁销售额榜首。

4、地铁新街口换乘站拥有20多个出入口，位居全国第一。其最大单站日客流量达到58万人次，在全国仅次于广州体育西、上海人民广场和北京西直门，位列第四。

近百年来，从中央商场、南京新百、金陵饭店、金鹰国际再到德基广场，新街口习惯性地颠覆南京人的认知，引领全南京的发展。

但是，受制于城市交通、建设用地、老城保护等多方面原因，与新城区的日新月异相比，近年来，新街口的面貌有些一成不变，建筑工地和塔吊的身影已经难寻。

新街口东铁管巷地块，寸土寸金，从21世纪初，就陷入多次出让、规划、易主的“怪圈”。最早期，此地一度被名不见经传的上海泰龙获得，打造造型夸张的佛手形状的“金陵福光”，后来项目流产，由凤凰集团接手，但仍然未见动工迹象，长期成为金鹰等周边项目的露天停车场。

然而，这一次，沉寂已久的新街口东铁管巷地块终于把南京人的目光再度吸回了新街口，自香港置地拿地以来，整体项目的推进非常有力。

二、港资首进新街口，打造“金陵中环”

近日，南京市规划局网站上登出了《“金陵中环”综合体开发建设项目（NO.2017G84地块）规划设计方案批前公示》，项目的案名、效果图和方案细节，闪亮登场！

方案显示：项目A地块将建造一座不超过

268米的高度，可以排到新街口第二，仅次于德基广场主楼，对于丰富新街口天际线有重要意义。

关键是：建筑采用简洁大方的全玻璃幕墙设置，恩（en）正（zeng）而又并不锋利，与整个商圈和谐共处。

相比之前新街口建华、商茂、国金、天丰、东宇等等大楼造型的“群魔乱舞”，金陵中环在建筑设计上彰显出了十足的“香港范儿”，对于提升新街口的整体品质至关重要。

我们还看到，项目对于沟通新街口逛街步行通达性、打通商圈内部机理有着详细规划设计与考量。项目A、B地块自身与邻近的国金中心、大洋百货等，采用人性天桥、连廊架设或者地下通道相连，这一点上也对标了香港中环区域的城市设计理念。

1200个地下车位的设计，也是新街口地区综合体生存的基石与命脉。

三、红海行动，综合体的突围路

时代在变，商战，也在变。

遥想当年，新街口以电器卖场价格战之惨烈闻名全国。苏宁大本营、五星地头蛇、当年国内第一的国美、上海巨头永乐等等从攻城略地，到巷战厮杀。

然而，十年后的今天，电商、网购、外卖、场景式、体验式消费等等新名词、新潮流，彻底改变了当代消费者的习惯和需求点。

在新街口，从城市标杆级重奢到普通市民消费一应俱全的德基广场成为了新街口的新兴霸主，在中高端层面，金鹰通过三期的全新打造巩固了新街口一代天骄的头衔，而中央、新百等传统大型商城在不断升级中，也固守住了既有的阵地。

当年新潮的大洋百货略显老旧的同时，艾尚天地等小而精的商业体弥补了细分领域的空白，还有东方福来德在给新街口带来“洋文化”的努力中转型摸索。

另一方面，随着南京城市格局的急速扩张，新城区更大型的商业综合体也在飞速崛起。比如在室内建有游乐场的仙林万达茂、汽车可以开到商城8楼的河西金鹰世界、高端艺术型奥特莱斯江宁砂之船等等。加上高端金融机构总部、城市头部人群从聚集于以新街口为首的主城区，疏散到河西、仙林等众多区域。

作为香港置地，含着金钥匙出生的金陵中环，能否激起新街口这个商业战场红海中的新浪潮，想必是南京乃至全国商界精英以及高端消费者们的重要关注点。也是城市化、新城区化浪潮下，传统商区魅力测试的一次考量。

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