中房網訊 農曆新年後首個交易日A股迎來開門紅，拉動市場風險偏好迅速回升。
在普漲格局下，隱藏著一條機構深度潛伏的投資主線——去年四季度基金加倉最多的房地產板塊。
基金潛伏地產股 外資加倉內房企
據《上海證券報》報道，春節期間，一位券商分析師在返鄉時發現，雖然三線城市房地產過去兩年已有過一波上漲，但是身邊的親戚朋友有閒錢還是會選擇買房，房子和車幾乎是結婚時的標配，在改善生活的需求中佔據重要地位。
數據也為浮光掠影的返鄉觀感增添了真實的註腳。申萬宏源研報顯示，從房地產板塊65家已發佈2018年年報業績預告的房企來看，36家預增或扭虧，盈利為正；29家預減、首虧或續虧。其中，TOP100房企全年銷售金額同比增長35%，顯示行業整體業績穩健，集中度上升是長期邏輯。
業績支撐下，港股市場上的融創中國今年來一路上漲，漲幅已近30%，碧桂園的漲幅也接近20%。
在進入2019年後，內地房企突然“鹹魚翻身”，不僅海外融資之路豁然開朗，股票也開始獲得外資機構逆勢加倉。
港交所披露的資料顯示，海外知名機構捲土重來，重新入市增持內地房企股票。2月1日，新加坡政府投資公司（GIC Private Limited）時隔逾5個月後，再度出手增持了216.13萬股萬科H股，涉資6667萬港元，持股比例從5%增至6.01%。
從國內A股整體環境來看，外資也繼續保持了節前加倉力度，北上資金在2月11日成交金額達309億元，創下今年來單日成交最高金額。根據《證券時報》報道，2019年開年以來北上資金對A股保持全速加倉態勢，其間僅出現了兩次單日淨賣出，累計淨買入達到708億元，而1月份淨買入金額創下歷史單月最高金額。
房地產板塊方面，業績穩健疊加估值優勢，使得基金2018年四季度超配優質房地產股。
據光大證券對30家重點地產企業的基金持倉變動跟蹤顯示，2018年四季度，30只個股中共有27只個股成為基金重倉股，較三季度新增6只；基金重倉總市值為436億元，環比增加31%，重倉比例約5.64%。當下，基金對地產A股板塊的重倉比例，幾乎處於2015年一季度以來的最高水平。
此外，數據顯示基金持倉繼續向龍頭集中：2018年四季度地產行業持股市值Top5的地產股（保利、萬科A、華夏幸福、招商蛇口、新城控股）的持股總市值佔板塊持倉總市值的比重達44.8%，較上半年大幅提升9.6個百分點，保持了2016下半年以來的持續提升態勢。其中基金增持萬科A 1.54億股，重倉市值增加34億元；增持保利地產1.86億股，重倉市值增加19億元；增持華夏幸福8663萬股，重倉市值增加22億元；增持綠地控股8451萬股，重倉市值增加5億元；增持招商蛇口5947萬股，重倉市值9億元。
博短線反彈 OR 重長線價值？
海外機構對內地房地產企業的投資熱情，多少讓市場有些詫異，因為無論是春節期間的實地踩盤情況，還是近日陸續公佈的房企銷售數據，似乎找不到支撐外資買買買的有力邏輯。
對於外資的操作與房企基本面背離的情況，有分析人士認為，這跟市場對地產行業預期發生變化有關。
近期，無論是中央經濟工作會議關於房地產的表述，還是一些重要講話對於房地產的表態，都讓市場對房地產政策微調充滿期待。今年地方兩會陸續召開，“一城一策”成為2019年各地房地產調控的一大關鍵詞，從微觀層面印證了市場預期。
王衛表示，1月份是投資機構佈局的重要時期，大部分地產類債券的收益率都超過6%，相比股票市場仍具吸引力。
摩根大通認為，雖然房地產市場人氣仍相對疲弱，但第一季度之後情況或將有所好轉。摩根大通預計，房地產開發商本季度合同銷售降幅在10%左右，但今年全年有望增長15%。他們仍看好中資房地產開發商板塊，因為該板塊基於2019年預期利潤的市盈率不到6倍。
雖然外資看好房企全年銷售，但在基金經理之間的看法也有著明顯分歧。
一位基金經理表示，地產板塊在2018年已經對市場的悲觀預期充分反應，估值處於低位，業績又有支撐，隨著行業集中度進一步提高，具備中長期投資價值。
也有基金經理擔憂地產泡沫並未出清，再度擴張空間有限。“宏觀環境不是一朝一夕就能扭轉的，現在仍處於穩中有憂的態勢中。而且基建在很多城市已經飽和，考慮到人口結構、人均住房肯定趨於過剩，居民槓桿也已經加上來了，在需求比較疲弱的環境下，未來經濟增長的內生動力一定來源於創新。”
華泰證券認為，從佈局時點和驅動因素來看，當前地產板塊所處時點接近於2014年，2014年基金超配地產板塊主要發生在其盈利的修復階段、行業基本面的低點及政策寬鬆週期的開啟階段，配置價值則源於盈利支撐和政策催化，但政策依然為核心變量。
來源：上海證券報、證券時報，中房網綜合整理
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