上海南京西路張園板塊規劃效果圖
貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
華潤置地成功拿下南京西路地塊。對於華潤，這是對商業地產一次核心級別的戰略部署，而對於正在邁向“卓越的全球城市”的上海而言，意義也是非同小可。
2019-02-13
剛剛過去的2018年，地產行業迎來了政策、資金等方面的諸多變數，下半年來，一二線城市土地流拍的消息不絕於耳。有不少人認為，目前中國房地產行業正在面臨“拐點”：貿易戰、去槓桿等宏觀層面的影響，也為“寒冬”的說法增加了一個又一個註腳。
但與此同時，上海南京西路地塊的成交，彷彿寒冬中投下的一塊烙鐵，讓整個商業地產圈瞬間沸騰。事實上，核心地塊的價值，總是會穿越歷史的迷霧，成為一個時代城市升級過程的標尺。
從英國的牛津街、法國的香榭麗舍大街到紐約的第五大道，這些全球性商街/商圈的崛起都和國家的興盛一脈相承。
據戴德梁行的統計，2018年上海大宗投資物業市場持續火熱，交易金額超過1050億元，連續3年突破千億交易規模。其中外資買家持續上揚，投資金額佔比61%，相較2017年佔比24%增長了37個點。
從這些全球資本追逐的熱點背後，我們看到的是 “一帶一路”的合作倡議，是已成功舉辦123屆的廣交會，是首屆上海進口博覽會，是當下的中國面對的新一輪、高質量、全方位開放的歷史時刻。
而南京西路，正是這輪歷史時刻的縮影。
上海南京西路鳥瞰圖
2018年底，上海靜安南京西路放出了近20年來首次出讓地塊-- 地鐵13號線上蓋地塊（靜安區南西社區C050401單元115-12地塊）。一經放出，就引來內外資機構的踴躍參與，太古、新鴻基等港資更是聯合國內外投資大鱷悉數到場。
最終，2019年1月24日，華潤置地經526輪競價力壓對手，以58.02億元總價、6.5萬元/㎡樓板價拿下這塊鑽石級稀缺地塊，也讓國資地產企業首次挺進這個被外資、港資佔據的南京西路。
華潤置地競拍成功圖
消息一出，商業地產圈裡瞬間沸騰！最精妙的評論莫過於“港資外資佔領的南京西路，有了一面最紅的紅旗”。
作為財富500強和老牌央企華潤集團旗下的地產業務旗艦，華潤置地是中國內地最具實力的綜合型地產發展商之一。此次出手南京西路地塊既是一次精細算賬之後的胸有成竹，更是一次對商業地產核心級資產的戰略部署，而對於南京西路的“世界級商街”定位乃至上海的“卓越的全球城市”的升級而言意義也是非同小可。
全球核心資產爭奪
中資崛起的時代
縱觀全球商業地產領域，佈局“核心資產”幾乎是所有諸如Brookfield、黑石這樣的頂級玩家的首選策略。
這背後的邏輯是這些位於一線城市最成熟區域的土地和資產具有很強的抗風險性，是商業地產投資運營的“壓艙石”。
這塊地毗鄰歷史文化濃郁的張園版塊，地處三軌交匯的南京西路的核心地帶，除13號地鐵上蓋外，可快速對接2號和12號地鐵。
靜安區南西社區C050401單元115-12地塊示意圖
當然，玩轉“核心資產”投資，你需要具備很強的資本實力、長期低成本融資的能力和高端商業資源的整合能力，而且缺一不可。
本次公告文件中對投資人的入局門檻也很高，比如，開發單位應當具備打造國際靜安新標杆、新亮點，實施國際化大都市核心區域地鐵上蓋綜合體項目建設和運營的實力，引入世界500強，須有500強和高端商業的品牌資源。
如果放在20年前，那幾乎就是太古、恆隆等港資或外資開發商的天下，那時世界500強、高端商業資源甚至地鐵上蓋開發能力幾乎被港資和外資開發商所獨佔。
然而，這種壟斷已經被徹底打破，華潤置地算得上是第一個打破高端商業地產唯港資或外資壟斷的地產企業。
2004年，華潤置地在借鑑港資地產商的投資及運營經驗的基礎上，在距離香港最近的城市—
深圳開出了第一個高端購物中心--萬象城並大獲成功，從此帶動全國各地奢侈品購物中心的開發思潮。據深圳商報報道，2017年華潤萬象城實現銷售業績77億元，同比上漲16％，位列深圳購物中心榜首，全國排名第四，是迄今為止中國內地投資回報率最高的購物中心之一。
深圳萬象城實景圖
做一個精品項目容易，持續輸出精品項目卻很難。據悉，截至目前華潤置地已在
全國28個城市的核心區域佈局，旗下萬象天地、萬象城、萬象匯等個個都是當地獨一無二的精品，引領城市生活方式的升級。在觀點地產的商業地產TOP100的榜單上，從運營、管理、創新和品牌等多個維度而言，華潤置地已經連續多年蟬聯首位，遠高於以“慢”而著稱的港資老師傅們。
中國商業地產TOP100榜單
華潤置地的“快”，或許在一定程度上得益於其老牌央企長期的穩健經營和背後雄厚的資本實力，但更重要的是對中國經濟和城市升級堅定的信心。在此信念支持下，或許未來在更多城市核心級商辦投資上我們將看到華潤置地舉牌的身影。
核心節點以點帶面
世界級城市圈商辦佈局法則
在高端商業方面的日漸遊刃有餘，也正在提升華潤置地每一個商辦綜合體項目的整體價值。
如果翻看一下地塊資料，你會發現整個商辦地塊佔地面積9375平方米，容積率9.49，地上建築面積8.9萬平方米，按要求除了緊鄰地鐵的商業外，這裡還將建設一座180米的地標寫字樓。
誕生於高端商圈的氛圍之中，寫字樓的價值也能天然地被成熟商業的勢能帶動。
南京西路作為浦西商務區的核心，甲級寫字樓供應本就十分有限，一直處在供不應求的狀態。據高力國際中國區高級董事邱義昇透露，南京西路商圈的辦公樓如恆隆、太古匯等普遍租金都在12元/平方米以上，空置率則在5%以下，租金高、空置率低的特徵非常明顯。
按照2018年初上海市政府批覆同意的規劃文件，這塊地的寫字樓部分將來重點發展高端商業商務、金融服務業、軟件信息業、管理與諮詢專業服務業、廣告傳媒業等產業，打造成上海產業新高地。
事實上，從1997年上海浦東的華潤時代廣場開業到2004年深圳華潤大廈投入運營，再到如今在全國佈局，華潤置地已經是國內高端寫字樓的“老兵”了。
上個月，華潤置地又誕生了一個新的標杆寫字樓：中國華潤大廈“春筍”全面落成啟用。
作為深圳灣第一高樓，這個400米的超高層建築體還配置了10000平米的藝術中心，不僅是華潤集團內地總部所在地，更吸引了畢馬威、OPPO、南玻集團等多家實力企業的相繼入駐。
中國華潤大廈“春筍”實景圖
而在華東區域，上海一直是華潤置地商務板塊重點佈局的城市。
緊隨上海“一主、兩軸、四翼；多廊、多核、多圈”的城市規劃，華潤置地已經優先在上海主要發展軸線和核心節點區域進行高端商務辦公的佈局。
在相繼落子蘇河灣項目、萬象大寧中心、萬象企業中心之後，更是持續深耕靜安，出手南京西路地塊，與2016年拿下的陸家嘴濱江項目一道，有利地強化華潤置地在“一主”—城市核心區域的戰略佈局，在未來形成聯動發展的整體規模優勢。
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上海陸家嘴濱江項目效果圖
上海蘇河灣項目效果圖
上海萬象企業中心效果圖
上海萬象大寧中心效果圖
深度佈局上海的同時，華潤置地以世界級城市群的空間發展思維重點進駐長江三角洲的杭州、南京等核心城市，深度發掘長三角經濟一體化的全球經濟、知識和產業協同效應。
據悉，到目前為止，華潤置地在華東區域已累計開發及待開發商辦項目
逾20個，開發及持有商務辦公面積約200萬平米。繼已運營的杭州華潤大廈之後，又一個世界級標準開發的杭州萬象世界中心於去年11月發佈，引入“MIX”系列商務生態體系，打造錢塘江邊的天際線新地標。隨著南京國社項目等諸多項目的開發和亮相，華潤置地的商務品牌也將為更多華東城市帶來高端商務環境的持續升級。
杭州萬象世界中心效果圖
南京國社項目效果圖
城市升級下的精品鑄造
世界級核心資產運營之道
南京西路這塊地還有一個非常重要的難點，那就是如何在城市更新升級中將文化與商業體相融合，創造出獨一無二的精品。
作為近代時尚之源，張園區域承載了上海深厚的文化記憶，招標文件中也提到地塊中需要盡力復建三棟歷史建築。
上海南京西路張園板塊規劃圖
據悉，目前張園地塊徵收已經生效，業內預測這裡將成為下一個上海新天地。隨著此商辦地塊的建成，這裡將崛起一個新的國際標準寫字樓，大量優質商務精英客群將彙集於此。與張園板塊一道，南京西路中間地帶將呈現一個世界級的商業文化地標，與梅泰恆、太古匯形成合力，全面升級南京西路在全球商業街的影響力。
如果仔細觀察，你會發現華潤置地的“精品”策略很大程度上來自於對地塊核心價值或者說是核心賣點的深挖，這不僅是對土地最佳使用價值的尊重，更是商務辦公開發走向更具精益化的城市升級的必經之路。
據贏商網此前報導，華潤置地近年來在研究世界範圍內興起的綠色、可持續、生態、靈活、社交等辦公潮流趨勢的基礎上，更是重新定義了未來商務辦公標準。在規劃上注重寫字樓硬件、生態、軟件、配套建設的同時，“生態為本”、“共享為王”、“重塑社交”、“CAZ聚城”和“精耕迭代”五大特點，結合每個項目定位的不同，融入到商務辦公開發的細節之中。
基於對數字化時代商務辦公的思考，華潤置地更是將商務生態服務體系不斷升級，提出了集創新空間（OE SPACE）、多元服務（OE PLUS）、智慧互聯（SMART OE）於一體的寫字樓生態服務平臺OE2.0，完成了商務服務體系的立體化升級。
SMART OE APP功能截屏
從商業運營到商務運營，將運營的價值最大化的應用到服務每一個租戶和企業之中，將辦公的競爭從硬件引向更賦予價值的服務領域，華潤置地的這一創新將有力提升其在全球化和數字化時代商務辦公的競爭力，或許也將引領行業新一輪商務辦公生態升級熱潮。
總結
當世界進入全球化發展的新階段，在數字經濟助推下，全球產業和經濟進入新一輪重構。把握中國機遇就是中國企業做大做強的最大歷史機遇。
有著與共和國一同成長的央企出身，華潤置地深得其中深意。
在核心城市的核心區位，做最具核心價值的“精品”並長期自持運營，這不僅是對地塊價值最大化的尊重，更是華潤置地作為央企對這個城市和社會發展的使命擔當。
而這，也必將成為中國經濟從“高速度”向“高質量”轉型發展，在新時代全球化發展中實現新動能升級的必由之路。
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