來源 | 財經三分鐘 作者 | 楊瑞
房地產稅的出臺，猶如懷胎十月的孕婦持續難產。
五年前雖然就已橫空出世，而後更是歷經財政部、統計局不斷吹風，各大主流媒體的持續力挺，人大立法加速推進。
就在剛需翹首以盼的期待，房地產稅的出臺，或許是壓垮房價的最後一根稻草。
沒成想，由於樓市的風雲跌宕，房地產稅再度被束之高閣，甚至一度被曝出延遲推進的重磅。
然而，該來的總會來！
1
年內難產；
房地產稅或延遲推出
沉寂許久的房地產稅立法，終於迎來了大消息。
近日，著名經濟學家陳志武公開表態：
房產稅在今年內難以推出！理由是地方政府在推出房產稅上碰到一些阻力，建議在財政開支透明度沒有進一步上升前，應推遲徵收房地產稅。
不同於吳敬璉、厲以寧等經濟學家的聲名遠播，提起陳志武，可能很多人比較陌生，甚至於不屑一顧。
如果這樣想，那就大錯特錯了。
陳志武，不僅同時是全球三大頂尖學府（耶魯大學、港大、北大）的教授，更被《G20國家最具影響力人物報告》譽為“中國最具影響力”人物之一。
而在經濟學上的成就，更是與張維迎、吳敬璉等並稱為最受企業家推崇的華人經濟學家。
換句話說，陳志武的影響力， 遠沒各位想象的那麼弱。
也就意味著，房地產稅延遲推出的論調，並不是陳教授的空穴來風。
而有關房地產稅的消息，能魂牽夢繞的影響到無數人，就是因為它對樓市的殺傷力太大。
無論是加速推進的利空，還是延遲推出的利好，都能引發輿論的熱議。
過去，為了應對高房價，政府使出了各種組合拳，但就像打在了棉花上一樣，全無作用，一度還頻頻上演“越調越漲，越漲越調”的怪象。
就在大家要徹底失望的時候，突然有人驚喜的發現，降龍十八掌還有最關鍵的最後一掌沒打，那就是房地產稅。
於是，所有人都睜大了眼睛，只盯著房地產稅何時出臺，對其他各種亂七八糟的樓市政策，統統選擇了無視。
房地產稅旦有風吹草動，便能瞬間引爆人們的神經。
2
穩字當頭：
房地產稅如何影響房價？
當初房價一路狂飆，調控效果尚未凸顯，輿論才千呼萬喚房地產稅加速推出。
財政部之前表示要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產稅立法和實施。力爭在2019年完成所有法律程序，2020年完成落實稅收法法定原則的改革任務。
但當中央731強硬定調後，假調控變成動真格，誰都不相信的房價回調，居然真的來了。
土地流拍、樓盤降價、房鬧不止、維權不息！
而此時如果繼續強行推進房地產稅，不僅與當初的初衷相違背，還會讓樓市恐慌的情緒蔓延。
何況樓市調控的終極目的從來是穩： 穩地價、穩房價、穩預期………
也就意味著，面對日趨降溫，甚至是成交量銳減的樓市，房地產稅的推出，不僅不能加速，相反，還必須急剎車。
那麼，房地產稅對房價的影響就真的那麼大嗎？
房地產稅能不能降房價，其實是一個偽命題
就好像說，藥能不能治病
我說能，但也要看什麼藥
房地產稅能不能降房價，我認為能，但也要看，這個稅要具體怎麼收！
如果僅僅是為了給地方增加財政收入，那房價也降不了多少。
其實早在2011年開始，房地產稅的孿生兄弟房產稅，就在上海和重慶進行了試點。
然而，除了增加了地方政府的稅收之外，對降低房價並沒有任何作用。
相比較房產稅的單一，房地產稅要同時對房子和地都要徵稅。
也就是說，房地產稅推出的目的，並不是降房價，而是取代土地財政。
但事實上，樓市短期看金融，中期看土地，長期看人口，房地產稅縱然出臺，也只會短期對樓市形成一定衝擊，中長期依然難以改變市場上供給不足，僧多粥少的困境。
更何況，政府大力推進房地產稅，實際醉翁之意不在酒，而在地方財政。
那麼，奢望房地產稅一推出，就能讓房價大跌，自己恰好抄底進場的，自然是異想天開。
反過來說，即使房地產稅延緩推出，也別指望房價就能重演曾經的瘋狂。
而樓市無論怎麼調控，都無法迴避：樓市黃金十年，已經一去不復返了。
3
中國樓市新格局：
強者恆強，弱者恆弱
對於一個行業而言，20年一輪迴。
從1998年中國開始住房改革以來，如今一路狂飆的樓市，已然是強弩之末。
再想重演過去：全國樓市齊瘋狂的局面，已然是不可能。
后土地財政時代，樓市或將越來越像股：
樓市越來越像股市，優質樓盤(股）繼續受追捧，而被所謂的炒作推高，但卻毫無上漲支撐的樓盤（股），將徹底被拋棄，淪落到無人問的地步
而在過去的樓市調控中，一二線熱點城市和三四五城市的房價，已經出現明顯的分化。
況且此前住建部明確表態：調控將從一刀切，轉向“因城施策”。
這句官話的解讀，就是：“該漲的城市容忍繼續漲，要跌的城市接著跌。”
也就意味著，閉著眼睛買房，就能賺錢的時代一去不復返。
那麼，我們該怎麼買房？
一句話總結：聽政府的！
當然，這裡聽政府的，並不是聽政府說了什麼，而是看政府做了什麼？
要知道，身體永遠比嘴巴更誠實。
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